如今，中国房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持年均20%的增长速度，也难以满足不断增长的市场需求。到目前为止，房地产已经成为城乡居民非常重要的投资品种。在房价持续上涨的预期下，国内外投资和投机需求毫无秩序地进入中国房地产市场，推动房价一路快速上涨。
南京大学商学院高波教授认为：“大家都认可过去十年房地产是黄金十年，有些什么标志呢？我们2000年到2010年几个主要的指标算一下发现，首先房地产开发投资在过去十一年多中连续增长25.7%，竣工面积每年增长12.2%，销售面积每年增长17.5%，你看这个销售远远比竣工的面积要大，所以难免房价不涨，平均房价每年上涨8.9%。房客贷款每年增长9.9%，可见大家都是靠银行的钱买房，尤其是投机客。”
中国房价上涨原因到底何在，是基本面供需使然，还是货币超发、炒作？仁智各见，观点不一。
比如人民银行有专家就表示，房价与货币发行并没有必然联系，房价也不可能单纯靠“炒”上涨。此话不假，大树即使长到天上，也不只是阳光或水土的单一功劳，必然是个复杂系统工程。
有分析认为，十余年来房地产市场的火爆，与以下几个因素有关：
一是与中国的土地制度有关。
只有国有土地才能在市场出让，而政府又是土地收储、供应的唯一部门，类似香港的供地制度。供应上的垄断，在某种情况下，容易造成供需失衡，价格剧烈波动。
二是与地方政府的土地财政政策有关。
分税制改革后，地方财权与事权不匹配，对土地财政的过分依赖使得卖地收入成为不少地方政府的主要收入来源之一，而且各类融资平台、基建项目的抵押也基本以土地为主。地方政府的利益与土地价格的关系越来越密切，有动力维持较高的地价与房价。
三是与城镇化与人口红利的快速释放有关。
从1990年代以来，中国的适龄劳动人口比例快速上升，这一人口变化趋势与城镇化趋势结合，进城人口数量大增。这是房地产黄金十年最坚强的基本面支撑。
四是与美元贬值周期与国内外汇占款的作用有关。
经历克林顿的强势美元周期后，以互联网泡沫破裂及“9·11”事件为标志，美元进入了一个弱贬值大周期。美元指数从2000年的120左右一路跌至2008年最低的70左右，跌幅近40%。伴随美元贬值，以美元标价的硬资产价格，包括房地产、商品、原油等都经历了较为显著的价格上涨。
其实，过往的十几年，不只中国，全球不少国家的房价都有大幅度上涨。而中国的特殊性又在于，为控制人民币汇率上涨速度，人行通过外汇交易中心购买顺差带来的美元外汇，从而造成人民币供应量快。
在地产黄金十年后，很多人认为中国将迎来一场危机，因为中国的房地产价格在过去十年里上涨了五倍。
有专业分析人士认为，房价在过去十年里上涨五倍并不是泡沫。
我们的既定国策是广大农村的城镇化，未来十年经济成长的主要动力之一就是继续城镇化。所谓城镇化，又称城市化，是指伴随着工业化进程的推进和社会经济的发展，人类社会活动中农业活动的比重下降，非农业活动的比重上升的过程，与这种经济结构变动相适应，使得乡村人口与城镇人口的此消彼长，同时居民点的建设等物质表象和居民的生活方式向城镇型转化并稳定，这样的一个系统性过程被称为城镇化过程。
未来十年，甚至更长时间里，我们面临的首先是人的城镇化，即在城镇里面没有户口的这部分农民工要变成真正意义上的城镇居民。什么叫真正意义上的城镇居民？要给他们提供体面的住所，要给他们的孩子提供公平教育的机会以及享受城市里有户口的人所享受的方方面面待遇。这一部分当然会增加对住房、基础设施等相关的需求。
美国、日本、欧洲的城镇化率为80%～90%，我们现在是52%，城镇化率提高到80%～90%是什么概念呢？就是有3亿农民要进城变成城镇居民。3亿人口就是美国现在的总人口数。具体量化到每年的增长，大家就可以算得很清楚，某权威经济报纸做过一个测算，未来中国每年新增加的城镇房屋套数要满足未来中国雄伟的城镇化目标，必须是在1200万～1300万套左右。每年新增1200万～1300万套左右的话，以保守估计来算，每一套70平方米，算算每年中国在住房方面的投入会有多大？这就是我讲的未来黄金十年的概念。
过去的十年，中国平均城镇化率的提高，大概每年是一个百分点，现在是52%的城镇化率，明年提升到53%，但是我们假设未来城镇化率的增速放缓，每年只提高一个点，假设中国的人口不变，也就是说每年新增的城镇人口是1300万以上，假如说每个家庭是由2～3人组成的，那么很显然，中国每一年新增的城镇居民就有500万户左右，你得为这500万户提供新的住所吧？
