辅助性工作程序

（一）启动程序

辅助性工作程序的初始程序首先是如何启动房屋征收，以解决实践中的基本的问题。因《条例》对工程类建设项目和旧城改建类建设项目实施房屋征收设定了不同的前置条件，其启动程序各不相同。

1．工程建设房屋征收启动程序

（1）申请：建设单位持建设项目批准文件和规划部门规划意见向政府申请启动房屋征收。规划部门规划意见可以表现为《建设用地选址意见书》。

（2）确定法律关系：政府作为法定实施房屋征收的主体与实际需要用地的建设单位签订合同，明确双方权利和义务。当然，经政府授权或者委托，也可由房屋征收部门与建设单位签订合同。

合同中应当明确建设单位的出资义务、土地取得的方式、法律责任的承担等相应内容。需要注意的是，根据《条例》相关规定，建设单位不得参与房屋征收工作中的搬迁活动，这一点也应在合同中加以明确。政府享有和承担的权利和义务，应当依照《条例》和相关法律规定在合同中予以明确。

2．旧城改建房屋征收启动程序

（1）组织开展危房集中、基础设施落后的调查认定。

（2）编制房屋征收计划。

（3）国民经济和社会发展年度计划提交人大会议审查。

（4）发改部门印发国民经济和社会发展年度计划。

（5）规划部门出具规划意见。

（6）房屋征收部门筹集征收补偿费用。

3．保障性安居工程房屋征收启动程序

（1）住房保障部门出具保障性安居工程批准文件。

（2）编制房屋征收计划。

（3）国民经济和社会发展年度计划提交人大会议审查。

（4）发改部门印发国民经济和社会发展年度计划。

（5）规划部门出具规划意见。

（6）房屋征收部门筹集征收补偿费用。

（二）暂停办理相关手续程序

对于暂停办理相关手续，《条例》第十六条作出明确规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”此规定暂停办理相关手续是为了防止不当增加补偿费用。房屋征收决定在作出前要经过许多需要被征收人参与或配合的程序，如入户调查、征收补偿方案征求意见等，这些程序使被征收人在房屋征收决定作出前已经知晓其房屋将被征收，为防止少数被征收人突击采取某些行为或措施以增加补偿费用，获取不当利益，《条例》禁止实施的行为包括“实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等”。如果对于实施这些行为或措施仍予以补偿，一方面会增加突击搭建的数量，导致补偿有失公平，从而引发社会矛盾；另一方面也会增加房屋征收成本，造成财政性资金的浪费，损害公共利益。对于被征收人实施前述行为的，《条例》明确规定，“违反规定实施的，不予补偿”。

根据上述规定，暂停办理相关手续程序，包括起草通知、致送相关部门和公告。

1．起草暂停办理相关手续通知

房屋拟征收范围确定后，房屋征收部门应当起草暂停办理相关手续的通知。通知的内容应当包括：发布通知的主体、暂停的事由和依据、暂停办理事项的内容、暂停的范围和期限等。

1）关于暂停的事项

《条例》仅列举了“新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途”两种主要情形，对于其他可能不当增加补偿费用的事项，如户口的迁入、分户等情形《条例》没有做出明确规定，但使用了一个“等”字。有的地方，因征收补偿政策与户口的人数相关联，如果存在户口的迁入或者分户会产生不当所得，因此将暂停办理的事项进行了更为详细的列举。例如，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第十一条第二、三款规定：“房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：（一）建立新的共有房屋租赁关系、分列共有房屋租赁户名；（二）房屋转让、析产、分割、赠与；（三）新增、变更工商营业登记；（四）迁入户口或者分户；（五）其他不当增加补偿费用的行为。有关行政管理部门和机构手里前款所列事项时，应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。”

