李嘉诚不是一跃而就之人，他总是脚踏实地，向既定的目标迈进。他也不会鲁莽行事，每一个重大举措都要经过长时期的深思熟虑，周密调查——除非机不待人的非常时期。
涉足地产，孕育心中有数月之久，塑胶花为他赚得平生第一桶金，他才将构想付诸现实。
在今天，百亿身价的超级巨富90％是地产商或兼营地产的商人。可当时并非如此，大富翁分散在金融、航运、地产、贸易、零售、能源、工业等诸多行业，地产商在富豪家族中并不突出。这同时意味着，房地产并不是人人都看好的行业。
李嘉诚以独到的慧眼洞察到地产业的巨大潜质和广阔前景。
最明显的现象是，人口的增多和经济的发展。1951年，香港人口才过200万，到20世纪50年代末，已逼近300万。人口增多，不仅使住宅需求量增多，因本埠经济的持续发展，办公写字楼、商业铺位、工业厂房也需求量大增。香港长期闹房荒，房屋的增加量总是跟不上需求量。
香港是弹丸之地，不仅狭小，而且多山。有限的土地，无限的需求，加之港府采取高地价政策，寸土寸金，房贵楼昂。
身为一业之主，李嘉诚多次为厂房伤透脑筋，寻找交通便利、租金适宜的厂房有多难！数次扩大生产规模，都是在现有的厂房重新布局，车间里，设备、人员、制品，挤得水泄不通。
香港工业化进程出人意料地急速发展，物业商喜笑颜开，趁势提租。许多物业商只肯签短期租约，用户续租时，业主又大幅加租。用户苦不堪言，李嘉诚也是其中之一。李嘉诚曾多次构想：我要是有自己的厂房该多好，就用不着受物业商任意摆布了。他的构想，经过长时间酝酿进一步明朗：我为什么不做地产商？
1958年，李嘉诚在繁盛的工业区——北角购地兴建一座12层的工业大厦。
1960年在柴湾又建造了一座大厦。那时，香港正处于地产业的低潮期，自己建造厂房比租赁来得便宜、实惠。李嘉诚看到，在世界上，香港社会情况是比较稳定的，它正从转口贸易港逐渐迎来工业大发展的新阶段。港岛居民的增长率在快速上升，商贸业也在迅速发展。而香港面积不大，有许多土地还有待开发，香港市民需要大量住房、工业厂房和商住楼宇，发展房地产业将是一项大有可为的事业。这时，他手里已经积聚了一亿港元的资金，必须主动积极寻找新的出路，发展新的事业，才能取得更大的发展和成功。他开始问津地产业，向地产业进军。
李嘉诚虽吃准了房地产的乐观前景，但仍采取谨慎入市、稳健发展的方针，他没有走捷径——预售楼花，而是将此作为收租物业。
不可否认，卖楼花能加速楼宇销售，加快资金回收，弥补地产商资金不足的问题。卖楼花是霍英东于1954年首创，他一反地产商整幢售房或出租的做法，在楼宇尚未兴建之前就将其分层分单位（单元）预售，得到预付款即可动工兴建。卖家用买家的钱建楼，地产商还可拿地皮和未成的物业到银行按揭，真可谓一石二鸟。
继霍英东后，许多地产商纷纷效仿，大售楼花。银行的按揭制进一步完善，蔚然成风。用户只要付得起楼价的10％或20％的首期，就可把所买的楼宇向银行按揭。银行接受该楼宇做抵押，将楼价余下的未付部分付给地产商，然后，收取买楼宇者在未来若干年内按月向该银行付还贷款的本息。在这个过程中，风险主要承担者是银行。
李嘉诚发现：地产商的利益与银行休戚相关；地产业的盛衰又直接波及银行。唇亡齿寒，一损俱损，过多地依赖银行，未必就是件好事。
李嘉诚最欣赏香港最大的地产商——英资置地公司的保守做法，重点放在收租物业。置地经过半个多世纪的发展，一直雄踞中区“地王”宝座，拥有大量大厦物业。只要物业在，就是永久受益的聚宝盆。