此外，还有每个城区的棚户区改造、旧城改造，不要说二三线、三四线城市，一线城市北京、上海、广州很多旧城区的房子，都要进行改造，要兴建新的住宅。前段时间很多人在质疑中国未来房地产发展的时候提出一种观点，说中国不缺房子，为什么呢？因为中国有计划生育，一般父母都有一套房子，现在都是独生子女，两个年轻人组成一个家庭，各自会从父母那儿继承一套房子，所以未来年轻人就有两套房子，再往下走就会有四套房子，将来中国不缺房子。
这种观点是一种谬论，很多年轻人父母的房子是筒子楼，二十年、三十年、四十年、五十年前建的，不要说二三线城市、三四线城市，即使在一线城市，也都是五六层楼，又没有电梯，甚至连一个像样的浴室都没有，中国房子的折旧率非常快，所以不要看这些父母现在是住在以前国有企业分的房子里，将来这些房子都要被推倒重建的，年轻人是绝对不会去住的，并且如今的年轻人对于生活方式的要求日益提高，自力更生能力加强，新婚住新房也是很多年轻人的梦想，必然会让未来十年中国地产将持续发展。
回过头看，我们需要承认的是，过去几年的房价上涨确实过头了。2011～2012年房地产价格曾小幅下跌——这或许暗示了可持续的房屋价格是什么水平——此后房价反弹并持续上涨，这与典型的房地产泡沫走势不同。将2012年年初的房价水平作为可持续房价水平的近似代表，在即将到来的楼市回调中，房地产价格可能下跌10%～20%。这样的回落不会对中国家庭的资产负债表产生明显影响，因为中国家庭的杠杆水平低，并拥有累积的资产。不过一些开发商在置存成本的重压之下可能倒闭。
的确，过去十几年，房地产为中国经济腾飞和人民生活水准的提高做出了巨大贡献，但中国经济对房地产的过度依赖也导致了今天的经济困局。
首先，房价飙升，直接造成了企业人力成本和土地成本的快速上升，蚕食了中国出口企业的国际竞争比较优势。
其次，房价飙升抽空了实体经济的资金，导致很多中小企业错失了产业升级良机。前些年，房价上涨过快，炒房比做实业挣钱又快又轻松，很多中小企业干脆关门拿钱专职去炒房。现在炒房不行了，转身想再做实业却发现已失去了产业升级机会。
最后，高涨的房价是导致消费一直不振的罪魁祸首。
但中国房地产在下一个10年会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本那样的一旦下跌则一蹶不振的局面。
在政府的调控和人们的购房投资热情回落后，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在下一个10年会有一个价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。房地产经济严重挤压了其他实业，特别是消费业的生存空间。
“已经过去的房地产黄金十年，泡沫是非常严重的。”南京大学商学院高波教授在承认中国地产黄金十年的前提下，认为黄金十年也带来了不少问题，首先一个就是房地产泡沫严重。
高波教授发现，从1998年的数据开始计算，从2001年到2010年全国30个大中城市的数字显示，到了2010年的时候，全国房地产泡沫最多的是杭州，到了什么程度呢？36%。
高波教授将房地产泡沫“丰富”归咎于政府，他认为房地产泡沫，不是消费者，不是投机客，不是开发商，而应该是政府要负责，政府土地财政造成了房地产泡沫。
高波教授认为，政府应对房地产进行严厉调控，如果不调控的话，泡沫会有进一步膨胀的可能。房地产泡沫膨胀的话对经济的影响是很大的，无论是看二十年前的日本，还是2008年引发全球金融危机的美国，还是1997年亚洲金融危机发生之后的东南亚地区。前车之鉴告诉我们，一旦房地产泡沫破灭，对宏观经济的负面影响将会是长远的。
即使有严厉的调控，即使有对房地产泡沫不断膨胀影响宏观经济的担忧，在国家新型城镇化规划未出炉之前，地方的造城运动就已经如火如荼。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心在对辽宁、内蒙古、河北、江苏、河南、安徽、湖北、湖南、江西、广东、贵州、陕西等12个省区调研时发现，近几年，一些地方打着推进城镇化的旗号，纷纷打造新城建设模式，并且有愈演愈烈之势。
调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。
