产业地产开发经营管理程序

产业地产的开发一般经过如下过程：项目可行性分析、项目定位、前期准备工作、招商引资出让土地开发权、开发商规划设计与方案报批、施工建设与竣工验收、投产运营。

1. 组织管理准备

在进行可行性研究前，首先要求组建研究领导班子，具体负责可行性分析的构想、经费筹集、制定分析计划等。在这一阶段承办单位要详细探讨可行性分析的内容和范围，明确业主的主要目标，与业主讨论项目的基本范围和界限，从而在整体上把握研究的方向。

2. 资料收集及市场调查

没有调查就没有发言权，介入市场调查更是势在必行，调研内容包括投资建设项目的方方面面，如市场的需求和机会、产品选择与分析、定价与竞争策略、工艺技术流程和方法、设备选购、原材料供应、能源的投入与使用、环保标准等。

3. 开发方案的设计和优选

将项目的不同方面进行有机组合，设计出若干备选草案，然后对备选草案进行详讨、比较，将定性分析与定量分析相结合，随后推荐数个备选的优秀草案，提出这些草案的优点和缺点，以供业主进行甄选。

4. 详细研究阶段

在经过多方的验证后，还应对最后选定的方案进行详尽的分析研究工作，明确投资建设项目的具体内容，进行投资额和收入情况的估算，并对项目的经济与财务状况做出明确的评价。与此同时，还要进行投资风险分析，以说明成本因素、价格因素、需求因素等变量对经济效果所产生的可能影响和大小。该阶段一般要进行市场分析、技术分析、财务分析、经济分析等一系列研究，其结果必须对项目在技术上的可行性、条件上的满足程度、融资的可能性，社会效益的大小等进行明确的阐述。

5. 编写可行性分析报告

在进行一系列调查分析后，需要对其成果做出总结，国家对可行性分析报告的编制内容如工业挖潜项目、核心技术重塑项目、关键技术引进和领先设备进口项目、外资引进项目、新技术新产品新工艺新流程开发项目等都有不同程度的规定。可以参照项目自身的特征并充分考虑到国家的相关规定，编制与此相关的可行性分析报告。

6. 编制融资计划

虽然项目的融资计划在项目方案优选时已作过较为具体的分析，但随着投资项目执行实际的不断变化，资金使用情况也发生了相应的变化，这就要我们依据变化的融资环境编制出的适合相应阶段的融资计划。

发展产业地产需要有准确的产业定位和园区特色。只有明确园区发展定位，才能实施差别竞争，形成区域特色；只有找准定位，强化特色，园区才能在招商引资过程中实施差别竞争，体现比较优势；只有鲜明的产业特色，才能避免同质化，导致园区畸形发展。

产业地产的战略定位有其自身特点，与一般工业企业的战略定位不同，主要有以下几方面：

1. 基于资源优势的定位

矿产、森林、草原等自然资源和人力、信息、资金等社会资源构成了一个地区的资源禀赋，工业园区要充分发挥本地区的资源优势。如北京、上海、深圳等东部发达城市，社会资源优势突出，拥有丰富的人力资源、海量的信息资源、雄厚的金融基础，适合发展第三产业、创意产业、高新技术产业等都市经济和楼宇经济。与此相反，中西部地区往往拥有丰富的自然资源，适合发展自然资源导向型产业。

2. 基于区位优势的定位

一个地区的区位优势主要由自然资源、劳动力、工业聚集、地理位置、交通等因素决定。发展资源型产业需要良好的先天条件，但并不是所有的地区都拥有丰富的自然资源。大多数工业园区要依靠其他方面的区位优势来发展经济。

3. 基于产业基础的定位

依据产业基础的产业定位是目前工业园区产业定位的主要方式，在原有产业的基础上，发展壮大相关产业，针对原有产业进行产业招商，并围绕产业链进行上下游配套产业的招商，形成产业集聚。

4. 基于区域分工协作的定位

随着区域经济的不断发展，区域分工协作也在不断地加深，要求区域城市间加强联合，加强分工协作，相互协调发展。我国已经形成了京津冀经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈，以及正在形成和发展的以重庆和成都为中心的西南经济圈、以武汉为中心的中部经济圈和容纳东北诸多城市的东北经济圈。在这些经济圈中，中心城市具有很强的带动作用和集聚效应，围绕中心城市形成的卫星城要依据中心城市的主导产业，积极发展配套产业，与中心城市分工协作，协同发展。

5. 基于产业升级的定位

工业园区经过一定的发展阶段之后，需要调整产业机构，提档升级，以便促进工业园区的可持续发展。京津冀、长三角、珠三角等东部发达地区的工业园区正在逐渐将传统高能耗，低产值、劳动力密集型产业转移出去，逐渐将创意产业、楼宇经济和都市经济作为下一阶段的产业定位。

