清水变美酒

公平地讲，私募股权业主并不是平等的。许多住房问题的宣传组织认为当地业主越多，社区就越好。奥卡拉汉的小组与钥匙房地产等总部在亚特兰大的私募股权公司合作管理着一个试点工程，尝试利用杠杆对抗投资者的资金规模和成本。（私募股权公司贷款所需成本是亚特兰大社区发展合伙企业这类非营利组织的1/3。）这样做的目的是提出一个更具社会性的任务—保证投资者不仅仅拿走最高级的房产，促成一个更合理的出租屋和商品房兼具的环境（从而为社区创造更加稳定的增长模式），或将优先权交给有需求的特殊群体，如退伍军人等。“总有些社区重建起来要困难一些，但如果是在本地，整个私募股权模式就会运行得更好。”奥卡拉汉说。大多数房屋产业专家都会同意这点。在国会上，加利福尼亚州众议员马克·高野（他的选区包含了内陆帝国的大部分）和马萨诸塞州众议员迈克尔·卡普阿诺等立法者开始向住房和城市发展部施压，要求给社区团体优惠价格，而不是为了在账面上更快甩掉呆坏账，而将还本付息有困难的贷款打包大批量卖给私募股权公司。

“我们一直在将这些房子分批卖给世界上最富有的人。”卡普阿诺在2015年关于此问题的议会听证中对住房和城市发展部部长朱利安·卡斯特罗说。“我以为住房和城市发展部的任务之一就是真正创造有力、可持续、具有包容性的社区和为所有人创造物美价廉的房屋……我就是在想，你真的觉得住在（加利福尼亚州）亚格拉山美丽舒适宅邸中的人处理起圣安东尼奥市42栋困厄房产的能力胜过其他人吗，比如说圣安东尼奥市的市长之类的人物？” [50] 许多逸闻趣事也证明本地房主对房屋行业的稳定性更加有利。卡普阿诺的选区中有一块地方，是波士顿的罗克斯伯里区。在这里，达德利街街区虽然主要是中下层家庭居住，但依然是波士顿少数几个没有受到次贷危机冲击的地区之一。原因何在？大多数房屋是通过社区土地信托购买或租住的。信托提供了安全合理的信贷和先租后买的机会，不受掠夺性贷款的控制。

在投资者是重要房东的社区，其前景可能有些暗淡。如果私募股权公司的房地产资产遭遇破产，许多专家担心业主鞭长莫及会增加地产投机的可能性，房价波动性增加，租客和散户房主可能更容易受到华尔街房东一时兴起念头的伤害。丹·伊默格卢克是佐治亚理工大学一位教授。他研究了私募股权在房屋业的投资，指出私募股权公司目前倾向于购买的不仅包括次贷危机后房产价值下降的街区，还包括保护租客的法律存在漏洞的地方。“随着这群公司开始担任许多街区的大型业主，人们担心它们会试图对政策制定施加影响，推翻保护租客权利的条例或争取土地使用的更多掌控权。”伊默格卢克说。当然，私募股权公司已经一如既往地组织了同业公会在联邦级别游说。“考虑到我们正进入一个偏好租房的社会，我们需要确定我们创造的租房市场是稳定安全的。”他补充说。[51]

要做到这个就需要对私募股权公司究竟如何重塑房地产市场进行更多监督。为了达到这个目标，私募股权公司在2010年《多德-弗兰克金融改革法案》通过之后就接受了严格监管。许多最大型的私募股权基金现在需要到证券交易委员会注册。这一程序启动后，私募股权商业模式的许多问题都被曝光了，其中包括不公平的收费结构和高风险的避税策略。在2014年5月，证券交易委员会前合规监察办公室主任安德鲁·鲍登发表了所谓的“阳光演说”。这次演说中，他宣布接受机构检查的私募股权公司中“超过一半”都有严重的法律问题或违规行为，并且没有将费用收入依法派给基金投资人。他说，许多基金有从未披露的“隐藏费用”—这让至少一家曼哈顿的私募股权经理人从客户手中骗走了900万美元。[52] 最近几个月，一系列强制措施渐渐实行，证券交易委员会和投资人（包括大型养老基金）施加的压力越来越大，许多私募股权公司不再从顾客口袋中掏钱，而开始向投资者支付手续费收入。但私募股权和整体影子银行业在努力游说反对《多德-弗兰克法案》的规定，试图降低汇报标准。[53]

与此同时，许多私募股权公司正在利用一个税收漏洞避开这个费用问题。这个漏洞叫作“管理费减免”，即它们只需将固定的管理费用收入改贴上资本收益的标签，就可以获得低得多的税率（而且无须与投资人分享）。贝恩资本合伙人好好利用了这个漏洞，10年间减免了超过10亿美元的管理费用。这个策略让他们省下了超过2.5亿美元的联邦所得税。这些税款的征用对象本质上还是工资性收入，本应当按照其他美国工人缴纳的税率进行征税。经济政策研究中心的阿佩尔鲍姆说，这个手段就是“税收方面的清水变美酒”。[54] 美国财政部和美国国税局正在制定新规则，希望能够明确这类操纵是非法的。但与此同时，私募股权公司并未受到规定必须将来自证券交易委员会的通信与投资者分享。这意味着管理着我们的养老储蓄的养老基金和共同基金很可能在不知情的情况下继续支持违法的私募股权公司。

那么房屋市场自己呢？有些私募股权公司开始将自己在不动产上的收益套现，这个信号意味着房价可能到达了顶峰，从美国房地产复苏中取得大部分利润的将是华尔街，而不是商业街。社区支持者担心，如果大型企业业主决定在未来某个时刻大批出售房地产，抛售房屋速度堪比当初购买房屋，结果将不堪设想。这种情况可能导致房价下跌，对本土税基造成进一步损害，更别提大量负面社会影响了（想想波多斯维尔）。平价房屋的倡导者竭力反对投资者可以全部买下政府拥有困厄房产的规定，这个规定让投资者能够享受购买这类困厄房产带来的税收优惠，同时从前任屋主（许多屋主最后成了自己房产的租客）处获得房租收益。阿佩尔鲍姆说，“这是公共政策的彻底失败。”因为政府本可以自己做一模一样的事，并将税收和利润优惠公开报价，同时还能保证租房市场的稳定—投资者并没有这个义务。“没有什么事能阻止私募股权公司把人从自己的家中踢出去，然后把房子以更高的租金租给新的房客。”她补充说。“我们过去已经见识过了私募股权的商业模式是什么样子。我不明白为什么会有人觉得这次会不一样。”