上海市保障房发展对经济的影响

根据《上海市住房发展“十二五”规划》的内容，上海市“十二五”期间预计新开工建设和筹措各类保障性住房6 200万平方米约92万套（间），约占新建住宅总面积的50%和总套数的60%左右。包括“十一五”期间开工结转项目在内，预计新增供应各类保障性住房100万套（间），约6 740万平方米。

1.上海市“十二五”期间保障房在建规模的测算

通过测算，“十二五”期间上海市新增供应各类保障房100万套（间），约6 740万平方米，其中2011年完成新开工和筹措保障性住房1 750万平方米，2012年计划新开工和筹措保障性住房1 100万平方米。2013—2015年需要新开工和筹措保障性住房3 890万平方米见（图35）。因此，我们将“十二五”期间保障性住房新开工和筹措规模分解如下：

按照一般情况，住房从开工到竣工的建设工期为2.5年，因此，我们推算“十二五”期间保障性住房的在建规模如下图，保障性住房的在建规模将在2012—2013年达到顶峰（见图36）。

2.上海市“十二五”期间保障房投资规模测算

为了测算上海市保障性住房的投资规模，我们参照上海市保障房性住房出售和持有成本，做出以下假定：

图35　“十二五”期间上海市保障性住房新开工和筹措规模

数据来源：上海市统计局，上海易居房地产研究院测算。

图36　“十二五”期间上海市保障性住房在建规模

数据来源：上海易居房地产研究院测算。

新开工和筹措持有的各类保障性住房，按照5 500元/平方米计入开发投资成本（按照上海市可售性保障房的售价估算）；

假定开工当年和第二年各投资一半资金。

通过计算，“十二五”期间，各年度保障性住房所需投资额见图37。

3.上海市“十二五”期间保障房投资占固定资产投资的比重

从近两年发展趋势来看，上海市全社会固定资产投资增速持续放缓，因此，根据统计局数据，2011年上海市全社会固定资产投资增速仅为0.3%，2010年这一增速也仅有0.8%。根据这种变化趋势，我们假定整个“十二五”期间，即2011年至2015年，上海市全社会固定资产投资均和2011年持平，为5 067亿元。

图37　“十二五”期间上海市保障性住房所需投资额

数据来源：上海易居房地产研究院测算。

通过计算，我们得出，“十二五”期间上海市各类保障房投资约占全社会固定资产投资的比重见图38。

图38　“十二五”期间上海市保障性住房投资占全社会固定资产投资的比重

数据来源：上海易居房地产研究院测算。