需要指出的是，《条例》第十六条对暂停办理事项所作的规定，因实际情况非常复杂，只是作了原则性规定。各地根据《条例》精神所列举的暂停事项的最终目的是不得因此增加补偿费用。换言之，对于不会不当增加补偿费用的情形，相关部门则不应暂停办理相关手续，如被征收人将自己的房屋所有权赠与自己的唯一子女，由于此行为不会增加补偿费用且不违反法律规定，对其法律效力应当认可，不动产登记机关应当办理不动产登记手续。但实践中，行政机关有时无法对纷繁复杂的具体情况作出准确判断，如果等待行政机关作出判断后再行办理相关手续，将拖延房屋征收与补偿的正常工作进程，有违行政行为的效率性原则，因此，也可以采取暂停办理所有相关手续的方式，但对涉及被征收人合法权益的行为，依法固定相关证据，在征收补偿中直接予以确认并给予相应补偿。

2）关于暂停的期限

暂停办理期限最长不得超过1年且不得延长。原《城市房屋拆迁管理条例》第十二条第二款规定：“暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。”但《条例》取消了延长暂停期限的规定，直接明确“暂停期限最长不得超过1年”。不延长暂停期限的规定，是基于征收决定作出前的程序，不会超过1年，且征收决定作出公告后，物权已经发生了转移，因此不存在暂停的问题。

2．向相关部门致送

房屋征收部门向相关部门致送暂停办理的通知，可以从源头上杜绝违反规定获得不当增加补偿费用的行为，相关部门均应暂停办理有关手续。相关部门可依据暂停办理事项的主管部门，例如，通知规划部门不得审批许可新建、改建、扩建建构筑物的行为。

3．房屋征收现场公告

暂停办理相关手续直接会影响到被征收人以及相关利害关系人的实体权益，房屋征收部门在对相关部门致送通知的同时，应当在征收范围内进行公告。这一做法也符合“法律不是口袋中的法律”这一法谚，即任何法律、政府所做的具有约束力的行政行为，只有当告知或使相对人知晓的情形下，才能产生法律上的约束力。

（三）房屋价值预评估程序

1．预评估作用

《条例》第十九条、第二十条对于房屋征收评估作了规定，但并未明确房屋征收评估机构的选定及其开展的评估活动是在房屋征收决定作出前还是房屋征收决定作出后。笔者认为，结合《条例》及住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）的有关规定可知，选定评估机构开展评估活动主要是对被征收房屋和用于产权调换房屋的价值进行评估，而被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值时点与被征收房屋价值评估时点一致，这些时点都在房屋征收决定作出后，由此可知，《条例》规定的评估活动主要是在房屋征收决定作出后。但是，在房屋征收决定作出前，需要对拟征收范围内房屋价值进行初步评估，以便在征收补偿方案征求意见时，让被征收人知晓被征收房屋价值补偿金额，从而计算出综合补偿的金额，而在了解补偿金额之后，被征收人可以认真思考，充分表达自己的意见和诉求。当然，这一补偿金额与正式评估时的金额应略有差异。同时，预评估的结果也是房屋征收部门对所涉及补偿资金及房屋征收成本进行测算的依据，也可以作为征收补偿费用足额到位的重要判断依据。因此，房屋征收决定作出前的预评估也是十分必要的，在征收补偿方案意见中发挥重要作用。

2．预评估程序

1）确定评估机构

如前所述，不同于由被征收人选定的房地产价格评估机构开展的评估活动，房屋征收预评估的主要目的是对被征收房屋的价值进行估算，且为房屋征收部门测算征收成本提供依据，其评估结果主要为房屋征收部门制定征收补偿方案和匡算征收补偿费用，故在法律法规未明确房屋征收预评估有关程序的情况下，在实践中，房屋征收预评估的房地产价格评估机构由房屋征收部门结合房屋征收项目情况确定，较为适宜。房屋征收部门可以采取招投标的方式，也可以从符合条件的房屋征收评估机构中随机确定评估机构。

2）签订委托合同

在确定评估机构后，房屋征收部门应及时与房地产价格评估机构签订房屋征收预评估委托合同，该委托合同中应明确双方当事人的权利义务等，具体内容可以参照《评估办法》第六条规定的房屋征收评估委托合同的相关内容。

