是黄金十年还是泡沫十年

房改以来，中国房地产业已走过了十多个年头。十年来，在政府的扶持下，中国房产行业得以快速成长和发展。

尤其从1998年国家取消福利分房制度之后，中国房地产逐步市场化，十几年以来，地产投资里各路资金竞相涌入，地产行业产值是迅速增长，房地产业一路高歌猛进，房价因此也一路上涨，使得房地产业成为名副其实的“聚宝盆”，也成为名副其实的高利润、高效益，让其他行业羡慕的大产业。

房产行业成为最热门的行业与话题，这一行业在给中国社会带来了一派繁华，促进了城市的日新月异，但是还不排除虚假繁荣，这已经引发了新的社会矛盾；这一行业在造就了很多人财富神话的同时也让很多人几代的积蓄仅变成一套房子。那么，如何看待中国十年房产发展呢？首先可以说中国十年地产的发展对城市的发展经济的刺激增长是功不可没的。

（一）宽敞的商品房让人们告别蜗居时代

住房制度商品化以后，中国居民得以通过支付货币（购买）的方式来实现自己的安居梦。很多城市居民告别了蜗居时代，搬进了宽敞、漂亮的住宅。

（二）促进城市面貌的耳目一新

在强烈的需求推动下，一大批房产商应运而生。这些房产商在政府的大力扶持下得以快速成长与发展，与此同时，全国各地掀起建设热潮，各地城市面貌都有了很大程度的改观。

（三）增加行业就业率

房产行业的快速发展，给中国社会创造了大量的就业机会，相关数据显示，房产从业人员逐年增加：1990年为44万人，1997年为84万人，2004年增长到120万人，2006年则是160万人，2008年达至180万人。

（四）行业链条的步步为赢

房产行业的快速发展同样给很多相关行业带来契机，推动了比如，建材、建筑、金融、广告、装修、家电等行业的稳步发展。

但伴随着房地产飞速发展，政府的调控措施也日益规范，从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到2013年的个人转让自有住房征收个人所得税政策的“国五条”，均是国家政策对房地产市场的强力介入。

国家调控对房地产市场上最大的作用是什么？我们认为一是“三限”，即限价、限购、限贷，还有就是消费增加，提高消费者的首付和利税、利率，对发挥市场平衡的作用功不可没。

十多年来，尽管政府部门一直希望把房价稳定住，或者是回归理性，或者是把房价上涨幅度降下来。但上涨幅度的下降，不等于房价绝对值的下降，这是两个概念。政府的调控政策与社会客观发展规律相一致的时候，政策可以起到四两拨千斤的作用，达到预期的目的。否则，即使支付极高的社会成本，也不能达到预期的目的。

这十几年来，中国房地产业由调控反复敲打，塑造成型，扭曲而又充满张力；每一次调控政策的出台、市场的风吹草动，似乎都围绕着那根陡然上涨的房价曲线。

一系列调控政策之下，房地产却“幸运地”成为了打不死的“小强”。

与此同时，从2004年起，随着中国房地产调控力度总体上呈不断加大趋势，房地产泡沫论、房地产崩盘之声亦不绝于耳。

那么，中国地产究竟是黄金十年还是泡沫十年？我们先从房地产在中国的发展说起。

在1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，新中国的房地产并未成为一个产业。国家经济发展的数个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。

在1978年之前，城市住房长期由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。在农村，由于实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。

1978年之前，中国的城市数量、城市面貌、城市环境的改善等全部依赖于国家主导的城市规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构。由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。1978年人均居住面积仅有12平方米。

正是1978年这一年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视野。1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点。1982年，中央政府开始推动实施实质性的住房改革，截至1991年，中央政府决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。自此，房地产的市场化之路开始了小试牛刀的起步。

1993年，中央政府陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等，在宏观经济过热的经济环境背景下，直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫。此轮泡沫的特点是在带着鲜明时代特征——“特区”（海南、北海、广州、深圳）的局部市场供应过大、消费需求不足，金融体系不完善带来的土地炒作催化泡沫等。在中央政府强制停止银行贷款、清理土地等行政干预下，刺破了如我们上述海南，还有北海、广州、深圳等局部市场的泡沫。

1993～1998年，中国的GDP总量在20万亿的基础上，以每年8%的速度递增。中国人均GDP在1000美元左右，在全球排200名以外。因此，中国的城市居民消费仍停留在吃、穿等日常生活层面，房地产市场由于消费能力的不足，规模有限。全国每年房产竣工面积仅有500万平方米，针对8亿城市人口、平均12平米的住房面积、较差的住房环境而言，存在巨大的潜在缺口。

