“李超人”的抛售悬案

2013年以来，李嘉诚频频抛售旗下楼宇物业，引得媒体和市场的持续关注。2013年10月，李嘉诚以71亿元人民币抛售上海东方汇经中心。短短一年后，再次宣布抛售和记港陆。“李超人”频繁的减持动作，究竟意味着什么？大笔抛售的背后，是否还有不为人知的因素？

70个大中城市的房价数据显示,越来越多的城市房价环比下降,开发商的现金状况开始吃紧,甚至行业巨头已经在带头降价,去库存回款,除了少数城市之外,房地产业的整体状况令人担忧。

这其中更引人注意的是李嘉诚的一笔交易。李氏旗下的一家公司叫和记港陆,李嘉诚以近40亿元的价格,卖给了一家名为泛海控股的内地房产公司。自由市场,自由交易,买卖自愿,童叟无欺,无所谓看多看空;况且经济大势浩浩汤汤,也不是一两个人看多或者看空就能够转移的。不过尽管如此,其中的一些细节,作为常识,依然值得拿来分享。

和记港陆何许人也?它下面有两个很重要的商业物业:一个叫港陆广场;另外一个就是港陆黄浦中心,上海人民一定都会觉得十分熟悉,因为它位于上海核心商圈人民广场附近。按照常人思维,既然处于核心地段,应该拿稳捂着不放啊,为何李嘉诚会做出不同的选择呢?其实就在转手和记港陆几个月之前,李嘉诚以71亿元人民币的价格出售了一座上海物业叫东方汇经中心。咱们暂且不讨论李嘉诚这三个字,只把它还原到一个普通的商业案例,来算一道简单的数学题,用常识和数据说话。

东方汇经中心建筑面积11万平方米,官方数据得房率为67%,理论可出租面积上限为7.37万平方米。这栋写字楼在2013年到2015年的平均租金约为13元/平方米·天。所以,假设每年出租率爆满,那么一年的租金回报为3.5亿元。一栋71亿元的资产,一年的现金流回报为3.5亿,这个回报率仅仅只有5%,而且请注意,我们是在出租率爆满的假设前提下计算的,实际上海的甲级写字楼市场的出租率多数在六到九成之间波动,也就意味着东方汇经中心的租金回报率其实是低于5%的。5%是什么水平?在事发当年,余额宝的收益都超过了7%,甚至一些理财计划和信托产品的收益是超过10%的。一项成本开支高昂、投资金额巨大的商业物业,持有的现金回报甚至明显低于5%,从回报的角度,这似乎确实不是一个好生意。

衡量投资和投机有一个标准,投资人更加看重现金的回报,而投机炒作更加关注价格本身的上涨。商品、股票、楼盘、艺术品,甚至一张错版的钞票,都有可能一夜之间突然遭到炒作,但是资金的来去既无法预测也无规律可言。一旦资金退潮,价格一地鸡毛,愿赌服输,并没有人会给炒作的价格上保险。但是优质资产,高现金回报率,每年到手的是实实在在的现金流,这本身就是一道保险。用这个标准,你不仅可以来衡量商业地产和楼盘,还可以衡量股票的价值。

全球最大的地产住宅开发商万科,是内地资本市场一家非常有名的企业,即使上市很多年已经进入平稳发展时期,但是从股息回报的角度,依然具备一定投资优势。2014年,万科A平均股价是9.34元。同年万科拿出分红方案:每10股分红4.1元。这也就相当于你花934元的最低门槛投资万科这家公司,在当年你就拿到了41元的现金分红,做一道小学除法运算题,你的回报率达到4.3%(而且不考虑2014—2015年万科A股价大幅上涨超过150%)。

同样的道理,假如我们投资一栋管理出众的上海高档住宅物业(在同样不考虑房价本身波动的情况下)作为长期投资并持有,那么我们的持有回报来源就是租金。这个租金回报率大概在2%～3%。这个成绩相比门槛更低的万科A证券,明显成绩偏低。一项资产,无论是实体的楼盘,还是虚拟的金融资产,有了现金回报率这个天平,我们都可以进行很好的比较和客观判断。

在经济和投资中,我们常听到一些过来人的劝诫:规避风险非常重要。科班金融对风险有一个具体定义:价格波动叫作风险。但是你又常常听到巴菲特和另外一些投资大师会说,本金亏损才叫作风险,波动不是风险。而来到真实的商业和投资世界,思考问题的出发点往往是本金回报率,当某项资产回报率明显低于市场平均水平,坚持持有也是一种风险,即使并不威胁本金安全。而反过来,什么是价值?对于一项资产来讲,它最本质的价值,其实就是预期未来带来的现金流收入,对楼盘来讲意味着租金,对公司来讲意味着利润,对股票来讲,意味着分红,这才是价值的来源。

房子里的悬案,破解开来,无非都是常识。