1. 退出机制的必要性
1）促进企业规范化运作的要求
目前对于我国产业园区内企业来说，投资需求大于融资需求，公司往往能在市场上融到远远多于自身需要的资金，在没有健全的退市制度作为外在压力的情况下，部分企业不思进取，不充分利用所融资金进行产品研发公司的经营状况每况愈下，从上市之初的绩优公司逐步沦落成亏损公司，直至资不抵债。追根溯源，致使这类企业最终面临退出局面的根本制度性原因就是公司治理结构的扭曲，这其中包括在企业内部常见的“一股独大”、内部人控制以及监管功能失效等问题。
从长远来看，退出制度的建立与完善对企业的经营管理和股东权益的维护形成了一种硬性约束。要完善公司的内部治理结构，规范企业的运作，通常可以从以下两方面入手：一是从企业内部入手，优化股权结构、充分发挥激励机制的作用；二是通过完善公司外部的治理环境，推动其内部治理结构的健全。而健全企业的退出机制并辅以较为严厉的违规处罚机制，正是完善其外部治理环境的主要手段，它可以有效地加强市场对公司经理层的约束力，对公司的经营管理起到很好的引导作用。
2）实现市场资源有效配置的要求
在我国的产业地产中，由于一直没有完善的退出制度，造成一些经营业绩较差甚至连年资不抵债的公司仍然无法退出市场，变成了一种“壳资源”。但市场上一些投机者和不良庄家却借用这一概念恶炒ST、PT股票，在众多中小投资者专业知识匮乏、信息又不对称的情况下，羊群效应致使资金大量流向劣质公司，庄家的恶意操纵更是严重扰乱了市场秩序，大大降低了投资者对市场的信心，致使市场丧失了有效配置资源的功能。只有完善退出机制，才能盘活我国的产业地产，形成顺畅的流通渠道，最终实现资源的有效配置。
2. 明确园区企业退出法律机制基本原则
1）坚持依法审慎原则
在企业退出市场过程中，于何种情况下采取接管措施，何种情况下予以关闭，何种情况下实施清算，在目前还没有客观的、规范的、系统的判定标准。在法律上制定的园区企业退出市场标准应高于一般企业，并且在退出过程中的公司行为都需要在监管机构的有效监督控制下依法公平、公开和公正地进行。
2）坚持适度适时原则
从宏观角度而言，市场退出是一种“效率转移”的指示器，这一行为虽然可以增进产业地产市场的效率贡献，属于一种能获取帕累托效率的行为，但它毕竟有着相当大的社会经济成本，从这一角度讲，又是一种非帕累托改进行为。基于以上原因，我们在制定园区企业退出的相关法律时应该坚持加强监管为主，市场退出为辅的原则。
不稳健的公司为达到继续经营的目的往往会盲目拉拢客户或者采取风险更大的合约，这样就会削弱其他稳健竞争者的竞争力并会增加整个市场发生危机的可能性。因此，园区企业的及时、恰当的退出可以有效降低处理风险的成本，我们在处理退出程序时必须犹如救火般果断、准确。
3）坚持风险最小化原则
鉴于公司的特殊性，其退出的关键旨在化解风险，但这一行为本身又不可避免地引发一定区域内一定范围内不同程度的市场动荡，可以说，园区企业的退出在一定程度上可以说是一种两难选择。
4）坚持投资者保护原则
投资者的存在决定了产业地产市场的存在，投资者的积极性是产业地产市场人气兴旺的基础。退出机制的建立必须明确市场经济中投资者保护，依靠公平的规则、严格的执法、充分的信息披露保护其权利。一些市场主体长期以来将这两个概念混淆起来，认为保护投资者就是保障其投资回报，这是不符合市场基本规律的。
3. 园区的产业转型与退出的主要因素
1）机制之一：生命周期
生命周期是产业退出或转型的第一个因素，当企业所制造的产品在市场上受到竞争或已经有其他的产品取代之时，企业必须采取转型的策略，否则将会遭到淘汰。
2）机制之二：市场力量
依成长理论的观点，外部经济是决定企业成长的主要因素，因此市场力量会决定企业的成长与生存。然而市场力量之外，波特的五个竞争力也是形成市场力量的主要因素。
3）机制之三：环境壁垒
由于环境问题的出现，使得环境保护成为了现代企业经营管理之时所必须要特别注意的地方。对企业加诸法律的手段，使企业不得不注意到环境保护的情形是经常有的状况。
4）机制之四：企业购并
当企业自身的管理成本高于交易成本之时，企业面临要重新整合，透过别的企业来进行管理。如果可以降低企业的管理成本，就会产生企业购并的状况。
5）机制之五：行政介入
行政介入是高科技产业在发展之初常会使用的手段，但是在企业成长的中期，透过行政的力量也往往会使企业发展形成不利的影响。
6）机制之六：企业特质
企业本身的特质也影响着企业是否会退出园区。根据张维迎的研究，关系企业转型演化与退出的企业特质机制包括：资产、企业年龄、净资产负债率、研发人员比例、是否为（国有企业、外资企业、港澳台企业）、劳动生产率（取对数值）、资产利润率、销售利润率、是否为（出口企业、集团家族企业）等。
