房屋征收法律逻辑

法律逻辑是源于逻辑的概念，逻辑最初是人类早期哲学研究的一种方法的提炼，是揭示事物本质，研究事物规律的推理过程的总结。由哲学的逻辑概念衍生了数学领域的数理逻辑，法学作为人类研究确立社会秩序规则的学科，需要大量的推理，法律逻辑也应运而生。艰深的理论，人们不容易记忆，笔者将法律逻辑简单归结为研究确立社会秩序规则的推理过程，以及这些规则结果内在的合法性关联。照此，房屋征收法律逻辑就是我国房屋征收领域立法过程中的推理以及房屋征收法律内在的联系。最初，有《宪法》的明确规定，然后有《物权法》，继而修改《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》），最后有《条例》。更直接的表述，这些都是房屋征收的法律依据。

（一）房屋征收法律依据

房屋征收的权力源于国家的公权，但此公权力涉及并影响公民的私有财产，需要由国家的根本大法予以确定。2004年3月14日，第十届全国人民代表大会第二次会议通过《中华人民共和国宪法修正案》，修正后的《宪法》第十三条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》的规定，其实质是国家第一次以根本大法的形式确定以公共利益的需要进行房屋征收与补偿的法律制度的法源基础，是我国确立房屋征收法律制度的源泉。

2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议审议通过的《物权法》第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，第四十二条第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。《物权法》的规定，确定了房屋征收四个基本的核心制度，一是房屋征收以公共利益需要为前提条件；二是房屋征收必须依照法定的权限和程序；三是房屋征收应当依法给予补偿；四是房屋征收必须保障被征收人的居住条件。

2007年8月30日，中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，《房地产法》第六条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”《房地产法》进一步明确了《物权法》关于房屋征收的基本法律制度，其核心的内容是授权国务院就国有土地上单位和个人的房屋征收与补偿制定行政法规。

2011年1月19日，国务院第141次常务会议通过《条例》，《条例》共五章，三十五条，对国有土地上房屋征收与补偿制度作出了具体规定。

（二）土地使用权收回

我国法律规定城市的土地归国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。同时我国土地所有权和土地使用权一般是分离的，城市土地更是如此。为了适应市场经济规律，解决城市土地流转问题，我国就收回国有土地使用权从立法层面上明确了两个路径。一是《土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的……”；二是通过征收房屋所有权同时收回相应的土地使用权，这是基于我国土地房产相关法律规定房屋所有权人和土地使用权人应当一致的原则。为此，《条例》第十三条第三款规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。这两个路径的共同点都是基于公共利益的需要这一前提条件而收回国有土地使用权。

国家在收回土地的使用权时一定会影响土地使用权人，土地使用权作为用益物权的一种，是民事权利中的财产性权利，当国家在征收或征用的过程中对用益物权产生的影响应当依法给予补偿。因此，征收房屋所有权并同时收回相应的土地使用权，不仅要对房屋价值给予补偿，还要对土地使用权价值给予补偿，也可以表达为，对房屋价值的补偿包含相应的土地使用权价值的补偿。为此，《条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。