几年前，在住房危机和大衰退时，我花了很长时间在内陆帝国游览。内陆帝国是加州南部的大片都市区，从洛杉矶和奥兰治县向东路程只有大约一两个小时，但其生活方式与时尚的“OC”（奥兰治县）大相径庭。它主要包含了圣贝纳迪诺和里弗赛德县，是次贷危机的中心，至今尚未完全恢复。
21世纪初，掠夺性贷款机构在这一区域聚集起来，主要为少数群体和买不起海景房，但仍做着买房美国梦的中下层白人提供高风险贷款。就像美国社区和城市那样，这些贷款以眼泪和房屋拍卖告终，将整座城市变成了满是废弃房产的鬼城。
近至2012年，我游览了圣贝纳迪诺邻近城镇罗萨，受住房危机打击最严重的城市之一。留下的房主试图维护自己的财产，但频频受挫。一群群年轻人和学龄儿童大白天牵着比特犬在角落的杂货店门口闲逛。每一座草坪修剪过、门廊上摆着盆栽的精心保养的小屋总伴随着废弃的建筑。后者挂着喷漆描绘的帮派涂鸦，或是凌乱扔着脏床垫和空酒瓶。公路广告牌大多都是信贷顾问、巨型堂会和房车经销商。[1]
这就是房屋市场恢复的场景，但你在圣贝纳迪诺这种地方是看不到的—金融是主要原因之一，不仅仅因为金融在危机中扮演的角色，更因为金融在恢复中的角色。本章将会讨论这个问题。这种社区在缓慢恢复，但许多仍然因房屋市场的繁荣和萧条带来的残余衰退而不断挣扎。失业率高于国家平均水平，抵押贷款仍然收紧，守住自己住宅的那些人几乎都无法得到危机前为房屋支付的价格。
但奇怪的是，房租在攀升。事实上，在内陆帝国的许多地方，虽然区域的经济数据并不好看，房租却均高于国家平均水平。一份2014年的调查报告在圣贝纳迪诺旁边的小城市里弗赛德调查了一些租客，结果发现63%的租客将月收入的至少30%投入进了房租中。这一水平被美国住房和城市发展部认定为不可承担（整整33%的租客将收入的一半多交给房东）。工薪阶层在一个并不那么让人满意的经济区域支付了超过合理价位的房租，如果你知道他们的房东是谁，你可能会更加理解这个奇怪的例子了：租客帝国，黑石集团设立的房地产子公司。黑石集团不仅是世界上最大的私募股权公司，还是最近美国最大的家庭住房收购商。[2] 在大量现金、规模经济和创造性会计的帮助下，这家公司在过去几年成功将个人买家挤出市场，在房市恢复中大捞一笔，就像它在危机前后挣钱一样。
黑石集团这样的私募股权基金是大型金融机构，由于官方将其分类为“非银行业”或“影子银行”，它们的运营很大程度上脱离了政府监控的细查—不要在意它们中许多比接受监管的更致命的机构规模更加庞大。大多数人将私募股权同离岸银行账户（还记得米特·罗姆尼和贝恩资本吗？）联系在一起，与之伴随的还有收购大型企业，让这些曾经健康的公司充满债务、剥离资产、大规模裁员并在金融运作上十分缺乏透明度。这些联想都是正确的，但近年来，关于私募股权的大新闻则是，它在美国楼市反弹中处于中心地位。
私募股权投资人已经成了住宅市场最大的一群买家了。仅在2012年至2014年间，它们以极低的折扣价购买了价值200亿美元的房地产[3]，并在房价从他们的低估价开始缓慢增长时得到了大量的利润。最大的私募股权公司黑石集团，管理着超过3300亿美元的资产[4]，成了美国最大的投资者房东，投资组合包括了46000所房屋和其他房地产。这些资产在2014年创造了19亿美元的收入，让房地产成了公司中最大的利润中心。黑石集团的首席执行官，著名的华尔街巨人史蒂芬·施瓦茨曼,将公司在内陆帝国等地进军房屋租赁业务的行为称为“对美国的赌注”。[5]
说得更准确些，这场赌注押的是，在金融危机后能买得起房子的美国人更少了。这样，会有越来越多的人将被迫从黑石集团这样的华尔街投资者手中租房。事实上，私募股权冲入房地产业某种意义上解答了近期最为复杂的经济问题之一：如果房地产市场正在恢复，为什么美国拥有房产的人口百分比还是20年来最低？房屋价格从2012年初开始自金融危机后的低谷反弹，到了2015年7月，房屋销售进入了八年半以来的最快速度。[6] 但自称拥有住房的美国人的百分比依然在2004年的峰值后不断下降。随着信贷持续收紧，年轻人挣扎于高于平均水平的失业率，婴儿潮一代开始步入养老院，许多专家预测这个数字将进一步下跌。[7]
