楼宇经济是现代城市经济社会发展到一定阶段出现的一种新型经济形态，其发展水平是衡量一个地区经济发展状况、综合实力的重要指标。海曙区作为宁波市的中心城区，具备优先发展楼宇经济的优越条件，经过10年的大力发展，已成为经济增长的重要支撑力量。根据第三次经济普查数据，2013年海曙区楼宇经济发展载体有157个，入驻各类单位达6224家，收入百亿元楼有6幢，税收亿元楼达17幢，楼宇经济发展成效斐然。但与发达城区相比，楼宇经济的产出水平、辐射能力仍有待提高，楼宇总体品质不高、配套不足等问题也制约着楼宇经济的进一步发展。
一、海曙区楼宇经济的发展现状
（一）楼宇载体的发展状况
1.体量居全市首位。随着恒泰大厦、科创大厦、人寿大厦等楼宇相继投入使用，楼宇载体不断增多。2013年末，海曙区拥有各类楼宇载体157处186幢，其中9层以上的商务楼宇达154幢，分别比2008年、2004年增加了34幢和63幢；商务办公面积达373.00万平方米，占市中心四区的比重保持在四成左右，总量位列全市首位。
2.写字楼是主体类型。按楼宇载体建筑形式来看，纯写字楼的比例最高。在154幢9层以上商务楼宇中，中行大厦、外运大厦、恒泰大厦等纯写字楼达104幢，面积达249.75万平方米，分别占全部楼宇的67.5%和67.0%；其次是大公馆、城市广场、天之海大厦等商居两用楼宇，共有27幢，面积达67.89万平方米，分别占全部楼宇的17.5%和18.2%；而华侨豪生、威斯汀、万豪商务等酒店式楼宇相对较少，共有21幢，面积达51.36万平方米，分别仅占全部楼宇的13.6%和13.8%。
3.单体规模不断提升。从9层以上商务楼宇的建成年份看，“九五”期间投入使用的楼宇数最多，达43幢；“十一五”期间投入使用的楼宇面积最大，达107.51万平方米。从单幢平均面积来看，单体规模呈逐步上升趋势。楼宇单幢平均面积1995年、2000年、2005年和2010年分别达2.20万平方米、2.26万平方米、2.26万平方米和2.42万平方米。2013年末，建筑面积达5万平方米以上的楼宇有43幢，占全部楼宇面积的48.0%，楼宇单幢平均面积为2.42万平方米，土地利用集约度不断提高。
4.地域分布呈“双轮驱动”。从楼宇载体的地域分布来看，初步形成了一东一西两个相对集聚区。东集聚区是以“三江口”为地理核心，西沿护城河呈扇形展开，主要覆盖江厦、鼓楼、月湖3个街道，集聚区内既有环球中心、恒泰大厦、人寿大厦等现代化高端商务楼宇，也有长春大厦、中山大厦等20世纪90年代初建造的老旧存量楼宇，楼宇分布密度大。西集聚区是以环城西路为中轴，呈南北带状分布，主要覆盖望春、白云、段塘3个街道，随着海曙区打造城西北商贸商务区的进程加快，集聚区内新建楼宇不断涌现，如恒茂商务楼、21码头、丽园尚都、香溢泛亚中心等。
图1 9层以上商务楼宇分街道分布情况
（二）楼宇经济的数量特征
2013年，辖区各类楼宇载体中入驻各类单位数、吸纳从业人员数分别占全区的48.2%和48.3%，按照法人口径计算的增加值占全区的比重达69.0%，分别较2008年提高了13.4、7.7和12.2个百分点，楼宇经济占全区经济份额不断提升，支撑经济发展的主导地位进一步巩固。
1.总量规模更大。2013年末，入驻各类楼宇载体的产业活动单位达6224家，分别比2008年和2004年增长了49.2%和169.1%。其中，法人单位有5129家，分别较2008年和2004年增长了55.9%和205.2%；楼宇单位共吸纳从业人员16.99万人，分别较2008年和2004年增长了64.8%和106.4%，占全区所有单位从业人数的48.3%，比重较2008年提高了7.7个百分点。