据了解，城镇化水平较为滞后的贵州今年年初就提出，将用3～5年时间重点推进100个城市综合体，各地自行培育一批城市综合体，力争到2017年年底，全省城市综合体拉动城镇化率提升3个百分点左右。在贵州黔东南州首府凯里这座市区人口35万的城市，在建楼盘多达十几个，整个城市仿佛一个巨大的工地。从距离市中心15公里远的经济开发区到最繁华的市中心，一路上是被绿色安全网覆盖的楼盘。
在专家看来，新区可以集中规划、建设，节省城市化扩张的成本。很多老城都比较拥挤，要开发又面临着老城文物保护问题，所以建新区更好，但是新区建设到处开花、一味求大等现象也令人担忧。
“据我了解，有些地方强制性规定每个县都必须搞新区。”贵州社科院城市经济研究所所长胡晓登说，新区建设本来应该遵循以市场为导向、需求为基础、政府来引导的模式，但现在各地新区建设基本上都是行政包干，政府规划、投资和招商，市场化资源配置功能非常弱。“这样肯定会出问题，会导致大量的土地和基础设施浪费，导致产业空洞化和人口空洞化。”
多位专家分析指出，对于地方政府的造城运动应作具体分析。一线城市和大部分二线城市由于是全国或者所处区域的中心，对周围的辐射和吸引力很强，因此相对社会需求也比较大。而大多数三四线城市辐射力十分有限，不仅吸引不了周围的人口，而且其辖区内的人口还有向一二线城市转移的趋势，因此三四线城市建设新城区应该因地制宜，谨慎而行。
厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华分析，工业化、城市化和现代化是自然发展的过程，有些城市不具备搞大规模造城运动，房子建起来后，闲置后遗症等现象十分严重。“前期规划不周，包括教育、医疗等各方面都没配套好，就圈一块地建起来，城市化发展又没到这地步，很容易造成闲置。”
温州也许是最早感受到房地产泡沫的城市。
温州，这个曾经的全国楼市风向标城市，如今的房价已经经历了由暴涨到暴跌的巨变。国家统计局数字显示，温州房价下降已经延续两年多。
温州市住建委副主任戴旭强坦承，温州在执行国务院政策时“走得过火了一点”，因为当时房价太高了。
“跌跌不休”的房价已经对温州造成了极大伤害。其一，百姓资产缩水。在温州，被套牢的炒房者比比皆是。其二，银行不良资产大增。从2011年下半年开始，温州银行业的不良率大幅攀升。其三，房地产开发公司严重亏损。其四，政府财政收入减少。资料显示，2013年上半年，温州半年土地出让金不及2010年一块土地的收入，市财政收入同比负增长。而在2012年下半年，温州市区甚至出现连续多月无住宅用地成功出让的现象。2013年上半年，全市财政总收入虽然同比增加了3.7%，但与年初相比，增长势头逐渐走弱。
现在，历经楼市调控和民间借贷风波的温州人相信“现金为王”，很多房企以价换量，尽快“解套”回笼资金。就目前看，微调政策激发温州楼市“火爆”不太可能，说“温州楼市最糟糕时点已过”也为时过早。
经历了前几年的普涨之后，与温州同样经历房价较快下跌、感受到房地产泡沫的还有鄂尔多斯和常州等城市。但大多数城市的房价只是出现上涨趋缓、滞涨或者小幅回落。2014年5月，中国百城新住宅均价环比24个月来首度出现下行，环比下跌0.32%，
有观点认为，一方面，北京、上海等一线城市，无视经济状况与政策调控——一线城市因聚集了过多资源，导致需求旺盛，房价也变得易涨难跌，表现会比较坚挺；另一方面，不少三四线城市则出现了卖房难、卖地难的现象，使得当前市场面临消化压力，比如以资源为主要经济支柱的陕西神木县，房子就出现了滞销。有国家发改委的专家曾在某论坛上表示，该部门的调研信息表明，不少地方都出现了房子空置率过高的情形。所谓“鬼城”，并不止鄂尔多斯这一两个例子。
还有观点认为，房地产泡沫，即使有，恐怕也是二三四线城市大过一线城市。
对于一些人认为的“房地产泡沫”，全国人大财经委原副主任委员贺铿认为，中国的房地产泡沫由炒地炒房造成，多年治理却不见成效，因为没有对症下药，所以必须加快立法进程，开征房产税。
他认为，中国当前的房地产泡沫主要呈现三个特点：一是平均房价与平均居民收入水平脱节；二是投机性购房在整个购房当中的比例不小；三是空置房，“鬼城”在不断增多。
贺铿说，房地产泡沫的出现，主要原因就是政府炒地、投机者炒房。所以，房产税是必须开征的，它开征的意义就是调节合理消费住房的问题。
