产业地产配套设施设计

产业地产的配套设施主要涉及社会生活方面，目前的布局较为分散，一些产业园区采取了集中设置方式，构成工业邻里中心，效率提高，是一种值得推广的方式。

1. 公众共享性和利益外在性

公共配套设施消费和收益的非排他性构成了它的公众共享性和利益外在性。设施项目本身及所提供的服务是供居民和工作人员共同消费和享用的，同时，许多公共配套设施项目在提供各种服务时很少获得利益，而享用公共配套设施的企业或个人可以得到不同的外在利益，并可部分转化为内部利益。这一特点就要求公共配套设施的规划要“以人为本”，以保证公共利益，并且也要考虑设施的可持续运作，不能只消耗而不维护。

2. 外向关联性

公共配套设施是向社会开放、为居民提供服务的，所以它不像居住区一样活动联系是发生在自身内部。公共配套设施是与外部相关联的，同园区用地、道路、城市公共空间，以及设施与设施之间都是紧密联系的。因此，在公共配套设施的规划布局时，就应把它放到城市的整体环境下，全面考虑它与园区、城市的相互关系，以及设施之间的联系。

3. 服务递减性

一般来说，公共设施建设完成就不可转移，设施的服务范围取决于所提供服务的辐射半径。因此，与设施的距离越远，人们所能从设施中得到的利益就越小。这一特点就要求公共配套设施的规划布局要考虑合理的服务半径，才能保证园区员工享有相应程度的服务。

4. 成本聚集性和收益长期性

公共配套设施项目的初期投入大，呈高度积聚状态。其后它们的管理成本积聚度也不低，尤其是在利益外溢的情况下，相当一部分项目是低回报或无直接回报的。但是公共配套设施的服务对象稳定，长期经营可以降低平均成本，故其收益是长期和稳定的。这一特点对公共配套设施的规划布局提出了紧凑集约化发展的要求，要集约利用各种资源降低建设成本，发挥规模集聚效应。同时要从长远出发，减少“急功近利”的短视行为，而保证公共服务的稳定持续。

从规划思路方面来看，传统规划思维重结论轻过程，用相对静态的终极理想“蓝图”来表达发展的动态过程，反映到公共配套设施布局中，便是用理想状态下的标准直接指导规划方案的制定，而忽略了对现状问题的求解。复杂性科学的综合思维向我们揭示了，区域规划的远期行为是不可预测的，规划工作的重心应转移到近期现状问题的解决上，近年来从中央到地方对产业园建设规划的重视和编制力度的加强已经充分说明了这一点。因此，公共配套设施布局的规划思路也应当是“以问题为导向”。首先从对设施布局的现状分析入手找准问题。同时，应看到公共配套设施布局的规划过程也应是一个动态连续的过程，规划反馈是必不可少的环节，特别是像公共配套设施这样，其规划方案的合理性和可行性直接关系到员工和居民的生活质量，更应该通过及时有效的反馈修正来保障规划成果的质量。

从规划导向来看，配套设施布局还是以对应人口规模和满足服务距离为主，当然也有对设施服务特性的考虑。

从规划方法来看，原有的配套设施布局主要采取依据“千人指标”配套和按照“服务半径”定位的布局方法。对于配套设施布局的现状分析和方案反馈也是依靠是否符合这两个标准来进行评价。应该说这种单一的定性方法是很难适应复杂的实际情况对配套设施现状分析、规划布局和方案反馈的需要，需要引入合理有效的新方法—诸如综合集成研讨厅方法、人工智能方法等，来保证公共配套设施布局的合理性和可行性。

1. 初等教育、医疗卫生设施布局原则确定

随着社会经济的发展，国家对基础教育设施的重视和投入越来越高，以初中、小学为主的义务教育得到广泛普及，为满足学生就近入学需在城市中均衡布局。因此，对教育设施的配置应充分考虑设施的配套要求和产业发展趋势，进行合理布局。产业集聚的初期阶段尽量设置幼儿园、门诊部，随着产业集聚度增加，城市功能完善，逐步增加初等教育、综合性医院。规划中要有长远的考虑。

