住房市场“双体系”协调发展方面

1.加大力度发展保障性住房体系

第一，增加保障性住房土地供应。确保保障性住房土地供应对于加大保障性住房供给量具有重大意义，应完善土地储备制度，盘活闲置土地并加大保障性住房用地占住房土地供应总量比重，并且要建立追踪监督机制，有效保证保障性住房土地用途的实现，防止规划用于保障性住房的土地未能实现其保障性用途。

第二，拓宽保障性住房的资金来源渠道，探索新式融资模式。目前融资渠道比较单一，主要是住房公积金和政府财政补贴，除加大财政收入用于保障性住房建设比例外，还应通过融资模式的创新进一步拓宽资金来源渠道，如通过发行住房债券、建立住房基金、引入长期信贷等引入社会资金，还可以发行公益彩票等形式进行筹资。同时，也应提高资金利用效率，防止不当的资金占用和浪费。

第三，完善政府主导，市场为辅的多层次保障性住房供应体系。保障性住房的性质决定了其主要以政府发展为主，同时应看到长三角地区市场的极大潜力，应鼓励市场参与保障性住房建设。同时，切实完善多层次的保障房供应体系，针对城市具体收入分层情况，合理增加经济适用房以保障中低收入者住房，增加廉租房和公租房以保障低收入、无收入者住房，多层次增加保障性住房供应，扩大保障范围。

第四，多渠道增加保障性住房房源。新建住房成本高、效率低，应多种渠道创造保障房房源，如与旧区改造相结合，鼓励企业或者个人将其富余房源进行出租作为廉租房或者公租房；积极收集闲置房屋，将其改造后可作为保障性住房来源；鼓励房地产企业等参与到保障房租赁市场中来，进一步拓宽房源的同时也可部分解决后期经营问题。

第五，将保障性住房建设成果纳入政绩考核。地方政府和中央政府之间是种委托代理关系，中央政府虽然拥有土地所有权，但无法控制地方政府的行为，可通过将保障性住房建设纳入绩效考核来激励地方政府切实保证保障性住房的投资、建设和发展，否则，作为理性“经济人”的地方政府在追逐自身利益最大化的目标下，将难以真正保证保障性住房的建设，往往出现政策最终成为空头支票的结果。

2.适当控制商品住房市场的非合理性发展

第一，合理调整住房用地供应结构。土地资源有限，应合理化住房用地供应结构，目前长三角地区商品住房发展过热，应减少高档商品住房用地比例，限制普通商品住房用地比例，适当增加低价位商品住房用地比例并加大保障性住房用地比例，用地结构的合理化调整将从源头上促使该地区商品住房体系和保障性住房体系趋于协调、健康发展。

第二，引导资金流入保障性住房市场。房地产开发企业在利益驱使下更愿意将资金投入商品住房市场，政府应采取措施引导市场资金流入保障性住房市场，如运用税收优惠、财政补贴、名誉奖励等方式鼓励开发商投资保障性住房建设，同时，也应鼓励社会资金进入保障房市场，以加快保障性住房体系发展跟上商品住房体系步调，实现真正良性的发展。

第三，有效抑制投机性住房需求。数年来过度的投机性需求推涨了长三角地区房地产市场，而这部分非真实需求不仅不利于市场的健康发展，更不利于刚需和改善性需求的实现，2009年以来，各地已采取各种宏观调控措施对投机性需求进行打击，但力度显然不够。应加大房产税实施力度，拓宽征税范围，同时探求更多有效调控措施对投机性住房需求严厉打击，促使商品住房市场回归到正常发展的轨道。

第四，大力发展住房租赁市场，完善住房租赁制度。长三角地区拥有大量的外来人口，欠发达的住房租赁市场及不完善的住房租赁制度一方面将部分外来人口推向商品住房市场，另一方面增加了保障性住房的压力，这加剧了双体系的不协调发展。应引导租赁市场由分散化小规模经营向正规化、规模化经营，既能减少商品住房购买需求，又能缓解保障性住房压力。可以通过建立系统化住房信息平台来实现租赁市场的规模化经营，加快建立完善的住房租赁制度以保证租赁市场的规范运行。

3.提高长期、整体规划水平

第一，合理化土地规划及住房建设规划。政府须从长期发展视角出发制定土地规划和住房建设规划，考虑市场效率的同时应兼顾公平，保证保障性住房建设和商品住房建设协调发展，并且须与区域经济社会发展水平相适应，杜绝出现短期行为。

第二，优化住房供应体系。长三角地区已基本建成由商品住房、经济适用房、廉租房、公租房等构成的多层次住房供应体系，但显然结构上还有待进一步优化。创造更多的保障性住房供应，减少高档商品住房的供应，使住房供应结构实现内在的动态平衡将有利于住房“双体系”乃至整个住房市场的协调、可持续发展。