6. 基于产业转移的定位

我国面临着新一轮的产业转移，土地资源和劳动力资源丰富的地区纷纷将承接产业转移作为招商引资的重要方向。因此，有些地区与发达地区合作，有针对性地进行产业转移承接，其产业定位也主要基于产业转移。如重庆市璧山县抓住重庆市主城区“退二进三”的机遇，大力开展招商引资工作，积极承接主城区的产业转移，着重整车企业和汽摩配企业的引进工作。

产业地产的前期工作是在产业房地产企业的投资意向确定后，如果准备进行项目开发，首先应该提出立项申请，并提交可行性研究报告和项目建议书，经计划主管部门批准立项。批准立项后，开发商应进行开发前期工作的筹备。

产业房地产开发项目立项后，房地产公司应办理好土地出让手续，取得国有土地使用权，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行勘察，制作勘察报告书，并且要落实保证充足的资金。

1. 土地开发模式

土地开发具有资金密集、融资困难、需求稳定等特点。土地开发的发展方向是政府主导、市场化运作。从我国相关政策的演进可以看出，政府逐渐由市场的直接参与者向规划制定者和行业监管者的角色转变，通过培育市场主体，加强市场监管等举措推动土地市场的发育。从规划的制订到土地供应的计划管理、土地交易管理等，都体现了政府的主导作用。

1）允许集体土地入市流转

允许集体土地入市流转，进行商业目的的征地就增加了与农村集体经济组织谈判的步骤，这样不但农民对土地转让有了发言权，征地行为也受到有力制约，也就提高了企业进入园区的准入标准，从而有利于提高土地利用效率。

2）政府与企业协议征地

拟入园企业若支付30%（建议）的土地征用费用，则政府支付70%（建议）的土地征用费用完成征地后，企业享有的园区优惠政策合计比例可进一步提高。

资金是园区土地征用和储备的支撑，目前一般的来源包括政府启动资金、银行贷款及土地增值收益等，由于银行贷款是市场行为，借贷金额有限，利息重，过多贷款无疑将增大政府土地经营的成本。

3）充分利用土地经济手段

主流经济学认为市场是实现资源合理配置的最佳途径，因此将市场机制导入开发区土地的开发与经营管理，充分利用土地经济手段，如租赁、股份、债券、地价、地税等，以调节土地资源利用方向，促进土地资源优化配置。

4）开发区土地利用统一开发、政策管制

开发区应实时修订土地开发计划，提高土地利用规划适应性。政府以保护价形式给开发区管委会提供土地，有利于使开发区在土地利用方面形成规模经济效益。由于开发区土地开发和经营以经济技术开发区产业发展规划和土地利用总体规划为向导，因此有必要对整个开发区土地统一开发、统一经营，在政府管制下实现开发区土地集约利用。

2. 招商引资的着力点

1）要以全球视野推动创新、注重科技与经济相结合

为建立科技有效支撑产业发展的机制，在招商引资的过程中可以围绕战略性新兴产业需求部署创新链，重点吸收突破技术瓶颈、掌握核心关键技术、有力推动节能环保、新一代信息技术、生物等产业快速发展的外资企业；通过制定规划、技术标准、市场规范和产业技术政策等进行引导，加大对企业主导的新兴产业链扶持力度，吸引更多符合中国发展实际需要的企业一起参与整合创新资源。

加强对外资企业的评价，根据不同类型科技活动特点，注重科技创新质量和实际贡献，制定导向明确、激励约束并重的评价标准和方法。基础研究以同行评价为主，特别要加强国际同行评价，着重评价成果的科学价值；应用研究由用户和专家等相关第三方评价，着重评价目标完成情况、成果转化情况以及技术成果的突破性和带动性；产业化开发由市场和用户评价，着重评价对产业发展的实质贡献。不断完善国家科技奖励制度，强化对外资科技企业的奖励导向，增加评审过程透明度，探索科技奖励的同行提名制，促进内外资企业良性竞争、提高企业科学技术水平。

2）要以优化结构、拓展深度、提高效益为目标

首先，服务业的繁荣发展是现代化的重要标志，也是产业结构优化升级的重要内容以物流为例，我国现代物流的发展严重滞后，全社会物流成本相当于国内生产总值的20%左右，比发达国家平均水平高出一倍。吸引和发展物流、商务、金融、保险、研发等生产性服务业企业，有助于完善我国企业的产业链，实现互利共赢。在生活性服务业方面，随着城乡居民生活水平的提高，对餐饮、音乐、图书、旅游、健身、新媒体、心理咨询等全方位的服务需求不断增加，一些适应新的消费需求的服务业也开始加速发展，对满足人民生活需要、提高人民生活质量、拉动经济增长和创造就业机会发挥了重要作用。

其次，通过节能增效和生态环保推进经济结构调整。吸引节能环保企业落户中国，并借此形成和发展一个大产业，不仅可以给企业带来可观的经济效益，而且可以减少资源消耗和污染排放，带来显著的社会效益和环境效益。同时，从我国国情出发，应在消费领域倡导绿色消费、适度消费的理念，加快形成有利于节约资源和保护环境的消费模式，从需求侧减缓对资源和要素的供给压力，消费观念和消费模式改变，也有利于扩大节能环保产品的市场，促进经济结构调整。