（1）幼儿园布局的位置应接近公共绿地，以保证具有较好的周边环境，并且邻近社区的主要步行路线以便于家长接送。考虑到老年人接送儿童上下学的情况比较普遍，幼儿园的布局也可以结合老年活动站等文化活动设施。

（2）中、小学布局应尽量远离主干路，靠近主干路的学校应采取一定的防噪音措施。各类设施资源尽量共享。一方面促进了园区、社区的交流和融合，另外也提高了教育设施的使用效率，为民众提供各种可利用的教育机会。

（3）综合性医院的布局以落实总体规划或分区规划意图为主，同时也应与相关的医疗设施专项规划提出的布局方案进行整合。多在园区规模较大、有数个园区等产业集群区布设，综合医院适宜布局于交通方便、环境安静、无污染的地方，强调与城市公交系统、开放空间系统的复合，布局的位置应邻近公交线路或保持在适宜的步行距离内，并尽量靠近公园、城市森林、滨水绿地等，同时避免在城市的水源和风向上方布局。

（4）门诊部可以不单独占地，布局于次要道路的建筑物内，在用地调节许可的情况下可以单独占地。园区卫生服务站布局于人流量较大的地段，避免位置太隐蔽，不能充分发挥设施服务效率，通常临地块内部主要道路或位于相邻地块主要出行线路的交汇处布置。此外，从集约用地的角度出发，可将其与其他园区管理、服务或文化活动设施组合设置。

2. 文化体育设施布局原则确定

1）配套文化设施

文化活动中心和活动站不宜单独设置，可以布局于其他建筑内，一般临地块内部主要道路设置，也可与商业服务、行政管理和社区服务等设施混合集中布局，形成一种容量较大、功能较全的多功能服务中心。根据布局导向，配套文化设施布局应结合公交线路和居民主要出行线路，与社区中心绿地复合布置，并充分考虑其服务半径。

2）配套体育设施

配套体育设施的布局应注重考虑人口规模、人口分布情况，设施规模不宜过大但应在人口密集区多布点，以保证员工使用的便捷性，同时具有街道外向型特征，强调与出行线路结合并临街开敞设置。此外，布局尽可能与园区绿地、街头绿地复合，在提升服务环境的同时也作为必要的疏散场地。

3. 商业服务设施布局原则确定

市场经济体制下的商品供应与经营已摆脱了定量和定点供应的模式，商业服务设施的管理和经营也由“配给型”向“市场型”转变。随着市场经济的不断深入，商业设施布局更多地受市场主导和调节，尤其是商业设施项目的设置更加灵活多样，呈现出了众多小型商业和大规模超市、购物中心并存的多样化发展趋势。

小型专业化服务、日常商业设施、大型的超市、购物中心、银行、储蓄所等，规划着重做好发展方向的引导，其布局主要由市场决定。但总的说来，商业服务设施布局具有街道外向型特征，空间分布可采取沿街的带状分布和集中在地块出入口处的块状分布，或者是两者相结合，即以入口为节点沿着街道向一侧或两侧伸展。布局中可以把入口处的商业中心与居住用地中的公共绿地系统结合起来，不仅满足了经济效益和使用方便的原则，而且塑造了亲切宜人的外部环境。

4. 行政管理设施布局原则确定

1）园区管委会

管委会的布局应按照设施布局要求，综合考虑服务人口的规模和服务区域大小，避免服务范围过大。

在园区已建成区，不能简单地把现有行政管理设施落实到地块上，也不能盲目按规范布点，应在对现状设施调查分析后，考虑土地使用性质转变带来的人口分布的变化，合理地布置配套行政管理设施。在城市新区，规划应按地域、人群、单位、认同感等因素划分行政管理范围，布局相应的管理设施。