4. 产业地产的退出机制
1）建立人才退出机制
PDI（美国人事决策国际）公司大中华区管理主管Paul VanKatwyk博士指出，人力资源管理上保留一个退出机制才可以保证企业人力资源的活力。对于退出企业职工的安置方式主要有：一是对推出企业职工支付经济补偿金，与企业解除关系；二是企业破产后由收购企业负责安置部分破产企业职工；三是利用企业剩余有效资产量化给部分职工，组建股份制和股份合作制企业；四是离退休人员社会统筹。
2）健全社会保障机制
目前存在的突出问题是社会保障基金收支缺口大。应形成独立于企事业单位之外，资金来源多元化、保障制度规范化、管理服务社会化的社会保障体系。一是要采取多种方式多方筹集社会保障基金，甚至可以以适当的方式发行专项国债。二是要依法扩大养老、医疗、失业等社会保险覆盖面，逐步提高统筹层次。三是严格社会保障基金管理，放在社保基金被挪用和被个人与部门侵吞。
3）企业坏账退出通道
一是通过结构调整，加大呆账坏账准备金的核销力度，核销一部分企业的不良债务。二是采取切实措施，减轻企业利息负担。三是完善债转股的方式。目前应不断改革和完善债转股的思路和操作方法，不要只限于减轻企业负债，剥离银行不良资产这一层意义，要对债务中的损失以及导致损失的机制进行根本性的改造，同时，积极开发转股后的退出渠道，在债权转为股权后，经过必要的重整，借助证券市场或其他投资银行业务，将股权出售给境内外的投资者。
4）建立落后生产力的退出渠道
一是要依法关闭那些产品质量低劣、浪费资源、污染严重、不具备安全生产条件的企业。二是积极稳妥地关闭那些资源枯竭的矿山，主要是资源枯竭的煤矿、有色金属矿和核工业的铀矿，以及其他金属和非金属矿。三是对严重亏损、资不抵债、产品无市场的企业，可以采取破产的办法使企业关门、资产变现、职工走人。对那些净资产为负值不能破产的企业，政府应采取多种办法给予支持，如填平净资产，补足企业资本金，设置优先股等形式。
5）培育和发展资本市场
应提供一种资产形态转换与资产流动的机制，使一般资产由实物状态转换到价值状态、由货币形态转换到证券形态，使资产的战略性调整得以顺利地进行。同时大力发展中介机构，诸如投行、会计事务所等，对各种中介机构的收费实行规范化、制度化管理。
6）建立资本退出的动力机制
首先，改国家统一所有、分级管理为分级所有、分级管理。这样既有助于明晰产权，也有利于形成发展市场经济所要求的多元投资主体，有利于外部投资者的进入。其次，资产管理应实行管资产、管人、管事的统一。
1. 正确理解资本运作
首先要正确理解资本运作，它的基础是务实的经营。
2. 开发商注重资信体系建设
开发商要按照系统论观点注重资信体系建设，积极争取开发资金。
3. 开发商拓展信托基金的新融资渠道
社会保险基金、住房发展基金等各类基金都有向收益较高的房地产投资的愿望。在产业地产领域要及早培养房地产信托基金人才。我国在现阶段，可以引进国外信托基金，开发收益稳定的大型产业园物业。
4. 充分展示企业形象与信誉
企业对客户的诚信至关重要，我们不仅提倡物业管理和企业管理的前期介入，而且更提倡地产开发过程吸引知名企业的参与前期规划。产业地产开发的成本与定价对客户的透明化，能充分展示自己正直与关爱客户的形象。
例如，在产业地产开发方面注重收租物业开发，实现稳定现金流收益；要妥善利用房地产企业的闲余资金，要争取风险一定条件下最大收益的投资；以企业价值最大化为出发点，稳步降低企业财务风险，实现可持续发展。本书中提出了房地产公司最优资产结构观点，并提出了具体的优化资产结构举措。
1. 产业地产融资风险类别
1）政策风险
政策风险是由于国家政策的人为预期的变化给产业地产的开发造成经济利益的损失。国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行，这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如，在产业政策方面，近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设，这势必会改变房地产业内部结构的变化，大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设，在一定程度上影响产业地产的发展。
2）城市规划风险