第三，抑制产能过剩行业盲目投资，也是从市场需求出发推进经济结构调整的一项重要举措。无论是发展现有产业，还是培育新的产业，都要充分考虑现实和未来的市场容量，考虑竞争能力，考虑资源环境承载能力。

3）要注意促进资源节约、保护生态环境

在招商引资工作中，要坚持节约资源和保护环境的基本国策，着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展。招商引资必须适应资源节约型、环境友好型社会建设的需要，不能以消耗资源和破坏环境为代价。

一要变招商引资为“招商选资”。一方面要在招商引资的过程中提高外资企业的准入门槛，不断吸引低污染、低排放、低能耗的外资企业；另一方面要对已经入驻中国的外资企业加强管理监测，逐步淘汰高污染、高排放的、高能耗的外资企业。为确保落户的外资项目在建设前先通过环评，建设中必须实行环保“三同时”制度，即环保设施和主体项目同时设计、同时施工、同时投入使用。此外，有条件的工业园区还可采用先进治理技术，发展区内污染集中治理、园内资源循环利用。

二要加快建立以绿色GDP为指导的招商引资绩效评价体系，让绿色GDP成为干部政绩考核新的指标。从现行统计的GDP中扣除由于环境污染、自然资源退化、教育低下、人口数量失控、管理不善等因素引起的经济损失成本，从而得出真实的国民财富总量的“绿色GDP”便显得更为重要，更能适应低碳经济的评判标准。

4）必须维护广大人民群众最根本的利益

在招商引资的过程中，还应注意招商引资与改善民生相结合，推动实现更高质量的就业。负责任的外资企业将有助于缓解一部分社会矛盾，提升社会人文环境和员工文化水平，保障员工的根本利益，政府要加大对这类企业的扶持力度，鼓励外资企业在赚取经济利益的同时担负起相应的社会责任。

产业园区的规划结构，主要解决：优势单位的空间分布，合理组织企业群体；管理，服务，科贸中心的位置，形式和规模的确定；独立工业园，转运仓储用地的合理安排和规划确定；居住用地的协调布局；内外主要道路系统的绿地系统的布局。

此处的产业地产的规划设计主要是指建设工程的规划设计。建设工程规划设计是在项目定位、业态组合定位、可行性分析等基础工作完成后进行的。在进行建设方案设计时，需要把握好城市基础设施发展状况、城市未来规划发展趋势和项目运营的基本物业要求，主要是电力、消防、通风、给排水、弱电、电梯等。产业地产的规划设计方案要充分利用建设土地，合理设计建筑内部和外部环境，保证交通畅通和完善配套功能设施。

1. 工程建设的建议

（1）出台政策，制定规程规范。

（2）推广产业地产标准与定制相结合的厂房建设模式。以招商引资企业产业生产的需要，由地产公司代建管理，在约定建设工期内，将依法定程序建设好的竣工验收合格的工程项目，交付企业投产。

（3）对园区内工程建设不履行法定基本建设程序、未组织竣工验收或验收不合格的工程项目，不予以企业优惠政策、不拨付厂房建设的政府补贴。

2. 工程竣工验收

1）验收程序

为了保障验收阶段质量监督效益，必须根据《建筑工程质量管理条例》（以下简称《条例》）相关要求，将参建单位义务、责任落到实处，在强制性监督的过程中，让工程根据竣工验收标准，保障设计、自评、监理、业主以及用户评价过程。在工程验收以及组织实施中，验收人员必须持有满足工程监督的资质，进而让验收方法、内容始终满足工程建设各个条文的要求。

2）监督执法

根据工程建设标准条文，在工程竣工验收中，必须对违反建设标准的项目，根据《条例》进行处罚，将违反质量行为和建设程序的个人或者单位在网上进行公布。

3）工程验收质量监督

在工程竣工阶段，相关部门必须在竣工验收一周内将验收地点、时间以及验收名单用书面形式递交给质量监管部门。当质量监管部门接到通知后，必须及时明确工程使用条件，进而不断督促有关单位完成合同约定以及工程设计内容。所有资料文件一同归入工程验收资料中，最后上交备案部门。

一个产业地产项目的成功与否主要是看其后期运营的状况。企业运营所带来的经济收入高，产业地产项目的价值就会变大，为投资者带来的利润就大，给开发企业带来良好的口碑。产业地产的后期运营管理的模式主要有统一经营、部分统一经营和分散经营。在进行运营管理过程中，一定要注重业态的科学组合，相比分散经营，统一经营更利于进行管理。

产业地产的开发的阶段划分并不意味着产业地产项目开发实践中要一成不变地按上述程序进行，有些阶段存在交叉、提前或平行进行，有些阶段贯穿于整个开发过程，像产业地产的营销推广，从项目的市场调研到后期运营管理，营销推广的工作一直都要进行。上述程序只是产业地产的一般性开发规律的总结，在实际的操作过程中，要根据开发企业自身实力、市场情况和政策变化等合理制定开发计划，保证项目的顺利进行。