3）评估机构评估

由于房屋征收预评估是针对拟征收范围内房屋价值及拟用于产权调换的房屋价值进行预先评估，并作为测算征收成本、拟定征收补偿方案的重要依据，故评估机构开展预评估应在拟征收范围确定后进行，在拟定征收补偿方案前完成。为减少预评估中评估时点的随意性和变动性，使预评估所依据的评估时点相对确定和一致，预评估的评估时点可以为房屋调查公告之日。

房地产价格评估机构应当按照《评估办法》的相关规定，选取合适的评估方法，综合考虑相关因素，独立、客观、公开地开展房屋征收预评估工作，并出具预评估报告，其中应包含不同类型被征收房屋的补偿价值及产权调换房屋的市场平均价格等。

4）评估结果提交

房地产价格评估机构应当向房屋征收部门及时提交房地产价格评估报告。

5）评估结果运用

房屋征收部门根据预评估报告对征收补偿费用及房屋征收成本进行测算，并可将不同类型被征收房屋的补偿价值及产权调换房屋的市场平均价格等事项纳入征收补偿方案，在征收补偿方案征求意见时一并向被征收人公布。

关于开展被征收房屋价值预评估，各地规定非常少，新疆对此有类似规定。《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第十三条规定：“征收范围内的房屋经调查登记或者核实认定后，房屋征收部门应当委托两家以上房地产价格评估机构进行咨询性估价，并根据估价测算结果，与项目建设单位明确下列事项后，拟定房屋征收补偿方案：（一）被征收房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业损失补偿、政府规定给予被征收人的补助、奖励等征收补偿费用估算总额；（二）产权调换房屋和周转用房总量、区位、功能、质量标准等；（三）征收补偿费用足额到位的期限以及专户存储、专款专用的承诺。”

（四）未经登记建筑调查、认定和处理程序

1．未经登记建筑定义

未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的建筑。未登记建筑一般可分为三类：一类是取得规划审批手续，因各种原因，包括未缴纳相关税费以及缴清相关税费，房屋所有权人未申请登记；第二类是临时建筑，是单位和个人因生产、生活需要临时建造使用，结构简易并在规定期限内必须拆除的建（构）筑物或其他设施；第三类是违法建筑。

关于未经登记建筑的调查、认定和处理，《条例》在第二十四条第二款中作出规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”

客观上，未经登记建筑经过规划审批进行建设，房屋建成后只是房屋所有权人没有登记罢了，但仍有一些建筑依法可认定为违法建筑，但政府有关职能部门长期未作处理，这些潜藏的问题在房屋征收时逐渐显现并集中爆发，将房屋征收工作推到风口浪尖。为了避免在房屋征收时处理未经登记建筑而造成矛盾的过分集中和纠纷的大量涌现，《条例》明确规定，在作出房屋征收决定前，即应对未经登记建筑进行调查、认定和处理，将潜在问题先行梳理清晰和恰当解决，为认定房屋征收与补偿的对象奠定坚实的基础，并为后续房屋征收补偿工作的顺利进行提供保障，同时也为政府和房屋征收部门厘清法律关系、准确测算征收补偿费用、科学合理制定征收补偿方案、进行社会风险评估，提供非常重要的决策依据。未经登记建筑调查、认定和处理的程序和相关方法包括三个方面。需要着重指出的是，此程序必须在房屋征收决定作出前完成，实践中往往被忽视。

2．未经登记建筑调查

1）调查主体

《条例》第二十四条第二款规定，未经登记建筑的调查、认定和处理工作的组织主体为市、县级人民政府，但对调查、认定和处理的具体工作部门没有作出明确规定。就调查主体而言，考虑到《条例》第十五条规定，房屋征收部门负责已登记房屋的调查工作，实践中，未经登记建筑的调查工作与已登记房屋的调查工作性质相同，应当同步进行。因此，未经登记建筑的调查主体应确定为房屋征收部门，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担具体事务性工作。

