房地产调控真的是“空调”吗

我们研究宏观调控的时候，经济学应当是理性分析，理性分析就应该从中长期作用跟近期作用结合在一起考虑。目前能够看到的作用，跟潜伏在下面的现在看不到但将来可能出现的问题，应该事先估计到。

——厉以宁（著名经济学家，毕业于北京大学经济系）

2010年3月2日，《第一财经日报》曾经刊登过一篇颇有意思的评论：

“我的意中人是个盖世英雄，有一天他会踩着七色的云彩来娶我，我猜中了前头，可是我猜不到这结局……”——最近的某一天早晨，当笔者打开电脑，“全国楼市出现恢复上涨势头”的标题映入眼帘，不禁怅然，脑海中飘过的是紫霞仙子这句令人心如刀割的台词。

4个月前，号称“史上最严厉的房地产调控政策”从天而降;而4个月后，楼市价、量出现止跌回稳，调控似乎又现“空调”的征兆。对于渴求一房的等待购房者，最痛苦的事莫过于此。他们只猜中了房地产调控这个开头，却很难猜到房价走势后面的局势……

如今，地球又已围绕太阳公转过3圈，我们的房地产调控政策也至少推出了3轮，然而其效果仍如这位有才的作者所形容的那样——令无数渴求一房的人继续痛苦。网上网下，指责政府的房地产调控政策为“空调”者与日俱增。那么，调控到底是不是“空调”呢？或者说，它为什么会变成“空调”呢？

客观地说，调控绝不是“空调”。如果我们把一个国家的经济比作一株果树的话，那么无论是美国，还是中国，或是其他的国家，都不会任由这株果树自由疯长，而是根据情况，该施肥时施肥、该剪枝时剪枝，以期求得最好的收成。尽管时至今日楼市的调控结果未达到很多人的满意度，但你能想象一下，如果政府不调控的话会是什么结果吗？

不过正如一棵死果树再怎么施肥、剪枝也不可能结出果子一样，当一棵树已经疯长到一定程度时，调控尤其是小规模的调控往往很难奏效，但大规模的调控又风险过高，弄不好甚至会把树调死。比如房地产调控，政府如果想让房价下来有何难事？只需下个文件就行了。但是，一旦房价大幅下调，必将引起房地产企业及相关行业企业的大量破产，地方政府救都救不过来，银行的坏账也会直线上升，届时政府为保银行，势必会发行更多的货币，老百姓手里的钱就会进一步贬值。这无疑是谁也不愿意看到的场景。

不过老百姓最不愿看到的还是别人买得起房而自己买不起。不论你给出什么理由，只要房价不降，老百姓就不满意。当然这里的“老百姓”只是针对那些还没买的老百姓而言。对于那些已经买了房的老百姓尤其是房奴来说，房价涨到月球上才好。至于火中取栗的炒房团、抱团取暖的房产商和靠卖地生存发展的地方政府，他们当然也不想放下预期中的利益。可以说，相关利益群体始终在与老百姓有意无意地拔河，至于谁能最终取得胜利，关键要看中央政府这个终极裁判的态度。

那么中央政府的态度如何呢？客观地说，即使只是为了调控因房价而起的越来越多的负面情绪，中央政府也深知有必要对房价进行调控。事实上中央也是这么做的。只是中央政府必须总览全局，整体把握。一味打压房价，罔顾房地产业及相关产业如钢铁、水泥对GDP的巨大贡献，和这些行业创造的相应的工作岗位，势必会打乱国家的整体经济部署，不利于楼市健康发展，也不利于社会稳定。

因此，中央的调控策略始终显得过于谨慎，这样一来就势必被“望风”的房产商等群体看在眼里，进行一定意义上的自保或反击，我们所看到的每次调控之后房价报复性地上涨的现象，大概就源于此。这种情况的出现，虽然标志着中央调控政策的失败，但也刺激了中央新一轮调控政策的出炉。只是这些新出炉的政策仍然过于谨慎，从而再次陷入与房产商等群体的博弈之中。如此反复，房价反倒越调越涨，于是被网友们形象地称之为“中央空调”。

有学者曾在网络上指出，政府其实从一开始就没想过让房价下跌，政府根据自身利益考虑，选择的是一条不温不火的路，即只要房价不过度疯涨就行。换言之，中央的房地产调控政策不论是制定还是执行，都需要加码。

除了国内因素，复杂多变的国际经济形势有时也会导致调控政策失效。我们知道，一项新政策的制定和实施往往需要至少几个月的时间，而其间国际经济形势的变化很可能导致初始政策已不适应形势发展的需要，这种情形在2008年全球金融危机期间表现得尤为明显。几个月前还在大力宣传抑制房地产和股市泡沫呢，几个月后经济形势便急转直下，无奈之下，只得把房地产重新推进扶持、振兴的行列。

从本质上来说，房地产行业也不应该像今天这样被千夫所指，万人唾骂。

所谓商品房，它不过是商品的一种，如果经济实力不够，就不应该去购买，也不应该为买不起着急上火，恨天怨地。作为政府，也不应该将调控仅仅停留在调控房价上。想一想，结合当今的房价和房产业对国民经济的重要性，调到底又能调下多少？5万元买不起房，4万元老百姓就能买得起吗？关键还是要加大社会保障力度，多建经济适用房和保障房、廉租房，或者对老百姓施行购房补贴政策等。如果市场上有足够的廉价房源，就让房地产商为有钱人去建贵房子好了，就让炒房团去炒房好了，老百姓绝对想得开。