房屋征收决定法律效果

行政机关作出的具体行政行为的法律效果一般体现为对于行政相对人权利义务的设立、变更或消灭，房屋征收决定也不例外，其对应的房屋所有权与土地使用权因房屋征收行为将导致原有物权的变更或消灭。

行政行为的法律效果，通俗地讲，就是一个行政行为所产生的影响和结果，这一影响具有多面性，但结果一定是固定的。笔者想起音乐的效果，其结果却是具有不确定性的，比如，当人们聆听捷克作曲家德沃夏克的交响乐《自新大陆交响曲》时，有的人感到清新的快乐，有的人会觉出思乡的悲怆；就数学领域而言，对任何行为的结果在可以推理演算的情形下，其结果也是固定且唯一的。因此，房屋征收决定的法律效果，即其结果，应当是固定的，但是却出现了不同的解读，或许是人们对音乐感知的一种无意识的应用。

物权的变动，依其发生的根据可以分为依民事法律行为而进行的物权变动、非依民事法律行为而发生的物权变动两种情形。依民事法律行为而进行的物权变动是依据民事主体的意思表示而发生的物权变动，而非依民事法律行为而发生的物权变动即并非依据民事主体的意思表示而发生，房屋征收决定是政府单方作出的行政行为，属于非依民事法律行为而发生的物权变动。

房屋征收决定法律效果在实践中的争议，当然，仍然需要回到法律的层面进行理性思考。通常情形下，物权的变动须以法定的公示方式进行才能发生相应的法律效果，使物权变动有显现于外的表征，这在法学理论上称为物权变动的公示原则。对于依民事法律行为产生的物权变动，遵循物权公示的一般原则才能发生效力，即不动产物权变动以登记为公示方法，动产物权变动以交付为公示方法；对于非依民事法律行为产生的物权变动，由法律直接作出规定，不以登记或交付作为公示方法，这是对物权变动公示一般原则的有益补充。

根据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”房屋征收决定引起的物权变动属于非依民事法律行为而发生的物权变动，以政府的征收决定生效为物权变动的生效要件。因为房屋征收决定是政府行使行政职权的行政行为，具有公定力、确定力、拘束力和执行力，使得物权变动本身有很强的公示性，能够满足物权变动对排他效力的要求，同时房屋征收决定中已载明征收补偿方案等涉及被征收人补偿的内容，且征收补偿费用在房屋征收决定作出前已足额到位，所以物权在房屋征收决定生效时发生变动具有合法性和合理性。因此，根据《物权法》第二十八条及《条例》第十三条第一款的规定，房屋征收决定生效引起的物权变动包括两个方面：一是房屋所有权的转移；二是国有土地使用权的收回。根据《物权法》和《不动产登记暂行条例》，国土资源部制定了《不动产登记暂行条例实施细则》，其第十九条规定：“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：……（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动登记机构办理注销登记的……”

房屋征收决定作出并生效后，被征收人失去相应物权，但其并非无偿地失去物权，被征收人因公共利益需要而失去原有的物权利益，应当依法获得相应的补偿。对此，无论是《宪法》还是《物权法》《条例》都明确规定房屋被依法征收的所有权人应获得补偿。因此，房屋征收决定生效后，虽然物权转移，政府享有物权，但由于对被征收人的具体补偿尚未到位，政府对物权的行使应当审慎并受到一定限制。政府应当在对被征收人“补偿到位”后，行使对被征收房屋的处分权比较妥当。对于如何理解“补偿到位”，《条例》作出了相应规定。《条例》第二十七条第一款规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”，此规定是为了保障被征收人的合法权益，防止在没有对被征收人妥善补偿的情况下就要求被征收人先搬迁情况的发生，换言之，被征收人应当搬迁时应当已是“补偿到位”的情形。《条例》第二十七条第二款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”此规定是要求被征收人应当搬迁的前提条件，其条件内涵是房屋征收部门与被征收人签订征收补偿协议或者政府作出征收补偿决定。因此，征收补偿协议的签订时，被征收人应当按照协议的约定搬迁，此时应为“补偿到位”，房屋征收部门与被征收人按协议约定执行；政府作出补偿决定后，被征收人应当在决定规定期限内搬迁，此时应为“补偿到位”，房屋征收部门应当留存相应的货币补偿金或产权调换房屋。对此，《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十条第三款规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，房屋、土地管理部门可以根据征收补偿协议或者征收补偿决定直接办理注销登记手续。”