2）调查内容

实施未经登记建筑调查的目的，主要是确认未经登记建筑的基本情况、是否违法、如何处理。因此，未经登记建筑的调查内容应包括未经登记建筑的所有人、建设时间、建筑面积和占地面积、实际用途等情况。调查过程中，房屋征收部门或房屋征收实施单位对未经登记建筑应做好详细清晰的调查记录，登记时予以区分标注，并委托有资质的测绘单位对未经登记建筑进行房屋建筑面积测绘，绘制未经登记建筑现状图，现状图应包含建筑面积、占地面积以及房屋层次，且拍照留证。

房屋征收部门可以根据行政处罚文书、历史测绘资料、购买房屋建造材料发票等资料，综合分析认定未经登记建筑建成时间，并根据测绘单位出具的测绘报告确定未经登记建筑的建筑面积。

3）调查结果告知

房屋基本情况的调查结果，《条例》第十五条规定，应当在房屋征收范围内向被征收人公布。《条例》这样规定的目的，是为了使被征收人知晓调查结果，有异议时可以及时提出，以保证后续征收工作的顺利推进。基于这一目的，对于可能引起更多争议的未经登记建筑，其调查结果可以与房屋征收调查结果同时公告。

3．未经登记建筑认定

1）认定主体

未经登记建筑的认定，根据职权法定的基本原则，认定的主体应是负有相应职责的各职能部门。就行政行为而言，未经登记建筑调查、认定、处理的主体应当一致，因此，对于认定后可以补偿的未经登记建筑，可以由房屋征收部门作为认定的主体，对于认定为不予补偿的情形，应由规划或城管等法律规定的职能部门作为认定的主体，在此种情形下，规划或城管部门应当重新调查，或者经核实直接采用房屋征收部门的调查结果。

2）认定原则

按照前述未经登记的分类，规划部门已审批未登记、临时建筑的认定相对简单，违法建筑的认定，从理论上讲也比较明确，但因《条例》规定对违法建筑不予补偿，据此处理的结果将对被征收人和利害关系人的实体权益和生活现状造成重大影响，同时应考虑到一些违法建筑的历史成因和政府相关职能部门鉴于行政相对人生活、生产困难等诸多原因，长期未对其处理，客观上使行政相对人产生了政府主管部门对违法建筑的默认，可以予以保留的想法，并认为应当可以获得补偿。因此，对未经登记建筑的认定，一般应当遵循合法性原则，对上述历史上形成的未经登记建筑，其认定还应当遵循尊重历史、实事求是、合理处置的原则。

3）分类认定

（1）合法建筑认定。

对于取得建设工程规划许可证，且按许可内容实施建设的未经登记建筑，可认定为“合法建筑”。建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。此类建筑符合规划，具备后期建设和物权登记的重要前置条件，在完善相应的登记手续后即具有完全的物权，不应将其作为违法建筑对待，认定其为合法建筑具有法律基础。但因其尚未完成物权登记，与已登记的物权存在差别，将其视同“合法建筑”对待相对客观。房屋所有权人未进行物权登记的原因多样，例如，其登记时应当缴纳相关税费而未缴纳。因此，其与已经物权登记的建筑存在差别。在房屋征收与补偿活动中，为更好地保障被征收人的合法权益，同时基于公平补偿的原则，应合理考量此种情形下该建筑未进行权属登记的瑕疵，此类未经登记建筑与已经物权登记的建筑处理应当有所区别。

对于原有房屋有合法房屋权属证书，拆除改建后的房屋未经登记的，改建后的房屋面积与原证载面积一致的部分，可视同“合法建筑”予以认定。由于原有房屋已经取得合法的房屋权属证书，是没有任何瑕疵的已经登记建筑，但由于房屋所有权人的拆除改建活动，导致房屋的建筑面积或其他情况发生改变，而房屋所有权人未办理变更登记，此种情况下，在房屋征收时，一方面出于对拆除改建前原合法房屋所有权的保护；另一方面为了将此种情形与完全无瑕疵的合法建筑作出区分，可以将改建后的房屋面积与原证载面积一致的部分，认定为“视同合法建筑”。

（2）临时建筑认定。

《城乡规划法》第四十四条规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。”因此，临时建筑的认定应以城乡规划主管部门的批准文件为准。