由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因，近年来国内一些城市出现产业地产规划布局不合理、局部过热的现象。另一方面，产业地产的建设和运营周期长，在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产，很多项目只能放弃。
3）市场供求风险
产业地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面，一是产业地产同质化现象严重，同质化造成局部产业竞争激烈同时造成大量的资源浪费，恶性竞争使区域经济陷入不良循环。另一方面，已建成的产业地产项目不能满足市场的要求，市场的结构性矛盾突出。造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的产业规划，不是根据市场的需求进行项目的开发，而是非理性的先开发后招商，这必然会造成市场的结构性矛盾突出，严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。
4）利率风险
利率风险顾名思义就是指产业地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，产业地产初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，那么银行利率的增减就与产业房产的投资风险直接挂钩了。
5）开发商自身经营能力风险
产业地产业跨越房地产业和企业经营两个领域，不仅在后期的经营管理中要进行有效的企业经营管理，在前期的建设开发阶段也要做好充分的产业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务，缺乏相关经验，套用住宅房地产的开发模式，没有进行有效的产业规划及招商活动，待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速地回笼资金，但现金流就此中断，不符合产业地产建设的初衷及实现企业受益的最大化，因此，产业地产产生现金收益的水平往往低于预期。
6）流动性风险
由于产业地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成流动性风险。
2. 产业地产融资风险防范策略
1）公司内部治理风险防范与控制
（1）提高企业经营管理的风险意识。产业地产项目的开发过程中太多的不确定因素，决定了项目开发的过程实际上就是风险管理的过程，而风险管理（识别、分析、评估、防范与控制）需要靠企业全体力量。增强风险意识，是企业进行风险管理的首要工作，要求企业的全体人员充分认识到项目开发过程中可能遇到的所有风险。
（2）建立合理的组织机构。合理设置组织机构，专业分工明确，加强制度建设，明确各自的责权关系，理顺组织成员的信息交流，建立城市综合体项目的沟通职能，在项目内部加强分工协作与监督，避免因人为因素造成的风险，最终实现共同目标。
（3）合理配置专用人员，进行技能培训。合理设置岗位后，给岗位配备专业的开发、技术和营销人员，平时多加强岗位技能培训，提高综合知识能力和风险的分析、识别、评价能力，多培养具有科学工作态度、知识面宽、专业技能好又具有主动工作热情的人才。
（4）精挑细选项目管理者。由于管理决策失误所造成风险后果的严重性，产业地产项目管理层必须由专业高级经营、技术管理人员组成，同时必须具备房地产专业、综合知识，具有风险识别、判断、处理能力，熟悉房地产行业工作的基本规律，了解国家、地方以及相关行政主管部门颁布的有关法律法规、规范性文件等。
2）市场环境与定位风险防范及控制
产业地产开发项目的市场定位包括项目各组成部分的产品定位、建筑量定位、建设环境的品质定位以及各组成部分的价格定位。市场定位必须依据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告等来确定，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等工作的依据。一旦市场定位不准确，项目的指导思想就会出现失误，是后期非常困难甚至无法弥补的风险，因此，拟从以下两方面加强市场环境与定位风险的防范及控制。
（1）通过详细的市场调查分析为项目的定位分析与决策提供可靠依据。
充分利用信息化手段进行市场调查，获得尽可能详尽和准确的信息，把产业地产项目的许多不确定性因素降低到最低限度，从而较好地控制项目开发过程中的风险。项目的整体规模大小以及各子物业规模大小受城市经济发展、供求关系、用地潜力和基础设施容量等因素的影响，需做出详细的市场调查分析。