2.盈利能力更强。按照法人在地口径测算[1]，2013年楼宇单位实现增加值达400.27亿元，比2008年增长75.6%；若剔除金融业，分别比2008年和2004年名义增长了121.7%和433.8%；实现营业收入2519.90亿元，分别比2008年和2004年增长90.0%和3.7倍；实现利润总额213.94亿元，分别比2008年和2004年增长57.8%和8.7倍；按照法人口径计算，楼宇企业人均实现增加值23.60万元，分别较2008年和2004年增长27.1%和99.8%，楼宇企业的盈利能力不断提高。
3.单体产出更高。从营业收入来看，电力总部、石油大厦、浦发大厦、新兴大厦、科创大厦、中信银行大厦等6幢楼宇年营业收入超百亿，营业收入10亿元以上楼宇有51幢，营业收入超亿元楼宇达81幢，分别较2008年增加了4幢、18幢和35幢。从税收来看，中信银行大厦、华联写字楼、维科大厦、石油大厦等17幢楼宇成长为税收亿元楼，分别较2008年和2004年增加了6幢和14幢；汇金大厦、亚细亚大厦、天封大厦等49幢楼宇年税收达千万元以上，分别较2008年和2004年增加了16幢和32幢，提升幅度明显。
图2 楼宇年产税规模对比（幢）
（三）楼宇经济的结构特征
1.产业结构：现代服务业占据主导地位。2013年末，在5129个楼宇法人单位中，工业、建筑业仅267家，占比不到5.2%；而服务业单位则占94.8%。现代服务业主导地位进一步稳固。入驻楼宇的现代服务业法人企业达2577家，较2008年增长59.2%；占全部楼宇法人企业的比重达50.3%，高出非楼宇现代服务业企业比重24.3个百分点，较2008年和2004年提高1.1和10.8个百分点。楼宇现代服务业企业实现增加值298.94亿元，较2008年增长2.5倍，占全部楼宇企业的74.7%；吸纳从业人员7.64万人，较2008年增长18.6%。
2.企业结构：两极分化现象凸显。从企业数量上看，小微企业数量占绝对地位。2013年末，楼宇企业中大型企业、中型企业、小型企业和微型企业分别为51家、241家、735家和3722家，小微企业占比达93.9%，占绝对主导地位。从产出规模上看，大中型企业是楼宇产出的支柱。2013年，数量占比仅6.1%的大、中型企业分别实现营业收入820.91亿元和678.54亿元，占比分别达32.6%和26.9%；实现增加值145.31亿元和23.29亿元，占比分别达68.0%和10.9%。而数量占比93.9%的小微企业实现营业收入277.87亿元，实现增加值44.95亿元，占比分别为15.7%和21.0%。企业之间两极分化现象十分显著。
3.区域结构：东中西区块趋势各异。东集聚区优势明显，单位数量、效益均处于龙头地位。90幢楼宇共入驻企业3836家，实现营业收入2029.14亿元，实现增加值332.80亿元，吸收从业人员11.72万人，分别占全部楼宇企业的61.6%、80.5%、83.1%和69.0%。西集聚区共入驻楼宇企业1268家，实现营业收入213.15亿元，实现增加值30.48亿元，吸收从业人员2.57万人，分别占全部楼宇企业的20.4%、8.5%、7.6%和15.1%。覆盖西门、南门街道的“中间带”共入驻楼宇企业1120家，实现营业收入277.61亿元，实现增加值37.00亿元，吸收从业人员2.71万人，分别占全部楼宇企业的18.0%、11.0%、9.2%和16.0%。