（3）违法建筑认定。

《城乡规划法》第三条规定，“城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求”，第四十条同时规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。因此，对未经规划部门许可和未按照许可内容实施规划建设的未经登记建筑，可认定为违法建筑。

（4）“历史无证房”认定。

在我国城市建设活动中，存在一些未经规划审批的未经登记建筑，其建设时间较早，也未经相应主管部门查处，被征收人和利害关系人居住生活经营多年，如果政府实施征收，对这部分的建筑作为违法建筑处理不予补偿，将对这部分被征收人和利害关系人的生活带来严重影响。因此，应根据尊重历史、实事求是的原则，客观对待历史无证房屋形成的原因，充分考量旧城内城市居民生产、生活的客观现实需要，有必要将一些建成时间比较久远的未经登记建筑认定为“历史无证房”，给予适当补偿。认定“历史无证房”的关键因素是确定合理的时点，具体的时点可由各地根据已颁布的法律法规和政策规定，结合当地实际综合考量确定。例如，《武汉操作指引》第三十条规定：“2004年9月20日之前，未取得建设工程规划许可证建成的未经登记建筑，或者未按照建设工程规划许可证的规定建成的未经登记建筑的超出部分面积，认定为历史无证房。”长春市虽对“历史无证房”没有定义，但对一定时间建成的房屋也作出了给予征收补偿的规定。《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十九条第二款规定：“对于1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布以前自建、自住的独立房屋，其权利人具有房屋征收范围内的正式户口，又确无其他住处的，可以对被征收房屋按照不同结构房屋的建筑安装工程造价结合成新给予补偿，具体补偿数额由房地产价格评估机构评估确定。对补偿对象的自然情况、补偿数额等在房屋征收范围内公示5日。”

4）认定结果告知

对于未经登记建筑的认定结果，因其关乎到被征收人是否可以获得补偿，可以获得多少补偿的切身利益问题，亦应当让被征收人知晓。未经登记建筑认定为合法建筑或者历史无证房的，由于这种情况相对较多，且对被征收人的补偿权利影响较大，基于行政效率原则，房屋征收部门可以直接将认定结果在房屋征收范围内予以公告；未经登记建筑认定为违法建筑的，不仅建设单位或个人无法获得补偿，而且有可能会面临进一步的处置，所以这种情形下，认定结果应由相关职能部门书面告知建设单位或个人，使其能及时、直接地知晓认定结果，同时，一经送达当事人，该认定结果即对其产生相应的法律效力。

4．未经登记建筑处理

1）处理主体

未经登记建筑处理的主体应与认定的主体相一致，包括两个层面：一是认定予以补偿的，其处理的主体是房屋征收部门；二是认定不予补偿的，其处理的主体是各职能部门，如违反城乡规划的，由城乡规划主管部门依法处理。

2）处理原则

未经登记建筑的处理，在房屋征收活动中其实质是对其应否以及如何进行补偿的问题。因此，未经登记建筑的补偿政策应遵循依法、公平、合理的原则，根据不同的认定结果，制定相应的补偿政策。

3）分类处理

未经登记建筑的处理，是指在有关部门对房屋征收范围内的未经登记建筑依法进行调查、认定程序后，根据法律规定如何处置对待行政相对人和该建筑物的行为。对于未经登记建筑进行调查、认定后，最终的目的并非仅对该建筑作出法律上的定性，而是为了在房屋征收补偿中对其进行合理的处理。对于未经登记建筑的处理，《条例》仅在第二十四条中规定“给予补偿”和“不予补偿”两种处理情形，较为粗略。本书本章对认定的情形作了细化分类，根据未经登记建筑的认定情形，结合实践，相应的处理建议如下：

（1）合法建筑处理。

对未经登记但认定为“合法建筑”的，事实上确认其合法性，因此，可按合法建筑给予补偿，并应当给予相应的补助、奖励，因其未进行物权登记，尚未缴纳相关的税费，补偿后不应再享受合法建筑所享有的征收补偿费用相关税费减免的优惠。认定为“视同合法建筑”的，可以参照合法建筑的情形处理。