地产强人任志强的“看法正相反”，他表示，中国房地产业没有泡沫，因为中国有巨大的首付，一套30%，二套70%，一套房房价没有跌到30%银行就没有风险，第二套住房没有跌到70%银行也没有风险。所以他不承认中国的泡沫。
房地产没有泡沫，任志强后面的潜台词大概就是：没有泡沫，那当然谈不上治理和挤压。
与任志强类似，摩根大通中国区董事总经理龚方雄认为房地产价格不存在泡沫，他曾在2013年中国房地产领袖峰会上指出，目前中国房价整体难以下跌。
不管中国房地产或地产价格是不是有泡沫，但当前中国房价收入比的高企，却是一个不争的事实。目前房价收入比，在西欧是3︰1，而中国大中城市近些年来历年最保守的估计也超过了房地产泡沫临界点的8︰1。上海某房地产研究院2014年5月26日发布全国35个大中城市房价收入比排行榜。在剔除可售型保障性住房后，2013年中国35个大中城市房价收入比均值为10.2，其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先，北京高达19.1位居榜首。
但是，我们的政府也一直微观调控着地产发展的脚步，北京、上海、广州、深圳等大城市已经限购房产超过两年，即使我们不排除有部分权贵可以绕过限购，但从整个市场的角度来看，这些限购的城市里，房地产并没有缩水，投资需求虽然会有所压缩，但是购房率还是持续上扬。
说明什么？说明中国的房市，从来就是刚需、自住需求主导的市场，因此限购前后对房市，尤其一二线城市（就是经常被抱怨房价高的地方）没产生根本性的影响。也就说明，推高房价的主力从来就是自住需求。
而美国经济学家保罗·克鲁格曼则认为，所有的房地产泡沫都有一个共同的特点，即都是由银行融资造成的。
房地产泡沫其主要原因还是在于金融业和房地产业之间的紧密联系，双方谁也离不开谁。因此，对金融部门加强有效监管显得十分必要。
如果由于缺乏监管的金融自由化，导致了信贷资金大量流入土地和房地产等虚拟经济领域，特别是大量国际投机资本流入房地产领域，那么将最终导致泡沫的发生。
如果一个国家由于多年经济的快速发展,使预期提升，不考虑本国具体的国情，不切实际进行金融自由化，希望用短短几年时间来完成发达国家数十年才能发展完善的金融制度，那么，结果将是欲速则不达，给经济带来严重后果。
怎样才能知道出现了房地产泡沫呢？
房价不回头的下跌将逼出房地产泡沫的原形。
那么，中国的房价经历了长时间曲线上涨之后，会不会出现转折型的下跌呢？
2013年诺贝尔经济学奖获得者之一罗伯特·席勒日前在接受新浪财经专访时表示，目前尚难言中国房价出现转折点。
他说：“在中国，我注意到了一些价格上涨趋缓甚至下滑的情况。基于我预测美国房地产市场的经验，整个市场只是下行了几个月，在美国这还不足以形成一个新的趋势。我可能还会说，市场还会继续上行，但这个预测仅仅是基于单一因素。当然也会有可能出现转折点。”
房地产价格拐点是不是取决于人口数量和人口数量所带来的人口红利呢？
2014年6月3日中国国家卫计委官员在北京表示，中国人口截至2013年底为13.6亿；中国人口将在2030年之前触顶，达到约14.6亿人。北京大学经济学院副主任苏剑认为中国人口峰值也不会超过14亿。按照北京大学的研究，根据目前水平进行统计，预计我国人口将在2018年触顶，规模约是13.4亿人口。目前人口大概13.3亿，而劳动力峰值已经基本达到顶峰。
根据中原地产的研究，中国一线城市5月成交下滑尤为显著。5月一线城市新建住宅成交面积环比下降17%，较前四年5月的平均成交水平亦大幅回落17.2%。这其中有一部分因素就是劳动力峰值的后遗症。
“目前人口净流出的城市房价肯定不会再涨了。总体来说，人口到达峰值的时候，房价也就差不多到头了。”苏剑说。
房地产价格“盛极而衰”还不是最可怕的，人口红利的丧失带来的挑战，远比这个要严重。中国劳动力峰值的出现，意味着越来越严重的老龄化也会随之而来。“以后我们将面临高通胀、低经济增长的情况，这就是滞胀。这是个相当艰难的局面。”苏剑说。
只有大潮退潮时，才知道有多少泡沫，也只有房地产经历繁荣步入衰退时，才能知道它究竟是黄金大于泡沫，还是泡沫大于黄金。
与身后的一切相比，人们更关注未来。
中国未来的房地产业还有没有所谓的黄金十年，它究竟还能走多远呢？
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