土地的发展权是产权

诺斯（2008）准确定义了经济学意义上的产权概念，指个人支配其自身劳动及所拥有之物品与劳务的权利。产权不仅包括财产所有权，而且指与财产所有权有关的财产权。产权是法律规则、组织形式、实施机制以及行为规范的函数。这种财产权产生于所有权的相关权利能与所有人发生分离的基础上，即所有权要素中的一个或若干个可以转让给他人。德国民法典中的用益权、居住权、地役权以及抵押担保权等在大陆法国家也被视为产权。产权还包括无形的（如版权、商标权、专利权等）知识产权。在这个意义下，土权的所有权、使用权、发展权都是产权。

古典经济学认为，如果存在外部性，在市场经济条件下，市场价格机制不能实现资源的最优配置；科斯提出，如果把外部性因素也产权化，对此产权充分界定并加以限制的条件，在交易成本为零时，市场价格机制可以实现资源的最优配置；但是，Bromley（1989）发现，外部性并不是完全外生的，外部性只有相对于现存的产权安排才有意义，在界定新的产权、改变所有权结构以后，当事人会在利益驱动下通过谈判进行交易，现实中存在交易成本。在交易费用存在的情况下，明晰产权不一定会实现资源最优配置，不同的产权结构会对资源配置效率产生不同的影响。综上所述，产权是一个动态的、历史的概念，随着外部环境的变化而不断赋予新的内容。

巴泽尔（1997）归纳了影响产权的因素，认为产权价值的大小是人们自己直接努力的程度、他人夺取的企图程度和社会公权力保护程度的函数。与名义产权相比，能够得到权利保障更重要。

农村集体土地产权的价值大小取决于三个方面。其一，农户作为农村土地的共同所有者在保护土地产权方面既有权利，也有义务。对农民土地的责任和权利清晰界定会显著影响土地财产的价值，即内部责任界定得越明确有效，农村集体土地的财产价值越大。其二，由于财产是一种社会关系而不是一种个人关系，土地产权的价值还要依赖于社会公权力或法律承认和保护的程度。法律对土地收益的保护越有力，农村集体土地的财产价值就越大。其三，与国有土地所有权相比，由于现有征地制度的任意性，集体土地所者的占有权更容易被任意终止，缺乏保障权，这决定了农村集体土地流转中的交易价格远低于国有土地。

在集体经济组织虚位的情况下，由于特殊定位，法律赋予村委会集体经济组织代表的权利，不仅使村委会干部，而且使地方政府得以借助村委会对集体土地的收入流施加影响，而不需要承担他们行动的全部成本，这种情况的存在使农村集体土地的产权价值更低。完全界定农村集体土地的产权，需要彻底杜绝村委会或地方政府对农村集体经济组织的土地财产收入流的影响。

在当代中国，我国对集体土地所有权及其各种衍生权利的实现都受到诸多限制。在使用权方面，非农用途被严格限制，即使可以用于非农建设，也禁止用于商品房开发。由于目前国家禁止农村集体建设用地自由流转，集体土地的管理权和资本权亦受到限制。

中央政府、地方政府甚至村委会等行政强制力量都有可能是产权制度安排的决策者和执行者，地方政府和村委会则明显具有自身的利益诉求，在这些层面提出的制度安排有可能会同时倾向于保护自己的经济利益。涉及农民利益的全局性、根本性制度安排，如征地制度的改革完善、统一的建设用地市场的建立、确立平等的土地发展权等一系列制度变迁，是向社会弱势力量重新配置经济资源，则需要基于社会大众的共识，由中央政府进行系统的制度安排。