长三角住房“双体系”的协调度和协调发展度

1.协调度模型

本文采用变异系数（Cv）来度量经济适用房和商品住宅双体系的协调度，一是因为经济适用房和商品住宅体系具有一定的相互独立性；二是变异系数不仅能反映两组数据间的变异或离散程度，而且适用于度量比较不同单位资料的变异程度。变异系数越小则表明两者越协调。

Cv——变异系数；R——标准差；——平均值

同时，即

设x1为经济适用房发展水平指数S1，x2为商品住宅发展水平指数S2，要使变异系数越小则需要越大，为使计算得到的协调度更具有层次性，以如下方式来定义协调度模型：

其中，C为协调度，取值在闭区间［0，1］上，3为调节系数，用来加强该模型的层次性，C越大则表明协调度越高，双体系间协调性越好。

2.协调发展度模型

上述协调度仅能反映双体系间的协调程度，但不能反映双体系组成整体的发展水平，而双体系间仅保持步调一致的发展却不能达到较高的发展水平是没有价值的，因此还需要对双体系所组成的整体发展水平进行测算，即对协调发展度进行测算。协调发展度计算公式为：

其中，D为协调发展度，C为协调度，H为经济适用房和商品住宅双体系的综合发展水平。由于本文认为经济适用房和商品住宅的重要程度是等同的，即其在整体体系中权重均为0.5，故得综合发展水平公式为：H＝0.5S1＋0.5S2。

3.协调度及协调发展度的测算结果（见表18）

表18　协调度及协调发展度的测算结果

续　表

4.主要省份的测算

由于上海市部分数据的缺失并考虑本文篇幅，本部分仅对江苏省和浙江省的发展水平、协调度和协调发展度进行测算，用于对长三角住宅市场内部协调发展性进行深入分析。测算结果（见表19）。

表19　江苏和浙江住房市场发展水平、协调度和协调发展度

5.结果分析

根据上述测算结果，得到2004—2011年长三角地区及主要省份的经济适用房体系和商品住房体系发展水平趋势图及双体系间协调度和整体协调发展度水平趋势图。

（1）发展水平分析。

图5　双体系发展水平比较

图6　综合发展水平比较

①住房“双体系”间发展水平差距大。从发展水平看，长三角地区经济适用房和商品住房两者发展水平存在较大差距。原因在于，自1998年我国住房货币化分配改革以来，商品住房市场保持了良好的发展态势，尤其2002年以来我国房地产市场飞速增长，将商品住房市场发展水平推向新高，长三角地区作为我国经济发达地区，商品住房市场的发展更是始终领先全国平均水平。反观经济适用房体系，尽管1994年我国便推出经济适用房政策，但2002年以来商品房市场的爆发式增长使大量社会资金涌入商品住房市场，加之政府对经济适用房重视度较低，导致经济适用房发展水平远落后于商品住房发展水平。

从不同省份看，江苏省住房“双体系”间发展差距最小，浙江省的发展差距相对较大，经济适用房发展水平一直较低，两省住房“双体系”间发展差距都小于长三角整体差距，可以推断整体差距的扩大主要源于上海住房“双体系”间更大的发展差距。

从综合发展水平看，江苏和浙江水平相当，均低于长三角整体水平，在经济适用房体系均优于整体水平下，这种差距明显源自商品住房体系发展水平不同。上海作为我国的经济中心，其商品住房市场发展过热，一方面不断扩大的外来人口增加了上海住宅的刚性需求；另一方面不断上涨的房价也吸引了大量的投机性需求，共同推涨了上海商品住房发展水平，因而，上海市住房市场综合发展水平高于江浙两省。

②商品住房发展水平下降，经济适用房发展较平稳。从变化趋势看，长三角商品住房体系发展水平自2004年以来呈小幅下降趋势，其中2008年和2010年下降幅度较明显。原因在于2008年全球金融危机对我国房地产市场产生冲击，长三角作为我国对外开放程度大、经济发展水平高的地区之一，对金融危机冲击的敏感度较高。2009年底至2010年，国家出台的一系列房地产调控政策对商品住房市场的发展产生影响，“国四条”和“国十一条”的出台、央行存款准备金率多次上调及国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）等共同作用导致2010年长三角地区商品住房市场的发展水平产生较明显下滑，当然这种下滑在2011年没有继续下去。另一方面，经济适用房的发展趋势则较为平稳，在2006年出现小幅波峰，也是受地方保障房政策的影响，如2005年上海推出“两个1 000万工程”，其中1 000万涉及经济适用房建设，但该工程并没有持续下去。

从不同省份看，江苏经济适用房发展水平呈小幅下降态势，双体系间发展差距变化不大，而浙江的商品住房发展水平出现较大幅度下降，降幅较地区整体大，可见长三角地区商品住房发展水平的下降很大程度来自浙江的影响。综合发展水平方面，两省均不断下降，浙江下降幅度更大，在2008年江苏首次超越浙江，原因在于浙江近年来商品住房发展水平大幅下降且经济适用房发展水平没有提高，而江苏商品住房发展平稳且经济适用房发展水平较高。地区整体下降幅度相对小的原因在于上海较为稳定的商品住房高水平发展。

（2）协调度及协调发展度分析。

图7　协调度指标比较

图8　协调发展度指标比较

①住房“双体系”协调度水平差距大，江浙沪三地协调度水平依次递减，江苏优势明显。协调度方面，长三角整体协调度始终较低，波动中略有下降的态势，在2006年和2010年出现小幅波动。2005年，长三角各地纷纷出台涉及大力发展保障性住房建设的政策，使得双体系间协调度在2006年小幅上升，但随后迅速下降，反映出保障性住房的发展步伐依然没有跟上商品住房，2008年以来我国进一步加大保障性住房建设，且在2009年以来出台一系列较为严格的调控房地产市场的政策，江浙沪三地均积极响应中央政策，共同对2010年的小幅波动做出贡献，但好景不长，2011年协调度进一步下降，调控效果并不明显。

地区内部各省份协调度差距明显。一方面，江苏住宅市场协调度远高于浙江，而浙江相对于长三角整体水平略高，原因在于江苏省保障性住房体系发展较好，而浙江和上海对保障房建设重视不够，其中上海2008年以后才重启经济适用房建设，发展远落后于商品住房，拉低了长三角整体协调度水平；另一方面，变化趋势也明显不同，2006年以前江苏协调度大幅下降，原因是2004—2006年商品住房发展提速而经济适用房建设放缓，之后几年变化较小，而浙江协调度基本没有变化，水平始终较低。

②住房“双体系”协调发展度水平偏低，协调发展度水平江苏最高，远高于浙江和地区整体水平。协调发展度方面，双体系协调发展度的变化趋势基本和协调度几乎一致。从前述发展水平分析可以发现，双体系的综合发展水平基本保持稳定，解释了协调发展度和协调度变化趋势的一致性，协调发展度波动的原因可以由前述双体系发展水平和协调度变化综合解释。