适应消费升级推动房地产去库存

房地产是我国重要的支柱产业，在出现结构性过剩的背景下何去何从，成为社会各方面关注的焦点。进人服务型消费新时代，房地产不再是简单满足基本居住需求，而是融人了大量的服务型需求。“十三五”，在去库存的同时，推动房地产业由规模型转向服务型，已成为房地产业可持续发展的重要方向。

（一）推动房地产由规模型转向服务型

多年来，我国形成了以满足基本居住需求为目标、以规模化扩张为主要特点的房地产发展模式，并推动房地产行业成为重要的支柱产业。今天，随着房地产消费需求的变化，传统老路越走越窄，压力越来越大。

1．规模型房地产发展不可持续

（1）房地产去库存压力巨大。2014年下半年以来，我国新建商品住宅库存量明显上升。据国家统计局公布的数据显示，截至2015年年底，商品房待售面积71853万平方米，同比增长15.6%，我国商品房待售面积再创历史新高。^[40]根据中国社科院《中国住房发展报告2015—2016》的数据，以2015年商品住房总库存计算，2016年总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年；现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。

（2）房地产投资增速快速下滑。2010年，我国房地产投资增速为33.2%，达到历史的高点；近五年来一路下滑，2015年，全国房地产投资增速下滑至2.8%，比2014年回落7.7个百分点，成为1998年以来的最低位（见图3-3）。

（3）“去库存”的重点在三、四线城市。2016年以来，随着国家去库存的一系列政策相继出台，北京、上海、深圳等一线城市房价迅速上涨。据统计，1、2月份，上海纯商品住宅销售均价分别为35911元每平方米、36381元每平方米，同比分别上涨25.6%、24.2%。在房价迅速上涨的同时，上海房地产库存迅速下降，截至2月底，上海新建纯商品住宅库存总量为937万平方米，同比下降26.9%。^[41]与之形成反差的是，三、四线城市的房地产库存再度增加，截至2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比上年增加2077万平方米。据相关数据显示，2月份三、四线城市商品住宅累计存销比为32.07个月，虽同比下降14%，但依旧远超合理区间15个月。^[42]

图3-3　2015年房地产投资增速达近17年最低值

数据来源：国家统计局：《中国统计年鉴2015》，中国统计出版社，2015年；国家统计局：《2015年国民经济运行稳中有进、稳中有好》，国家统计局网，2016年1月19日。

2．服务型房地产需求逐步增大

当前，居民住房供求关系开始发生重要变化：一是随着我国人口老龄化进程加快，房地产刚性需求与以往相比在减弱，规模发展的峰值已过；二是“80后”“90后”逐步成为购房的主要群体，这部分群体更加追求房地产的服务品质，更加追求个性化的房地产服务，单纯居住型房产已不能满足这部分社会群体的需求；三是随着城镇化进程加快，人们的生活工作节奏明显加快，一家人都参加工作成为普遍现象，房屋不仅承载着家庭对居住功能的需求，还需要满足家人对健康、医疗以及家政等服务的需要；四是随着社会中高收人群体的扩大，人们对房产的服务功能需求明显提升，养老地产、旅游地产、文化地产受到购房者追捧。

3．部分房地产企业开始转向服务型

近年来，在房地产行业出现结构性过剩的背景下，抓住客户个性化需求，有针对性地在房地产建设中融人特殊的服务元素，成为房地产商创造新盈利模式的关键。例如，人口老龄化和人们对健康服务快速上升的需求，房地产行业与医疗健康产业的创新合作，对于促进房地产行业的转型升级，改变以满足单一住宅需求为主的房地产供给体系，提升房地产行业的含金量具有重要作用，从而给房地产行业投资带来新气象。以万科为例，2014年以来，全面启动“万科驿”项目，项目针对大学毕业生和刚刚来到发达地区的新移民，旨在提供舒适的居住环境和交流平台。该项目已经在重庆、厦门、广州、东莞、西安等地启动或正式实施，人住率基本都在80%～90%。^[43]

（二）在转型发展中实现去库存

短期看，房地产“去库存”很重要，但更重要的是为传统房地产转型发展找到一条出路。从房地产业中长期可持续发展来看，重要的出路是向服务型转型。“十三五”，要在加快房地产转型的过程中实现去库存。

1．去库存与人口城镇化有机结合

“去库存”应当着眼于加快人口城镇化进程。按照《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》提出“3个1亿人”的目标，其中包括“努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户”。如果到2020年这批进城落户农民全部纳人城镇住房体系，按人均住房30平方米的标准（2012年城镇居民人均住房面积为32.9平方米），将带来新增住房需求30亿平方米。为此，建议把“努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户”作为房地产去库存的重要手段，采取降低房地产首付比例、农民工带着“土地财产权”进城、国家购买廉租房等一揽子综合性方案解决1亿人的住房问题。尤为重要的是，把大力发展中小城镇与解决三、四线城镇房地产库存相结合，实现农业转移人口就地城镇化与“安居乐业”的双重目标。