（四）楼宇经济的集聚特征
1.综合总部型特色楼宇。该类楼宇的特点是楼宇企业数量不多，行业分布不广，但凭借重点企业的支撑，呈现经营规模较大，税收贡献度高，行业带动性强等特点，成为独具一格的总部型楼宇。如中行大厦、中保大厦、石油大厦、中西大厦、南苑大楼等楼宇，这些楼宇入驻企业虽不超过20家，但依靠金融企业、重点批发零售、住宿餐饮业企业等总部企业的巨大影响力，成为海曙区的重点楼宇。目前，全区共有总部型的楼宇20余幢。
2.单一行业型特色楼宇。从入驻企业30家以上的54幢楼宇来看，总体呈现商贸流通型楼宇为主，专业服务型楼宇为辅的格局。其中，批发零售企业占比超过30%以上的楼宇达38幢，占据半壁江山，时代金领、星河湾商务楼等楼宇中批发零售企业超六成。其次是以货运代理为主的交通运输型楼宇，银亿时代大厦、外运大厦成为货代企业最为集中的两个楼宇。其中，银亿时代大厦依靠外运大厦的辐射效应，楼宇企业中半数以上从事货运代理业，并有35家国内外知名企业的分公司入驻。
3.产业链条型特色楼宇。该类楼宇中各行业企业分布较为均匀，但彼此呈现高度的关联性，形成了较为明显的产业链。如电子商务大厦入驻的47家企业中，集合了批发零售、商务服务、信息技术、科学研究等多行业的企业，这些企业以电商批发零售企业为核心，涵盖了平台服务、金融扶持、软件服务、网络销售、物流服务等产业一条龙，实现了楼宇经济的产业链条式发展模式。此外，中农信大厦、天一豪景、汇金大厦、都市仁和等天一商圈周边楼宇，形成了国际贸易为主、货运代理为辅的格局，4幢楼宇共集合了批发零售、交通运输企业279家，占全部企业的56.9%。
二、海曙区楼宇经济发展的比较分析
（一）纵向比较
考虑到楼宇经济的集聚性、辐射力、高效率和高效益等特性，在借鉴相关经验的基础上，我们尝试从总量规模、集聚能力、辐射能力、生产效率和效益水平等5个方面选取了9个统计指标，采用IMD的国际竞争力指数评价方法，对指标进行简单平均赋权法进行科学评价，结果如下：
1.发展水平总体呈现量质齐升的趋势。从三次经济普查三个节点来看，海曙区楼宇经济发展处于不断壮大的过程。分年度来看，楼宇经济发展指数综合评价得分在2013年最高，达85.38分，较2004年和2008年分别提高了68.45分和38.54分。
分领域来看，2013年9项指标中仅有1项指标得分不是最高，其他指标综合得分均位居首位。其中，注册资金亿元以上企业资本占有率，由于近几年新注册小微企业比重增多，招商引资规模较前几年有所下降，导致辐射能力综合得分三个年份基本维持小幅波动。其余各领域指标综合得分均呈现明显的上升趋势。
表1 三次经济普查楼宇经济发展分项指标得分
续 表
2.发展速度在后金融危机时代呈现先扬后抑的趋势。由于经济普查为5年一次，为了准确反映楼宇发展的趋势，本课题对原有指标进行修正，采用规模以上企业的数据进行替代，以反映2008—2013年楼宇经济发展的具体走势。
从走势来看，楼宇经济发展呈现“先降后增再回落”的发展态势。2009年由于受金融危机的影响，企业盈利能力、生产效率出现下降，导致综合得分降至6年内最低点，较2008年下降了23.40分。2010—2012年随着实体经济的逐步复苏，楼宇综合得分呈现回升，但回升的幅度呈现先缓后快的态势。其中，2010年综合得分比上年提高了2.42分，2011年比上年提高了9.07分，而2012年随着金融危机影响的逐渐减弱，综合得分比上年大幅提高了20.35分。进入2013年，随着国内外形势的趋变，综合得分小幅下降至60.45分，较2012年降低了3.16分，仍为6年内第二高分。