巴菲特曾经告诉我，解决房屋市场危机是修复我们经济的先决条件。然而在2008年经济危机近8年后，我们依然没有做到这些。美国的楼市正在恢复，但就像更大的经济恢复一样，楼市复苏极端两极分化。华盛顿特区和洛杉矶等地区蓬勃发展，而底特律、亚特兰大和加州的内陆帝国还在应对潜伏着的没收抵押品和抵押贷款问题。一份遍及全美各城镇的房屋市场研究显示，按自住房总价排序，顶层市场中的前10%掌握了房屋市场总财富的52%，相当于4.4万亿美元。与之相对的，底层市场的40%仅仅掌握8%的财富。这是一份清晰的声明：在楼市复兴中谁获利了，谁没有。[8] 联邦政府依然在为新的抵押贷款以各种方式担保，如大批国家支持的项目和联邦支持的债券。如果说健康的房屋市场是稳定的、人民支付得起、具有包容性且并不那么依赖政府维系生命，那“我们差得还很远。”耶鲁大学教授、房地产市场专家罗伯特·席勒如是说。
如果营造真正健康的房屋市场是一个事关所有人的问题，并不仅限于买不起房子的那些人。美国消费者每年在房屋市场消费2万亿美元，并带动了数十亿美元相关产业的额外消费，如日用品消费、通信技术、汽车、建筑材料、零售银行业务，等等。研究表明，房屋市场的财富增加比股市财富增加有更大可能刺激消费者支出。就算是在危机后，人们拥有房子后感觉上也更有经济方面的安全感。让人们有安全感并消费更多对于美国这种经济的可持续复兴是非常重要的，因为在美国，消费支出占GDP的70%。[9]
有些经济学家呼吁美国人重新考虑将拥有住房当作文化规范的这种想法，声称租房比买房在经济上更加合理，因为前者能增加劳动力流动，帮助分散投资风险。对于有些群体或美国的某些地方，这也许是正确的—我们从2008年危机中学到的事情之一就是沉重的抵押贷款并不适合所有人。但拥有住房的美国梦已经深深扎根了。不管你喜不喜欢，大部分美国人的首要金融资产就是住房而不是股市或储蓄。在以后的几年中，鉴于股市的回报率不大可能赶上过去的水平（原因在之前的章节中解释过了），这种情况还可能延续下去。再说，有充分的证据证明拥有住房能在社区中创造更多经济和社会的稳定性，因为房屋主人比租客更倾向于参加社会活动，与当地学校、公园和竞争环境的质量有更切身的利益相关。[10]
不幸的是，2008年后的经济环境和政策制定造成了一小群富有的投资人—而不是美国家庭—推动房地产市场回暖，掠夺了大部分利益。其中就有私募股权巨头黑石集团和能够用现金预付房地产的极其富有的个人。“投资者们依然是房价回升的主要推手。”房地产经济学家保罗·迪格尔在几年前告诉我。他们推高房价，让许多个人投资者无法企及。这件事吸引了惠誉等评级机构的注意力。它在2013年发布了报告，其中称“近期在几个住房市场采样的房价利润已经超过了基本经济要素的提高。”[11] 在讨论这些发现时，一位惠誉国际评级公司的分析员说，“增长是由机构的资金支持的”，而不是家庭财富的。[12]
这种情况不仅仅反映在房屋拥有率更低上，还反映在租房人数的增长上。越来越多的人买不起房，结果让租房市场一片火爆。自1986年来，美国还从未有更少的空置租房，结果房租在许多城市出现了大幅增长。根据哈佛大学住房研究联合中心，租房成本压力一般到很大这个区间的租客百分比（也就是至少需要将收入的30%作为房租的人）在2013年占据全美租客的一半，而这个数字在2000年还是38%。[13] “有很多人来找我们，说我们想要拥有住房，但买得起的房子都已经卖光了，所以现在我们用比按揭还高的价格从黑石集团租房。”非营利性组织城市权利联盟的组织负责人、工作地点在亚特兰大的托尼·罗马诺说。这个组织已经发表了一系列关于私募股权进入房屋市场的研究。[14]
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