目前存在的突出问题

低端市场租金上涨较快，承租人反映强烈；群租现象难以阻止；租赁关系不稳定，纠纷频发；出租住房缺乏专业管理，存在安全隐患；租赁合同备案率低，市场监管缺失。

1.低端市场租金上涨较快，承租人反映强烈

目前，每套月租金在2 500元及以下出租住房的承租人以城市低收入年轻白领为主，这类群体大多为来自中小城市和农村的城市新移民，并且多处于职业发展的起步阶段，面临经济压力、职场压力和陌生大城市环境引致的文化冲突，因而心理压力巨大，加之远离家人，心理压力无法通过传统渠道化解，大多通过网络进行宣泄，具有相互传染并放大的效应。因此，对于近两年来较快上涨的租金，这类群体的心理反应和宣泄方式，特别容易产生强烈的社会效果。

2.住宅群租现象难以阻止

相比按套承租的住房承租人而言，目前还有一部分经济承受能力更低的群体，如刚刚毕业尚未找到工作的大学生，在零售、餐饮、生活服务、培训等低收入水平行业工作的低职位人群，建筑、制造业的农民工等。他们只能按室甚至按床位承租住房，由于人数众多，因而形成了一个庞大的群租需求群体，形成住宅群租现象。目前上海的住宅群租现象主要出现在中心城区的一些商品房小区中较大户型的住房，并有向老式工房和里弄住宅漫延趋势。尽管上海市有关部门曾采用多种手段来禁止群租，但至今无法全面阻止。本课题的调查对象中，就有1成以上的受访承租人是以“与陌生人合（群）租”、“5人以上合（群）租”方式承租住房的。

3.租赁关系不稳定，纠纷频发

目前私人住房租赁合同大多为一年期，每到租约快到期之时，租赁双方就需要再次协议。即使在租赁期限内，受出租人出售住房或家庭自身原因（如子女结婚等）影响，承租人经常面临出租人要求提前终止租约的要求，租赁关系很不稳定。同时，租赁双方因续约、提前终止租约、公用事业费交缴以及住房装修、设备、家具质量、维修、增配乃至第三方损失（如漏水损坏邻居房屋）等问题而产生的各类纠纷也很多。

4.出租住房缺乏专业管理，存在大量安全隐患

目前，私人出租的住房，存在着产权人与使用人分离的状态，在此过程中，出租住房的日常监护常常处于缺失状态。如出租房的设备老化（如热水器超过使用期、煤气自来水软管老化、空调室外机托架锈蚀），产权人不知晓或无心知晓，承租人也因房屋产权并不属于自己和非长期使用而疏于检查或乐于滥用（如乱拉电线、超负荷使用电器），导致出租住房存在大量安全隐患。这类问题在群租住房中则更为集中。同时，出租住房中的居住人处于一种相对匿名状态，为其实施不法、不轨行为提供了较便利的条件，因此，出租住房内的社会治安也存在很大隐患。近年来，出租住房内居住人因煤气泄漏、坠楼、强奸、凶杀等致死事件时有发生，就是这类安全隐患的表现。

5.租赁合同备案率低，市场监管缺失

长期以来，租赁登记备案制度远没有得到落实，普通居民在进行住房租赁时，不办理租赁合同备案的情况十分普遍。2008年上海易居房地产研究院对上海租赁住房的抽样调查显示，上海仅有30%左右的出租住房进行了备案。本课题组2011年5月的调查显示，在137位承租人和出租人中，表示已进行租赁合同备案的比例为38%。部分承租人甚至不知道什么是备案。如按上文估算的上海市租赁住房存量1 000万平方米和2012年11月上海市住房保障和房屋管理局公布的住房出租面积为280万平方米左右计算，则住房租赁合同备案率不足三成。由于租赁合同备案率低，房地产管理部门无法掌握住房租赁市场的交易情况。由于大多数住房出租人是私人，工商、税务部门也难以掌握出租人情况，同时，公安、计生、街道目前也缺乏对租赁住房的承租人进行管理的有效制度，因此，目前住房租赁市场处于严重的监管缺失状态。