图3 2008—2013年楼宇经济发展综合评价
（二）横向比较
1.与周边城区比，总量领先但先发优势不断弱化。与市区其他城区相比，海曙区楼宇经济总体规模仍保持宁波市领先地位，但先发优势在逐步弱化。至2013年前三季度，江东区已拥有各类商务楼宇120余幢，使用面积290万平方米，比海曙区少70万平方米。税收亿元楼6幢，比海曙区少11幢。但是江东区近3年内新建成商务楼宇15幢，新增面积90万平方米，而同期海曙区仅新建成商务楼宇9幢，新增面积33万平方米，远低于江东区的发展速度。2013年上半年，鄞州区拥有商务楼宇45幢共161万平方米，累计入驻企业2752家，楼宇数量、楼宇面积和企业家数分别比海曙区少111幢、212平方米和3472家，发展规模仍处于起步阶段。但是根据规划，未来鄞州南部商务区总共将建52幢商务楼宇，总建筑面积达220万平方米，预计整个商务区建成后每年可产生30亿元税收。而海曙区近5年来只新增了36幢楼宇，而且无论从楼宇品质和政策扶持上来看，较鄞州区都有差距。
2.与先进城区比，水平居中但发展后劲相对不足。与国内先进城市的中心城区相比，海曙区楼宇经济发展水平位于中游水平。楼宇最优租金是指一个地区最佳地段最佳楼宇的平均租金，能直接反映一个地区楼宇经济发展的水平。2013年，海曙区的最优租金为120元/平方米·月。据戴德梁行的报告显示，海曙区这一最优租金水平低于北京、上海、深圳、广州、沈阳、杭州、成都等城市，但高于青岛、西安、武汉、大连、重庆等城市，总体处于中游水平。
先进城区的楼宇发展水平高于海曙区。上海市静安区共有商务楼宇200多幢，建筑面积约430万平方米，聚集了国泰君安、光大证券和爱建证券等总部企业，吸引了瑞士银行、高盛国际、摩根士丹利等跨国公司驻华办事处入驻。2011年税收亿元楼已达19幢，100幢重点楼宇税收合计140.7亿元，占全区税收总额的64.7%。天津市和平区共有商务楼宇近百座，使用面积达361万平方米，并且每年楼宇在建规模500万平方米、竣工100万平方米。商务楼宇入住率达90%以上，入住企业总数近6000家，税收亿元楼23座。
三、海曙区楼宇经济发展存在的问题
（一）辐射能力有待加强
1.部分楼宇特色不够明显。目前，海曙区的特色主题楼宇主要有两类，一类是以电力大楼、石油大厦、外运大楼、交行大厦等“总部楼”为主，一类是数量众多的以批发零售业为主的“商贸流通楼”。由于海曙区一直实行全区招商模式，同时又缺乏明确的特色楼宇发展规划的导引，靠市场自发形成特色楼宇正在不断弱化。如华联写字楼，2004年入驻的货运代理比重高达78.0%；但到2013年，入驻企业从事交通运输的企业比重下降到42.6%，原本特色鲜明的“货代楼”已名不副实。
2.比较优势产业不够突出。根据2012年宁波市投入产出调查结果发现，纺织服装及其制品业为强辐射、弱制约的成熟行业，是带动经济发展的增长极；租赁和商务服务业等3个行业为强辐射且强制约的行业，是拉动经济发展的重要支柱行业；批发和零售、金融业等3个行业为弱辐射、强制约的行业，是制约经济发展的主要行业。教育、文化等四大行业为弱辐射、弱制约的行业，与其他行业的耦合度不高。对经济发展推动作用明显的4个强辐射行业，其单位家数占全部楼宇单位家数的比重仅为28.7%，实现营业收入占比仅为12.1%，楼宇经济的产业结构不合理制约了其辐射能力的提升。