（2）准确的市场定位，注重开发差异化产品。
随着调控政策的不断细化，不同物业产品的发展分化也将更加显著，开发商积极调整产品结构，充分考虑市场需求，进行准确的市场定位，保障项目的顺利开发。
3）拆迁风险防范与控制
房地产企业在拆迁中面临的风险与城市发展水平、产业政策、旧城区发展定位、拆迁政策、补偿标准、就业安置政策等直接关联，可从以下三方面对拆迁风险进行防范与控制。
（1）与地方政府签订协议，保证项目开发需求。地方政府实施有利于拆迁改造的政策将加速城市综合体开发的步伐，降低拆迁的难度，为保证市场需求，可与城市政府签订协议。由政府出面，针对拆迁户实施减免计划，如“拆一免二减三”和违章建筑清理计划。
（2）遵循法律法规，认真落实拆迁听证制度。开发商应尽量遵循现行的法律法规，及时沟通相关部门，取得相关部门首肯，以减少拆迁在法律法规层面上的风险。拆迁听证是政府根据法律、法规、规章的规定，在做出拆迁许可裁决等具体行政行为之前，所组织的一项听取当事人陈述、申辩以及质证的活动。拆迁听证作为人民政府及其拆迁管理部门依法行政的重要制度，越来越受到人们的重视，须认真落实好拆迁听证制度。
（3）加强与被拆迁人的联系与沟通。目前很多拆迁受阻的原因是老百姓被拆了房子使原有的居住水平下降，而不是改善，有悖于房屋拆迁的初衷。从现有房屋本身价值的评估、房屋增值部分或经济潜力的保障、安置补偿的到位、装修补偿等与被拆迁人进行沟通与交流，争取能早日得到他们的谅解与配合。
4）融资风险防范与控制
（1）建立多元化融资渠道。银行信贷资金是房地产开发商的资金主要来源，除此之外，可以考虑非银行金融机构（信托投资公司、租赁公司、保险公司、证券公司、企业集团的财务公司等）资金、房地产信托、典当融资、房地产投资基金、与建筑承包商合作融资等。
（2）合理制定资金需求计划。筹集资金无论采取何种手段方式或通过何种渠道都应预先确定资金的需求量与需求时间，使筹集的资金与需求量达到平衡，以便防止筹资不足而影响城市综合体的经营开发或因筹资过剩降低资金使用效益。
（3）尽量降低筹资成本。开发商筹集资金的渠道和方式多种多样，各种筹资渠道和方式的筹资难易程度、财务风险和筹资成本是不一样的。因此，需要综合分析比选各种筹资渠道和方式，采取科学手段研究资金来源的构成，力求最优筹资组合，以便降低筹资成本。
（4）保持适当的偿债能力。负债要与自有资金和偿债能力的要求相适应。产业地产开发既要负债经营，有效地提高自有资金的盈利水平，又要防止因负债过多造成资金链断裂。
5）政策风险防范与控制
房地产开发商必须紧跟政策形势，把握政策调整的方向，才能避免因政策调整对项目开发造成的不利影响。此外在贯彻执行房地产调控政策的同时，产业地产开发商需警惕房地产调控可能对我国金融业尤其是银行业造成冲击。
6）城市规划风险防范与控制
城市规划考虑整个城市甚至更大范围内用地的合理分配，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性特点。而产业地产开发是开发商的个体经济行为，开发商一般从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式。该类风险防范与控制可从以下三方面加强和改进。
（1）尽可能掌握城市的长远规划。一个成功的城市规划，应满足城市十年、二十年甚至五十年的使用功能及城市发展。了解城市的长远规划有助于促进产业地产的开发方向和策略，促进房地产开发商的健康发展。
（2）产业地产开发一定要符合城市规划设计。房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划，要依据城市发展规划确定产业地产项目的选址、定位、规模、档次，又要做好充分的市场调查，对项目所处地域的人流、竞争状况、周边环境、交通状况等进行综合的调查研究，如果调研结果显示此次城市规划并不合理，则应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。
（3）与规划行政主管部门保持良好的沟通与互动。产业地产开发是为建设城市而服务的，就必须服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，严格执行各项指标，更好地体现城市总体规划意图。
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