市场数据来源和处理

房地产市场有很强的地域特征，房价在不同地区和城市之间存在着巨大差异，因此，用全国平均房价作为数据基础研究调控政策对房价的影响是不科学的。本文重点研究房产税对上海房价的影响，相关数据来自上海统计年鉴等数据库。

1.房价数据

上海市于2011年开始试行房产税政策，为了研究“政策实施与否”这一变量对房价的影响，故我们将2012年作为预测期的第1期。根据《中国房地产统计年鉴》公布的数据，上海市2009—2011年住宅类平均销售价格分别为：8 115元/m2、12 364元/m2和14 290元/m2。本文以2009年为基期，则P0＝8 115元/m2，P1＝12 364元/m2、P2＝14 290元/m2。

2.租金及其增长率数据

房屋租金和租金增长率以《上海统计年鉴》公布的商品住宅类房屋租赁价格指数为基础进行计算（见表1）。

表1　2004—2011年上海市商品住宅类房屋租赁价格指数（以上年为100计算）

根据《中原（上海）租赁指数月报》发布的数据，2009年4月上海市租金平均水平为42.4元/平方米/月，则2010年、2011年的租金在此基础上根据租赁价格指数分别进行计算，以后各期租金水平按平均租金增长率r′＝3.66%依次计算，2009—2020年租金价格水平（见表2）。

表2　2009—2020年单位面积月租金及其增长率

由于房屋租赁中存在寻找租客、房屋维修等时间成本，故每年租金收入按10个月计算。

3.无风险利率

在欧美等债券市场发达的国家，无风险利率的确定主要有三种，分别为短期国债利率、即期的长期国债利率以及利用期限结构中的远期利率估计远期无风险利率。

但由于目前我国金融市场还不够发达，利率水平尚未实现完全市场化，利率受国家政策调控影响较大，故无风险利率的选取仍存在争议。目前使用较多的主要有一年期定期存款利率、中长期政府债券收益率、银行间拆借利率、债券回购利率等。本文为了匹配中长期房价走势分析，故选用2012年7月调整后的五年期国债利率作为无风险利率，r＝5.71%。