3.区域产业布局不够合理。由于街道招商工作缺乏区域化详细规划，引进企业的同质化、同业化趋势比较明显，除了电商园区等少量几幢楼宇外，各区域的楼宇经济产业结构总体上非常类似，如8个街道的主导产业比较一致，楼宇产业均是以批发零售业和商务服务业为主，造成楼宇企业质量参差不齐，楼宇群难以形成集约化布局，资源要素分流现象严重，楼宇内部、楼宇与楼宇之间很难形成完善的产业链，导致楼宇经济的产业耦合度不高。
（二）效益产出有待提升
1.利税增速趋缓。一方面，从企业的平均利润来看，由于企业增长速度远快于市场需求增长速度，再加上金融危机下导致的企业用工成本、融资成本、经营成本大幅上升，企业经济效益普遍下降，2013年户均利润总额较2008年仅增长1.2%。另一方面，从楼宇的税收产出来看，仍然主要依靠金融、物流、批零等行业的支撑，能大幅拉动楼宇税收增长的新企业不多，能成为新的税收亿元的楼宇屈指可数。再加上近年来的结构性减税，财政对新兴产业的税收优惠影响，楼宇税收新的增长点不足。
2.企业稳定性弱。一方面，部分老旧楼宇成为小企业的成长孵化器。2013年末，楼宇企业中小微型企业的比重达95%以上，这些小微企业受宏观形势影响大，抗风险能力相对较弱，关、停、并、转现象频发。2013年末，楼宇企业中，成立时间不足5年的“新生代”有2533家，比重高达54.4%。另一方面，外流现象不断加剧。2008年末，入驻楼宇的各类单位中，5年后仍在经营的仅占55.0%，有1183家法人单位是因搬迁、业务转移等形式离开海曙区。
3.新进企业规模小。从近5年新引进的楼宇企业来看，主要从事对外贸易、货运代理、商务服务三大行业，企业无论从知名度、资产规模还是行业影响力，较楼宇经济发展初期均出现了一定的下降。从注册资本来看，5年内新开楼宇企业户均注册资本468.5万元，2004—2008年新开楼宇企业的户均注册资本达3105.1万元，2004年前新开楼宇企业的户均注册资本高达4053.5万元。
（三）发展环境有待改善
1.楼宇品质相对不高。一方面，新建楼宇比重不高。由于海曙土地资源稀缺，近五年来竣工的新建楼宇面积较上一个5年有较大幅度的减少。从存量楼宇看，甲级写字楼数量较少，面积占比不足10%；大部分楼宇建成于20世纪90年代，缺乏办公通信自动化、消防报警智能化、安保监控自动化等星级标准配置，导致存量楼宇对跨国公司区域性总部、高端商务服务企业的吸引力降低。另一方面，针对老旧楼宇的提升改造工程总体推进较为艰难。灵桥广场、天封大厦等改造项目因楼宇业主之间的利益难以协调而陷入停滞；亚细亚A座、世贸中心两幢多产权楼宇改造因对市场预判不准而几经波折，尚难言成功。此外，停车难也制约了楼宇品质的进一步提升。
2.物业管理水平普遍不高。目前，全区楼宇载体的物业管理水平相对不高，具有国家一级资质的物业管理公司所管理的楼宇数量还不到楼宇总数的一半，大多数楼宇物业仅停留在安保、公共卫生打扫、收发报纸信件、日常维修等，没有更多的附加功能。有些物业公司仅仅只是收取租金，未能为客户提供高效及时的物业服务。在杭州的商务楼宇中，仅戴德梁行等国际物业公司的管理面积比重就达30%左右，海曙区这方面尚是空白，这从侧面反映出楼宇开发商后续服务精细化管理意识较淡薄。
四、海曙区楼宇经济发展的对策建议
（一）强化规划引领，提升长期发展力
