文化创意旅游综合体发展模式

1.概念解读

文化创意旅游综合体，是在一定规模的空间尺度范围内，基于休闲度假的主体功能，集聚多种关联功能业态，形成主题创意化、环境景区化、产品休闲化、空间集聚化、服务社区化的一种全新生活方式的载体。从城市运营角度来看，创意旅游综合体有利于提升城市品牌形象、提供更多就业岗位、推动产业转型升级；从旅游发展角度来看，创意旅游综合体是推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代”、从“景区时代走向旅游目的地时代”、从“单一产品时代走向综合体时代”的新生力量；从地产开发角度来看，创意旅游综合体提供了一种土地综合开发的新模式，为旅游休闲地产的开发创造了空间。

创意旅游综合体解析

2.开发要点

文化创意旅游综合体的开发要注意把握六个要点，即政态为纲、生态为基、文态为魂、形态为体、业态为本、商态为要，构建每个项目“六态合一”的核心竞争力。

文化创意旅游开发要素体系模型

文化创意旅游综合体的开发是一个系统性工程，其内在核心的逻辑是以人为本、创造价值，一方面要通过地产销售实现盈利，其影响因素是规划建设质量、运营配套业态、市场品牌推广；另一方面要通过运营提升收益，资本运营和消费运营是两种途径，其影响因素是专业技术运营、旅游吸引物、市场推广度、业态多元化和投资落地性；同时还要减少运营成本，通过科学规划建设、专业运营和高效管理实现成本的压缩。要通过环境整治、增加基础配套、注入旅游项目、注入休闲要素、注入服务功能，打造文旅综合体，实现土地的整体升值。

文创旅游综合体收益要素

具体来说，文化创意旅游综合体从开发到落实有三种模式。第一种是1+1模式，如户外大众休闲体验中心，“小体量”、“轻资产”、“新内容”，通过休闲娱乐产品初步集聚，构建旅游核心吸引物，如森林畅享天地、山地自驾营地、儿童休闲农庄等，持续引爆人气。这类项目的特点是天花板非常低，未来的发展模式一定要形成一个品牌的输出，形成规模化可复制的标准化经营模式。第二种是1+X的模式，如复合型旅游区，以文旅为核心形成中心消费服务业态，1是围绕一个核心，X是做的配套，即植入多元的消费业态，以巅峰智业创始人刘锋博士提出的“旅游十二头”理论配套业态，根据1的不同、投资主体的不同，做出不同的选择组合，将十二个头产品化、项目化、消费化。第三种是（1+X）n模式，即完善的文旅综合体，以文旅为核心的中心运营平台，集中不同功能、不同品牌的运营主体多方共建，通过智力导入、资源导入以及资金导入，实现合作共赢，乘数效应，土地的增值、政策的聚焦和资产的溢价。

3.产品类型

文化创意旅游综合体的开发一方面需要满足休闲度假时代下旅游者多元的消费需求，另一方面需要通过完善的产业链条构建集聚发展，并推动区域经济发展。创意旅游综合体的开发，根据其依托的资源类型不同、驱动力不同大体分为八种。

（1）养生养老型

养生养老创意旅游综合体是以养生养老服务为核心，满足旅游者健康、长寿、智慧、快乐、美丽、道德的全面要求，配套居住、餐饮、娱乐、度假、休闲等多种功能的综合体。

养生养老驱动模式架构图

（2）度假旅居型

度假旅游综合体是指以优质自然旅游资源作为核心驱动引擎，同时配套旅游相关功能服务设施，满足旅游消费者以度假休闲为主的多元旅游需求的综合体。伴随休闲时代的来临，人们的出行和出游越来越向综合性旅游目的地倾斜，由此，采用度假旅游驱动模式的创意旅游综合体便成为人们出行的上佳选择。

度假旅居驱动模式架构图

（3）文化创意型

以文化创意为核心驱动力，以文化产业为基础与核心切入点，嫁接区域文脉资源，打造出以文化休闲娱乐为主，配以餐饮、购物、住宿、游憩等设施的创意旅游综合体，大体分为时尚艺术、演出演艺、影视文化、动漫游戏等主题。

文化创意驱动模式架构图

（4）乡村旅游型

乡村创意旅游综合体是依托乡村景观风貌、民风民情，以实现农业三产化、农业旅游化为导向对乡村土地进行土地集约化、景观化、生态化、科技化的开发利用，是一种主题化、规模化、复合型、现代化、开放性的乡村聚合空间。

（5）旅游景区型

旅游景区型综合体是以知名景区为驱动，在原有景区基础之上进行扩建升级，坚持对景区内旅游资源有效保护的原则，不断提高景区承载能力，通过增添旅游相关功能设施、业态，满足游客多元的旅游消费需求，实现景区内外的客源共享、风险共担、利益共赢，最终为景区周边农民带来更多收益，为农村环境带来更多改变，为农业结构带来更多支撑，带动区域旅游及地方经济的可持续发展。

景区发展升级驱动模式架构图

（6）温泉疗养型

温泉创意旅游综合体是以温泉休闲为核心功能，以温泉养生、会议度假酒店为重点，以休闲养生地产为核心载体的综合体。以温泉旅游价值链为导向，构建“纵向深耕、横向跨接、品牌塑造”三种深度发展路径，满足目标客群物质的和精神的双重需求，是实现温泉旅游综合体突破单一“泡池汤浴”模式的创新发展之道。

温泉旅游发展路径

（7）主题公园型

主题公园型创意旅游综合体是一种人造旅游吸引物，按照一个或多个特定的主题，采用现代化的科学技术和多层次空间活动的设置方式，成为集聚诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游场所。主题公园的打造往往依托自然景观和文化资源，先营造具有影响力、冲击力的主题公园，创造出区域性旅游资源，再依托这一区域性旅游资源的关联带动作用引来人流物流，趁势进行商业配套、康体娱乐、休闲度假和房地产项目开发的“1+N”体系构建，成为多产业融合的城市功能区。

主题商业娱乐驱动模式架构图

（8）商业娱乐型

商业娱乐旅游综合体的主题就是项目发展的驱动力，其根植的土壤是城市旅游。因此，都市文化中的商务、购物、休闲等元素构成了主题商业娱乐驱动模式的主题。如上海新天地、成都宽窄巷子和武汉楚河汉街。