李嘉诚宁可少建或不建，也不卖楼花加速建房进度；他尽量不向银行抵押贷款或会同银行向用户提供按揭。
他兴建收租物业，资金回笼缓慢。但他看好地价楼价及租金飙升的总趋势。收租物业虽不可像发展物业（建楼卖楼）那样获取暴利，却有稳定的租金收入，物业增值，时间越往后移越能显现出来。
李嘉诚预测无误。据港府公布的统计数据，1959年港府拍卖市区土地平均价：工业用地每平方米104.85港元；商厦、写字楼、娱乐场等非工业用地1668.44港元；住宅用地164.75港元。而到1980年，这三类拍卖地价分别为29549.03港元、124379.06港元、13728.30港元。升幅分别为280.8倍、73.5倍、82.2倍。
地升楼贵，李嘉诚“坐享其利”。他拥有大批物业，储备了大量土地，渐渐成为香港最大地主。
诚然，当时地产界的许多人士认为李嘉诚的作风过于保守。1961年6月，潮籍银行家廖宝珊的廖创兴银行发生挤提风潮。廖宝珊是“西环地产之王”，他在西环大量购买地盘兴建楼宇，并在中环德辅道西兴建廖创兴银行大厦。廖宝珊发展地产的资金大多数是存户存款，因他大力投资地产将其消耗殆尽，而引发存户挤提。这次挤提风潮，令廖宝珊脑出血猝亡。廖氏是潮商中的成功人士，深得商界新秀李嘉诚的尊敬。从廖宝珊身上，李嘉诚进一步意识到地产与银行业的风险。
但是，当时廖创兴银行挤提事件并未引起地产与银行界人士的足够重视。
1962年，香港当局修改建筑条例并公布将于1966年实施。地皮拥有者为了避免新条例实施后吃亏，都赶在1966年之前建房。这股建房热潮是在银行的积极资助下掀起的，银行不仅提供按揭，自己也直接投资房地产。
炒风空前炽热，职业炒家应运而生。他们看准地价楼价日涨夜升的畸形旺市，以小博大，只要付得起首期地价楼价，就可大炒特炒，趁高脱手。大客炒地，小客炒楼（花）。大客大多是地产商，甚至还有银行家；小客多是炒金炒股的黄牛党。
在这股风起云涌的炒风中，李嘉诚始终保持清醒的头脑。买空卖空是做生意的大忌，投机地产犹如投机股市，“一夜暴富”的后面，往往就是“一朝破产”。
李嘉诚坚定地以长期投资者的面目出现在地产界；同时，他又是长期投资者中的保守派。他一如既往地在港岛新界的新老工业区寻购地皮，营建厂房。他尽可能少地依赖银行贷款，有的工业大厦完全是靠自筹自有资金建造。公司下属的塑胶部经营状况良好，利润可观。
地产部已由起初的纯投资转入投资收益期，随着新厂的不断竣工出租，租金源源不断呈几何级数涌起。
1965年1月，因为“参与房地产投机，使其没有流动资金，丧失偿债能力”的香港小银行——明德银号发生挤提，宣告破产。明德银号的破产加剧了存户的恐慌心理，挤提风潮由此爆发，迅速蔓延到一系列银行，广东信托商业银行轰然倒闭，连实力雄厚的恒生银行也陷于危机之中，不得不出卖股权于汇丰银行而免遭破产。
为了制止住挤提潮，港府采取了紧急措施。银行危机持续了一年多，许多银行过着“苟延残喘”的日子。在银行危机的剧烈振荡下，兴旺炽盛的房地产业一落千丈，一派萧条。地价楼价暴跌，脱身迟缓的炒家，全部断臂折翼，血本无归。靠银行输血支撑的地产商、建筑商纷纷破产。
在这次危机中，长江的损失与同业相比微乎其微，它只是部分厂房碰到租期届满，续租时降低租金，而未动摇其整体根基。
那些激进冒险的地产商，或破产，或观望。“保守”的李嘉诚却仍在地产低潮中稳步拓展。
1966年年底，低迷的香港房地产业开始出现一线曙光，地价楼价均开始回升。银行经过一年多“休养生息”，元气渐渐恢复，有能力重新资助地产业。地产商跃跃欲试，准备大干一场。