这一时期，中国诞生了以万科为代表，包括北京华远、上海城开等在内的第一批房地产开发企业，数量大约在两万家左右。

万科副总裁毛大庆认为：从1998年开始，中国的房地产行业开始繁荣，1997年全球发生了严重的金融危机，金融危机的爆发反而给中国的房地产行业开启了所谓的黄金十年发展的周期，房地产市场从1998年之后开始进入高速发展的阶段。

毛大庆认为，在中国经济软着陆后，房地产处在非常低的状态，于是在1997、1998年的时候，大量的外资和外国的投资机构纷纷地涌向了中国的房地产市场，揭开了中国房地产蓬勃发展的一页。

中国房地产前十年的繁荣，是跟国际大气候分不开的，并不是本土突然冒出了一股神奇的力量，让房地产一夜之间就腾飞起来。此时又恰好赶上了中国城市化发展的快速时期，上海、北京、广州、深圳等城市都开始了城市的再造和城市新生的过程。这些城市有共同的特点，北上广在1997、1998年的时候面临着开放的冲击力和压力。广州和北京都开始大规模地进行城市化的建设，内部有城市化建设如饥似渴的需求，外部有资本的力量拼命地推动，由于这两个因素，中国房地产得到了启动的力量，从1998年开始房地产的黄金周期正式开启。

谁都不可否认，中国房地产建设热潮的规模，以及中国经济增长对基础设施投资的依赖度，都是人类历史上空前的，甚至可以说是接近疯狂的。房地产在经济中的支柱地位最外在的表现就是上下游相关联产业的链条，长达60多个关联产业，近300个细分行业，经济拉动力与利害关系不言而喻。

与房地产关联度排在前五位的分别是：金融保险业，商业，建筑业，建材、装饰装修业和家具、家电制造业。

根据美国地质调查局和中国国家统计局的历史数据，仅仅从2011年到2012年，在短短两年时间里，中国的水泥产量就超过美国在整个20世纪的水泥产量；另据穆迪分析估计，2013年房屋建设、销售和装修占中国国内生产总值（GDP）的23%。这比美国、西班牙和爱尔兰在房地产泡沫巅峰时期的比例都高——这两个数据仅仅是一个侧影，但是足以反映出中国房地产业的迅猛发展让世界震惊。

在过去黄金十年当中，所有和地产相关产业当中发展最快最好的，也是老百姓受益最多的，无疑是房地产。每一年房地产业增加值的增长都会高于GDP的增长，是名副其实的经济增长发动机。

十多年来，中国的房地产业飞速发展，中国房地产投资总量从2003年的10154亿元，逐年增加，到2013年房地产开发投资86013亿元，增加了近8倍；全国平均住宅房价从2003年的2197元/平方米，增长到2012年的5430元/平方米，翻了近1.5倍。而部分一线城市更是翻了4～5倍，甚至更多。

从过去的十年来看，以一线城市为首，房地产经历了全面“普涨”。中国指数研究院数据显示，在过去的十年时间内，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的商品住宅成交均价累计上涨了238.9%。其中，北京的商品住宅成交均价从2004年的4747元/平方米，上涨到2013年11月的18290元/平方米，涨幅达到285%，是四个城市中涨幅最大的。上海、广州、深圳十年间的均价则分别上涨了184%、225%和263%。

“这仅仅是住宅成交的均价，一线城市市区房价的涨幅还要远远大于这个数字。”一位房地产业内人士坦言。以北京北四环五道口区域的房价为例，在2013年年初，曾有中介挂出了每平方米10万元的报价，一度激起市场热议。如今该楼盘的平均报价基本维持在7万元/平方米左右。相比之下，2009年该楼盘开盘时，平均售价仅在2.2万元/平方米上下。

房价的快速上涨不仅仅出现在京沪广深，重庆、杭州、厦门等热点城市在过去的十年间也经历了同样的过程。根据中指院的统计，截至2013年11月，厦门住宅成交均价已经达到14696元/平方米，较2004年时的3768元/平方米上涨了290%。天津、重庆、成都、武汉、青岛等城市十年房价涨幅约200%，而杭州、南京、宁波等城市的涨幅更是在250%以上。

从一线城市的房价变化来看，2005年、2007年、2010年、2013年都是房价出现明显上涨的年份。以北京市为例，2005年北京市商品住宅成交均价为6162元/平方米，同比增长了19.7%。2007年成交均价则一举突破了万元大关，达到10661元/平方米，同比增幅高达44.6%。2010年伴随着调控升级，北京市的商品住宅成交均价达到17151元/平方米，同比涨幅为29.7%。相比之下，其他年份北京市的均价涨幅基本保持在10%左右。