2）派出所

派出所布局应考虑其管辖范围与园区办事处服务范围的关系，在一个园区办事处管辖范围内可对应布局一处派出所，以保证管理范围的一致性。

派出所通常与园区办事处相结合，布局于交通便利、相对独立的地段。在用地条件不受限制的情况下，派出所适宜单独占地设置；若附设于其他建筑，也应保证独立的院落和出入口。

5. 市政公用设施布局原则确定

市政公用设施包括：变电室、开闭所等电力设施，高压水泵房等给排水设施，燃气调压站、燃料供应站等燃气设施，邮电支局、邮电所等邮电设施，消防站等消防设施，公厕、垃圾转运站、垃圾收集点等环卫设施，以及公共停车场、公交首末站等交通设施。

1）电力、给排水、燃气、邮电、消防设施

这些设施由于其工程技术要求较为专业，通常都有相关的专业规划进行指导布局，因此对这些设施的布局主要遵循专业规划的统筹安排进一步具体落实用地等并进行控制，当布局的设施因用地条件及其他限制因素无法实施时，应同专业规划的编制部门进行协调，视情况进行相应的布局调整。

2）环卫设施

公厕属于日常生活使用频率较高的设施，对布局的便捷性要求较高，因此应在满足其服务半径的前提下均衡布局。布局的位置应在人流集中的地段，广场、公园、街头绿地等公共活动场所，公共设施用地的主要出入口等，一般结合其他建筑临街设置，有条件的可以单独设置。

垃圾转运站应布局于道路条件好、市政设施齐全且不影响市容景观的位置，并尽量设置在其下风处。同时尽量靠近垃圾产生重心，尽可能避免对城市环境、景观及生活带来负面影响，和用地周边建筑保持一定距离，并设置相应宽度的绿化隔离带。

垃圾收集点适合采用垃圾屋和垃圾收集容器放置点等形式，并按分类收集要求设置分类垃圾收集容器。按照服务半径不大于70米的要求，在规划区域内均衡布局。

3）交通设施

公共停车场布局首先要考虑满足园区道路交通系统的整体要求。根据服务对象的内外划分有不同原则，服务外来车辆的停车场应布局于园区入口道路附近，园内公共停车场则应靠近主要服务对象，布局的位置应符合园区环境和车辆出入又不妨碍道路畅通的要求，并与公共建筑布置相结合，与对外交通设施接驳，使从停车地点到目的地的步行距离较短。同时，还要保证公共停车场的服务半径符合园区的交通出行情况。公交首末站的布局以公交优先为根本原则，适宜在人口较为集中的居住区及商业区等靠近客流集散点的地方，但要避免布置在道路平面交叉口附近。

6. 生活配套设施布局原则确定

生活配套设施为园区提供诸如餐厅、健身房、超市、运动场、洗衣房等基础服务设施。由于园区往往设立在距离城市中心有一定的距离的近郊区或郊区，往往园区周边地区的城市基础服务配套设施不齐全。而早期园区的开发重点往往是集中在最为核心的研发空间上，研发中心的建成就意味着可以开始招商引资，开始盈利。往往忽视了园区基础服务设施的建设，配套设施不足，即使人们居住在附近，生活也将会很不方便。无法留住研发人员在此定居。

生活配套及服务设施面积应根据园区周边情况和实际需求来决定。处在城市中的园区，由于其周边的基础服务设施已经很多，园区中就不必过多建设，只须建设必要的部分。有的产业园处在城市外围，距离城市较远，用地周围缺少商业设施，因此就应开发相应的配套设施，根据园区规模适当的设置，服务配套部分则可以根据园区内企业的人口规模确定，并根据《城市居住区规划设计规范》适当调整。

配套服务设施同时起到了良好的交流空间的作用，在餐厅、咖啡厅、健身房等场所，产业园企业员工之间的非正式交流能极大地推动园区企业间知识和技术的沟通和扩散，积极地促进了企业的创新活动。在园区规划设计之初，应该注意到这种非正式交流空间的营造。

生活配套设施为产业园提供了良好的物质支持，促进了园区的协调发展，是不能忽视的重要功能构成部分，在规划时应该对该地区的整体情况和使用人群进行周密和长远的考虑。