就在此时，中国内地波澜壮阔的“文化大革命”开始波及香港。1967年，北京发生了“火烧英国代办处”事件，香港也发生了市民“骚动”事件。那个阶段，香港社会人心波动。在1965年前后，香港多家银行出现市民挤提现象。内地红卫兵的激烈行动给英殖民统治下的香港“左派”注入了一剂强心针，“左派”到市民中煽动反英情绪，并把大字报贴到港督府的大门墙上。英方暴力镇压，触发“左派”掀起“五月风暴”。
“中共即将武力收复香港”的谣言四起，香港人心惶惶，由此触发了自第二次世界大战后第一次大移民潮。移民以有钱人居多，他们纷纷贱价抛售物业，司徒拔道的一幢独立花园洋房竟贱卖至60万港元。新落成的楼宇无人问津，整个房地产市场卖多买少，有价无市。地产、建筑商们焦头烂额，一筹莫展。
拥有数个地盘、物业的李嘉诚忧心忡忡。他不时听广播、看报纸，密切关注事态发展。“左派”的行动在升级，《明报》社评综述当时的情况：“（他们）烧巴士、烧电车、杀警察、打巴士电车司机、烧贝夫人健康院、炸邮政、用定时炸弹炸大埔乡事局、攻打茶楼、大石投掷行人和汽车、向警察投掷鱼炮、爆炸水管、烧报馆车辆……”
香港传媒透露的全是“不祥”的消息。李嘉诚知道，香港的“五月风暴”与内地的“文革”有直接关系。那时，不少内地群众组织的小报通过各种渠道流入香港，李嘉诚从中获悉，内地春夏两季的武斗高潮自8月起渐渐得到控制，趋于平息。那么，香港的“五月风暴”也不会持续太久。
作为资产者，最关注的莫过于“中共会不会以武力收复香港，在香港推行内地的政治制度”。
“不可能，中共若想武力收复香港，早在1949年就可趁解放广州之机一举收复，何必等到现在？香港是内地对外贸易的唯一通道，保留香港现状，实际上对中共大有好处。中共并不希望香港局势动乱。”
经过深思熟虑的李嘉诚，毅然采取惊人之举：人弃我取，趁低吸纳。
李嘉诚又一次判断正确。内地“文革”结束后，邓小平同志主持工作，中共中央做出决议：“彻底否定文化大革命。”中共的决议虽未涉及“香港式文革”，但香港经济界和知识界都把那场“五月风暴”视为空前灾难。
这次战后最大的地产危机一直延续到1969年。
李嘉诚逆同业之行而行，坚信乱极则治，否极泰来。在认定发展方向后，他集中了主要资金和主要力量，趁香港地产低迷时期，大量购入地皮、旧房。积极积聚力量，等待发展时机。在继续经营工厂生产的同时，他先后开始大兴土木、建造厂房和商住楼宇。在当时的许多香港人看来，李嘉诚是“在冒着风险”，是很缺乏安全保障的，甚至说不定会遭到很大的损失和失败。但毕竟李嘉诚是一个有胆有识的人，当有不少人对局势持悲观、恐惧、失望心态时，他却等待着“否极泰来”。在同一时期，香港也有不少商人竞相投向地产业，都在各自积蓄力量等待机会。
1970年，香港百业复兴，地产市道转旺。有人说李嘉诚是赌场豪客，孤注一掷，侥幸取胜。只有李嘉诚自己清楚他的惊人之举是否含有赌博成分。他是这场地产大灾难中的大赢家，但绝非投机家。
20世纪70年代初，李嘉诚已拥有的收租物业从最初的12万平方英尺，发展到35万平方英尺，每年租金收入为390万港元。
这个时期的李嘉诚，事业已经有了相当的基础。在长期的社会商业实践中，也已培养了一种过人的敏感性和悟性，铸造了精明干练的能力。
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