在经历全行业快速扩张后，中国也诞生了一批著名的大型房企。万科从2008年的销售额470多亿元到2010年突破千亿元，一共只用了两年时间；而碧桂园从2012年销售额470多亿元到2013年破千亿，只花了一年的时间。

统计显示，销售额超过千亿元的房企规模进一步扩展至7家，除了万科、碧桂园外，恒大、保利、中海、绿地、万达等公司都突破了千亿元销售大关。

在“2013年中国房地产500强测评”结果中，万科蝉联榜首位置，恒大地产、保利集团紧随其后跻身前三，万达集团、中国海外、绿地集团、龙湖地产、华润置地、世茂地产、富力地产分列四到十位。

中国房地产行业也是诞生大富豪的行业。在2014胡润全球富豪榜中，中国超过美国成全球富豪最多的国家，在全球排名前十位的地产富豪中，中国地产商占据7席。

通过各方努力和地产建设，中国城镇人均住房面积已经大大增加。在“十八大”新闻中心举办的中外记者招待会上，住房和城乡建设部部长姜伟新在介绍2003年以来十年房地产市场时报出了一个数据成果：从2002至2011年，全国“城镇人均住房建筑面积从2002年的24.5平方米提高到2011年的32.7平方米”。

十年来，政府一直希望把房价稳定住，或者是回归理性，或者是把过快的房价上涨幅度降下来。从目前来看，上涨幅度虽然下降了，但调控是稳步的，不等于房价绝对值的下降，这是两个概念。但是，我们看到房价还是稳中在涨。

根据国家统计局2014年6月发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新建商品住宅中，与上月相比，价格下降的城市有3个，持平的城市有两个，上涨的城市有65个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为2.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。

大家有目共睹，经过地产业的黄金十年，国家、个人、地产商都在分享中国房地产业带来的丰硕成果，因此，房地产市场也一直牵动庙堂与百姓的心。对整个宏观经济来说，房地产不仅牵动着上下游无数行业企业的经营，还是诸多贷款的唯一抵押物，不容有失；对普通家庭而言，房子是多数人一辈子最大的支出，对生活影响甚大；对地产商来说，房子更是如同自己的命脉一般。

显然，过去的黄金十年，中国地产已正式确立了全面市场化方向，房地产市场逐步建立、完善和成熟。当前的房地产业已经在全国范围内发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也充分地显现出来。

过去十年，房地产对于中国经济增长的贡献是巨大的。在消费、投资和出口贸易三大经济增长动力之源中，投资和出口是核心动力，房地产是投资的重要力量。出口促进了实体经济发展，增加了居民收入，同时给国家带来了外汇储备和税收收入，国家将外汇储备和税收收入转化为政府投资，用于基础设施建设和民生建设；实体经济的发展、国家基础设施建设规模的扩大和城乡居民收入水平的提高，共同形成了对城市化的巨大需求，从而推动了中国房地产业的大发展，进而推动整个经济持续、稳定、健康向前发展。所以，可以这样说：出口增加了政府和居民收入；政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求；房地产给政府土地财政，持续走高的房价剥夺了居民的大部分储蓄，使我们这个高储蓄的国家同样实现了惊人的经济增长。

当然有繁华就有泡沫。海南房地产泡沫在地产市场的历史上是不可磨灭的教训。时间回到1992年，当时的海南海口，这个之前人口只有现在一个西部小县城多的经济特区，汇聚了全国各地在房地产市场中“淘金”的商人们和各路精英——人口不足700万的海南全岛汇集了两万多家房地产公司，当然，极大部分地产公司并不是真正的为盖房子而成立，它们只是在投机倒把，倒腾地皮，从中炒作赚取巨额利润！

但如今地产市场的大鳄如潘石屹、冯仑等人，就是海南地产市场上的众多“淘金”之者一。可想而知，疯狂炒作的结果使得海南房地产市场接近失控！

当时的国务院领导朱镕基视察海南后果断提出，停止银行贷款，终止房地产上市。海南房地产终结了热火朝天的繁荣局势，一路走向崩溃。之后，诸如北海等沿海地市的房地产业陷入了萧条，一直到1998年下半年因国家宏观调控才开始起死回生！这应该是中国房地产史上针对房市泡沫进行的首次宏观调控。

海南房地产遭受重创后，给银行留下巨额的不良资产，致使海南地方政府用了七八年的时间，处理和消化这一恶果，直到十几年后才恢复元气。而现在的海南，旅游文化大热，海南的地产又进入了士气高涨的投资热潮……