2．以房地产向服务型转变降低经济运行风险

在我国经济对房地产依赖性较高的情况下，如果不及时去库存，就会给经济带来巨大的下行压力。2015年，我国房地产固定资产投资达到95979亿元，占固定资产总投资比重达17.4%，^[44]许多省份高度依赖房地产投资。中国房地产业协会副会长胡志刚认为房地产开发投资占固定资产投资比重不能超过25%，而据《中国房地产报》统计显示，我国31个省区市中超过这一数值的有7个，分别是上海（57.18%）、北京（56.17%）、海南（53.02%）、广西（30.77%）、广东（30.77%）、浙江（28.33%）、重庆（25.66%）。^[45]但同时也应当看到，不改变结构性的去库存，只能解决短期问题，只能解决一时的供过于求。从中长期来看，如果房地产向服务型转型过慢，会导致经济继续保持对规模型房地产的惯性依赖，从而不利于行业的可持续发展。

3．以房地产向服务型转变扭转企业业绩下滑

在传统规模型房地产模式下，我国房地产市场整体低迷，房地产总体利润空间不断缩小，房地产企业业绩分化严重。据统计，1998—2014年，我国房地产开发投资由3614.2亿元增长到95036亿元，年均增速超过20%。但企业利润快速下滑，2014年，营业利润同比负增长近36%（见图3-4）。2015年上半年，在144家房地产上市公司中，67家收人同比下滑，74家盈利下降甚至亏损扩大。^[46]

图3-4　2006—2014年我国房地产销售面积和营业利润变化情况

数据来源：国家统计局：《中国统计年鉴2015》，中国统计出版社，2015年。

在房地产整体低迷的大背景下，万科、保利、恒大等服务型转型领先的企业却逆势而上，获得比较好的业绩。万科2015年中期报告显示，公司上半年净利润67.9亿元，同比增长23.6%；保利地产上半年净利润的增速更是超过40%。^[47]2015年前11个月，万科、恒大、中海和碧桂园四家房企销售金额已经超过千亿，其中万科同比增长20.06%，恒大同比增长42.8%。^[48]

（三）探索房地产服务化新模式

从发达国家的经验看，房地产完全可以通过服务化保持在国民经济中的支柱产业地位。如美国，至今房地产仍是重要的支柱产业，其关键在于完成了房地产服务化的进程，使得房地产能够以质取胜。在去库存的同时，“十三五”初步形成房地产服务化的新格局，我国房地产业发展将会获得新的发展空间。

1．探索服务型房地产新业态

适应房地产业需求变化，形成服务型房地产新业态是房地产保持“朝阳行业”的重要途径。如果能够抓住住房消费新热点，相当一部分房地产企业仍然能够获得新的发展空间。例如，以养老产业为例，老年人在生活照料、医疗卫生、康复护理等方面的需求在不断增加。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。^[49]这个巨大的养老服务需求主要是通过社区养老、家庭养老实现，而服务型房地产正是养老服务消费释放的载体。

“十三五”应当着力推动房地产细分市场的发育，在具有良好市场潜力和发展前景的商业地产、养老地产、旅游地产、产业地产、文化地产等领域，形成专业化的细分市场，形成一批具有专业品牌、高品质的房地产商，推动房地产形成新的产业链，实质性提升房地产行业的附加值，扭转行业利润不断下滑的局面。

2．发展服务型房地产新模式

过去通过高额投资拿地、快速建房实现资产增值的房地产盈利模式已经无法适应新形势。未来房地产商将不再是单纯卖房子，而是提供综合性、高品位的增值服务。除了为客户提供具有高性价比的产品、户型设计之外，还需要提供高质量的生活服务、物业管理、产权服务、租售服务、置业服务、商业综合配套服务等。

适应不同群体的住房需求变化，“十三五”需要超越原有的以住宅为主的发展模式，转向以服务为中心实现商业模式创新。这就需要在房地产领域推行大规模定制化服务模式，使相当一部分房地产商能够把设计、研发作为核心业务做精做专，形成为客户量身定做以提供整体解决方案的发展新模式。

3．发展“互联网＋房地产”

以互联网思维改造传统房地产业，正在催生出新的商业机会和商业模式，正在深刻改变房地产业的生态，房地产行业开发策划、销售、后期服务等一切环节都离不开互联网。“十三五”，支持房地产企业运用大数据、云计算、移动互联等新技术提升服务水平，发展客户参与房地产设计的新产品、新模式、新平台，成为房地产转型升级的重中之重。