一是优化新建楼宇规划。要坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的方针，建设一批规模大、布局优、配套全、特色强、服务精的高品质现代化楼宇；在开发商的选择上，要坚持开放的视野和国际化的理念，鼓励实力雄厚、声誉良好、眼光长远的知名开发商参与开发。二是优化存量楼宇规划。对全区商务楼宇开展全面排摸，针对老旧楼宇制订改造计划，探索实力企业收购回租，大业主主导、小业主参与自主改造，国内外优秀物业管理公司主导等模式，建立分步推进机制，以存量带增量，实现原有楼宇的全面改造提升和有机更新。三是优化产业布局规划。要注意规划好楼宇的产业定位，协调好各方利益关系，避免重新出现混杂式的发展模式，引导楼宇朝高端化发展。
（二）强化要素集聚，提升辐射带动力
一是整合楼宇资源，促招商选资。要对辖区范围内的楼宇进行排摸、分类，盘活和有效整合现有楼宇资源，根据产业集聚的要求，有序推进楼宇业态的调整。二是打造特色楼宇，促品牌效应。着力打造专业特色鲜明、行业集聚度高、产业关系紧的特色品牌楼宇，增强楼宇经济的核心竞争力。引导楼宇产权单位合理定位楼宇功能，扶持特色楼宇的开放式共用平台建设。重点培育一批特色楼宇，引导产业链的集中布局，增强企业间、楼宇间的互动交流，打造宁波市楼宇经济发展的高地。三是坚守定位，促产业集群。针对海曙区的总体发展布局，结合各区块功能定位，着力引进一批国内外大型企业的区域性总部；通过“退二进三”，积极吸纳一批区域内规模较大、实力较强的企业管理、营销、研发和投资等总部机构，形成以企业为中心，楼宇为载体，相关行业企业在产业特点明显的楼宇内集聚。
（三）强化优胜劣汰，提升综合竞争力
一是突出招商重点。改革招商考核机制，避免出现唯税收、唯注册资金的导向，注重技术、人才等软实力的引进。着力引进创新性团队和创新性领军人才，从技术上和管理上加大企业创新，从源头上推进总部经济、电商经济的发展。二是突出服务留企。尽全力留住经济效益好、税收贡献大的企业，为企业发展留足空间。有条件地选择一两幢楼宇作为改革试点，在总部企业入驻的楼宇引进一批与之产业链相匹配的企业，推动重点企业在资本、技术、信息方面的反哺作用，带动中小企业发展壮大。三是突出做大做强。对于区内条件成熟的企业，鼓励其通过资本市场实现资源优化配置以及管理制度创新，不断推进产业转型升级。重点关注“新三板”IPO相关政策，出台推进企业对接多层次资本市场的实施意见和奖励政策，在上市政策解读、资金奖励、募投项目、人才政策、公司并购等方面加大对企业的支持力度。
（四）强化机制保障，提升配套服务力
一是搭建多元化融资机制。针对楼宇企业中九成为小微企业的特点，在政府引导下，探索构建多元化的投融资渠道。加强政府、银行和企业三方的沟通，完善楼宇小微企业融资担保运行机制，引导商业银行向科技研发类、文化创意类、电子商务等新兴产业的楼宇企业和项目提供贷款，扶持小微企业发展壮大。二是搭建无障碍信息交流机制。加强部门与企业之间、企业与企业之间、企业家与企业家之间的信息互通，引导企业参加各类会展、洽谈会，扩大企业的业务范围。有计划地组织行业内的在职人员进行培训，提高企业应对政策变化的能力，及时与企业做好信息共享。三是搭建一站式快速服务机制。借助行政审批制度改革的契机，不断精简审批层级，缩短审批时间，提高行政审批效率。加强商圈对企业的服务能力，指导企业在注册、纳税、宣传、安全生产等方面的工作要求，让企业少走弯路。特别是在政策落地上，提高政策兑现的时效性，及时让企业享受政策红利。
（宁波市海曙区统计局）
【注释】
[1]为便于计算，本课题中楼宇单位增加值未考虑总部企业地区分摊因素，相关数据做同口径调整。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