（2）临时建筑处理。

《条例》规定，超过批准期限的临时建筑不予补偿，但未对没有超过批准期限的临时建筑是否应当给予补偿作出规定。

对认定为未超过批准期限的临时建筑，由于该建筑是履行合法手续后建设的，且在批准期限内要对其进行征收，导致建设该建筑的单位或个人无法继续使用该建筑，必然给其造成一定的经济损失，因此，应当对其给予补偿。对未超过批准期限的临时建筑的补偿，应按已使用期限的剩余价值参考剩余使用期限合理确定。

（3）违法建筑处理。

《条例》规定，对违法建筑不予补偿。《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”因此，对认定为违法建筑的，应根据前述规定区分两种不同的情形进行处理。对尚可采取相应改正措施消除对规划实施的影响的未登记建筑，在补办相应手续后，可按合法建筑给予补偿；对无法采取改正措施消除影响的，按违法建筑不予补偿。

对认定为违法建筑且不予补偿的情形，是否需要在房屋征收决定作出前予以拆除，《条例》未作进一步规定。现实中存在违法建筑与合法登记的建筑融为一体的情形，从依法行政的角度讲，一经认定为违法建筑，应当及时拆除，但考虑到违法建筑的拆除可能危及合法房屋的安全，因此，政府和有关部门可根据房屋的违法状况和房屋征收工作的实际需要自行决定，既可以在房屋征收决定作出前拆除完毕；也可以在房屋征收决定作出前仅作出应当拆除的处理意见，在征收补偿过程中一并予以拆除。

（4）“历史无证房”处理。

“历史无证房”的定义和补偿政策，《条例》并没有相应规定，需要地方根据实践需要，在遵循公平、合理基本原则，充分保障被征收人、利害关系人居住条件、生活水平不降低前提下制定的地方性规定，补充完善房屋征收补偿政策。其补偿标准应当按照适当低于对合法建筑补偿标准的原则，并根据房屋建成时间、实际用途确定。对“历史无证房”实际用于居住的，按照被征收住宅房屋价值的一定比例给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不应再享受相关税收减免政策。例如，《武汉操作指引》对不同时间的历史无证住宅房屋，按照住宅房屋价值的85％～95％给予补偿。对“历史无证房”实际用于商业经营的，这类情形相对复杂，如果直接按照商业经营房屋价值的一定比例给予补偿，如按照商业用途房屋价值的85％～95％给予补偿，对那些有证住宅房屋改为商业经营用途，按照住改商通常补偿加补助的政策，其标准一般达不到商业用途房屋价值的85％，这将产生不公平现象。为了解决这类补偿不公平的问题，防止出现有证房屋比无证房屋补偿更低的情形，对“历史无证房”实际用于商业经营用途的补偿政策应先按“历史无证房”住宅房屋用途给予补偿，再给予住改商的实际经营用途的补助。

4）处理结果告知

对于未经登记建筑的处理意见，因其将直接对当事人的实体权益产生影响，出于对当事人权益的保障，应由作出处理意见的行政机关向当事人送达，同时告知其相应的救济权利，当事人可根据具体情况依法维护自己的合法权益。对“合法建筑”和“历史无证房”的，其处理意见也就是对其补偿的办法，可以在征收补偿方案中载明。对于违法建筑或超过批准期限的临时建筑的处理意见，应由规划或城管部门依法作出行政处罚决定，并向当事人送达。

5．救济

对未经登记建筑调查、认定、处理，属政府行政行为，被征收人和利害关系人依法享有救济权。被征收人、利害关系人对未经登记建筑的调查、认定和处理结果有异议的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

根据行政行为未经法定程序确认违法或撤销前具有确定力、拘束力、执行力的法律属性和我国《行政复议法》《行政诉讼法》规定，在行政复议、行政诉讼中非因法定情形不停止行政行为执行，对未经登记建筑的调查、认定和处理结果提起行政复议或行政诉讼，在未作出复议决定或最终裁判前，不影响房屋征收决定的作出。