公共租赁住房经济可持续发展的内涵与类型

对于公共租赁住房可持续发展的内涵，国内学者进行了积极的探索。吴冬杰等（2014）认为，公共租赁住房经济可持续性需要明确以解决及改善“夹心层”群体住房问题为目标，在此基础上，确保项目全寿命周期内各阶段项目的经济性，在发挥项目经济效益的同时，使得公共租赁住房项目在建设和运营过程中具备资金供给的持续性。该定义强调了公共租赁住房存在的根本目的，同时明确了经济可持续注重“资金供给”的持续性。杨轲认为公共租赁住房经济可持续性体现建筑物在建设、施工、销售或出租、退出等整个过程中经济的合理利用与循环利用。经济可持续主要包括建筑物的房价或租金收入比，保值增值能力；项目的销售、出租率、项目的认可程度；项目在施工和退出过程中资金的循环利用（生命周期）。该定义强调了公共租赁住房运营的生命周期概念，强调经济资源的运用效率。国外Wiesel等（2012）则认为公共租赁住房经济可持续强调供给和运营期间都能够保证财务的稳定性，通过有效的风险管理手段降低财务风险。即初始的土地成本和房屋建设成本等大额资本支出需要结合项目部分房源是否出售、租金收入、运营成本、后期回收等因素，合理确定公共住房项目的融资期限与结构；在运营过程中通过合理的房源分配、房屋空置管理及租金收缴管理等手段稳定租金收入，并借助管理手段降低运营成本，合理规划维修成本，保证项目的整体现金流入流出均衡，整个项目过程中都注重风险的管理和财务的稳定性。这一定义，适应了市场化供应主体的经济可持续要求，强调了运营主体筹资还本的财务管理能力、成本控制、租期租约设定的租赁管理能力和项目财务经营的风险控制能力等。

从公共租赁住房的具体实践来看，公共租赁住房的来源具有多元化特征，有的公共租赁住房项目由运营公司开发建设，有的项目通过收购获取，有的由企业在获取政府土地、财政、税收、贷款等方面的支持下开发建设而成。不同的公共租赁住房的建设成本具有较大的差异性，在运营管理方面也存在着较大的差异，这些差异一方面体现在公共租赁住房的建设成本，一方面体现在运营成本。因此不同项目的经济可持续具有较大的差异。

当前上海政府主要依靠政府拨款投资、划拨土地等方式供应公共租赁住房，但受制于城镇土地供给规模和财政支出压力，长期依靠政府投资具有较大的风险。因此，积极鼓励社会资本参与成为公共租赁住房供给的重要发展方向。

基于上述分析，公共租赁住房经济可持续可定义为，在一定期限内，在确保公共租赁住房以解决中低收入群体住房问题为目标的前提下，包括租金收入在内的收入总和能够弥补公共租赁住房的支出总和。

基于这个定义，公共租赁住房经济可持续可分为公共租赁住房运营可持续和公共租赁住房建设运营可持续两类。