【注释】

[1]苗树彬，方栓喜：《扩大中等收人群体是个大战略》，《光明日报》，2013年4月23日。

[2]《人口恐慌：90后比80后少了30%，00后还更少，这意味着什么》，北京证券网，2015年5月31日。

[3]国家统计局：《2015年国民经济和社会发展统计公报》，国家统计局网，2016年2月29日。

[4]周：《“人口老龄化”困扰中国》，《民主与法制时报》，2015年11月24日。

[5]本数据来源于《中国统计年鉴2015》，其中物质型消费主要包括食品烟酒、衣着、居住三大项。为了保持数据的一致性，均采用人均现金消费支出。

[6]数据来源于《中国统计年鉴2015》，为了保持数据的一致性，均采用人均现金消费支出。

[7]迟福林：《转型抉择——2020：中国经济转型升级的趋势与挑战》，中国经济出版社，2015年。

[8]国家统计局：《居民收人快速增长人民生活全面提高——十八大以来居民收人及生活状况》，国家统计局网，2016年3月8日。

[9]邱玥：《告别2015文化消费持续发力》，《光明日报》，2016年1月14日。

[10]国家统计局：《2015年国民经济运行稳中有进、稳中有好》，国家统计局网，2016年1月19日。

[11]单憬岗：《以绿色发展推动海南绿色崛起——专访中国（海南）改革发展研究院院长助理夏锋》，《海南日报》，2015年11月13日。

[12]《赴美读高中人数7年增365倍》，《深圳商报》，2014年3月11日。

[13]王惠绵：《扩大中等收人群体是个大战略》，《深圳商报》，2014年3月11日。

[14]胡健：《李克强解读GDP数据：1个百分点带动130万人就业》，《每日经济新闻》，2013年11月7日。

[15]迟福林：《经济转型的新趋势与新动力》，《中国金融》2016年第1期。

[16]国家统计局：《工业保持中高速增长新兴产业不断孕育成长——十八大以来我国工业发展状况》，国家统计局网，2016年3月3日。

[17]《2015年中国可穿戴市场规模超125亿增471.8%》，中国证券网，2015年12月24日。

[18]张婷婷，王建：《海尔与山西嘉世达签约战略合作协议》，人民网，2015年11月25日。

[19]《美国健康产业的发展及启示》，美迪医疗网，2012年10月18日。

[20]陈郁：《2050年我国老年人口消费潜力将达106万亿元左右》，《经济日报》，2014年12月3日。

[21]国家统计局：《服务业规模持续扩大新兴产业快速成长——十八大以来我国服务业发展状况》，国家统计局网，2016年3月7日。

[22]国家统计局：《2015年国民经济和社会发展统计公报》，国家统计局网，2016年2月29日。

[23]张彬：《2020健康产业或达10万亿央企积极布局健康产业》，《经济参考报》，2013年4月12日。

[24]陈旭佳：《大学生网店创业带动就业618万人》，中国政府网，2015年7月28日。

[25]于士航：《让民间高手有用武之地》，中国政府网，2015年3月16日。

[26]周彦武：《中国城镇化早已结束》，和讯网，2012年12月8日。

[27]张锐：《产能过剩覆压中国制造业》，《中国经济导报》，2012年9月27日。

[28]林火灿：《建立长效机制化解产能过剩》，《经济日报》，2014年11月18日。

[29]《光伏产能利用率不到60%风机利用率不到70%》，新华网，2013年3月6日。

[30]赵正：《移动教育：颠覆传统K12教辅市场》，《中国经营报》，2014年7月19日。

[31]匡贤明：《从物质型消费走向服务型消费》，《上海证券报》，2015年4月4日。

[32]国家统计局：《2014年文化产业增加值占GDP比重为3.76%》，中国经济网，2015年11月26日。

[33]《让“互联网＋”为文化市场开辟新天地》，重庆文明网，2015年11月2日。

[34]左义：《体育产业增加值大约占GDP的1%～3%，美国体育产业增加值占GDP的3%》，腾讯体育网，2015年12月23日。

[35]《2014年中国出国留学人数近46万“海归”逾36万》，《新民晚报》，2015年3月10日。

[36]商务部：《高虎城部长出席国新办发布会介绍2015年商务发展情况》，商务部网，2016年2月23日。

[37]马丁·沃尔夫：《中国不应再拖延改革与调整》，《金融时报》，2014年4月12日。

[38]国家统计局：《中国统计年鉴2015》，中国统计出版社，2015年。

[39]梁达：《以人口城镇化来释放巨大内需潜力》，《上海证券报》，2013年1月9日。

[40]世联行：《2016年房地产市场年报》，2016年1月。

[41]易居研究院：《2016年前2月上海房地产市场走势分析及后市预测》，中商情报网，2016年3月30日。

[42]《三四线楼市库存够卖30多个月》，《京华时报》，2016年4月15日。

[43]陈舒，陆芸：《服务化有望成为中国房地产市场新增长点》，新华网，2015年10月30日。

[44]国家统计局：《2015年国民经济和社会发展统计公报》，国家统计局网，2016年2月29日。

[45]《31省区市地产投资依赖度排名：未来5年国内房地产投资风险加大》，中国房地产网，2015年12月26日。

[46]罗政：《房企业债分化上市公司谋转型》，《经济参考报》，2015年9月10日。

[47]罗政：《上半年房企业绩分化部分上市公司寻求转型》，《经济参考报》，2015年9月10日。

[48]吉雪娇：《11月25家房企销售金额同比大涨17%》，《金融投资报》，2015年12月25日。

[49]《中国社科院测算中国养老市场2030年13万亿》，《国际金融报》，2015年11月30日。