亚洲硅谷的科技新贵们需要怎样的商业

案例名称：

Star Vista星悦汇

案例地址：

新加坡纬壹科技城Buona Vista地铁站

项目类型：

社区型购物中心

案例提示：

还被誉为亚洲硅谷的纬壹科技城（one-north），经历15年建设，不仅仅成就了科技创新研发的平台，更是汇集全球科技精英及其移民家庭，是一座集生活、娱乐、休闲于一体的乐园，而Star Vista星悦汇，则是承担了服务这些科技精英的商业中心。

地处热带的新加坡，常年高温多雨，闷热潮湿，离不开人工的空调环境，节能环保成为新加坡政府和企业都十分重视的问题。商业考察团队来到号称有着自然空调的绿色商业中心——Star Vista星悦汇，亲身体验这座获得新加坡“绿色建筑标志金奖”（Green Mark Gold Award）的项目。

案例要点1

绿色地标：自然空调的生态型商场

Star Vista外观及其剖面图

炎热午后，商业考察团队的观察员们一行驱车来到新加坡南部的Buona Vista，目的地是紧邻地铁站的Star Vista星悦汇。一下车，一个挑高35米的下沉式广场，一下子吸引住了我们的目光。站在走廊上，阵阵清风吹来，感受到丝丝凉爽，其实当天气温高达36度，而星悦汇是一栋开放的商业建筑，并没有冷气，为什么会有如此令人惬意的环境？

站在商场一楼，环顾四周，一时间很难准确描述这座建筑的形状。 一块块巨大板状叠加，不规则折转呈现多个角度、斜度，导致建筑每个立面都不一样。 从布局看，整体为开放式的，其中南立面完全开放，其余三面合围起来，形成一个挑高数层的下沉广场。 我们留意到，商场底层的南、东南和西侧都有入口，二层则从北面和东北面进入，形成自然风、空气对流，是一个开放的公共空间。 不仅如此，人流在此汇聚，来自地铁站、纬壹公园及开发区等不同方向的客人，最终都可以集中到下沉式广场上。 看得出，设计师充分利用了项目场地高差的特点，考虑到新加坡气候，既满足了公共功能的要求，为商场增加了多个首层，十分巧妙。

站在广场上，我们的目光随着支撑着整栋建筑的一根根白色圆柱上移，落在悬浮在广场上空的“星剧场”，好像一个巨大“玻璃华盖”，为广场上的人们遮风挡雨；若是站在剧院休息大厅，透过玻璃地坪可以俯视整个广场，坐在台阶上的游客，玩耍的孩子，清晰可见，若是举办表演、展览等市民活动也是一览无余。

围绕中心点下沉式广场，地下一层和地面层的商场呈U型布局，透过一系列的坡道、扶梯、露台和花园的串联，构成一个可自由行走穿梭的开放空间，和封闭的盒子MALL完全不一样，更具休闲氛围，场景轻松惬意。

Star Vista一景

如此，块、层、面的组合一个开放建筑，既遮阳，又易于空气对流，构建了有着天然调节气温的系统，其原理是利用了空气动力学，由国际建筑师事务所Aedas创意设计的，可以达到自然风冷却的效果，大幅度降低能耗，开辟大面积的户外活动空间，这在炎热多雨的新加坡十分难得。对于商场运营，则提供了很好的公共活动场所。 作为新加坡首个自然通风的购物中心，星悦汇获得了新加坡建筑局颁发的“绿色建筑标志金奖”（Green Mark Gold Award）。

其实新加坡购物中心，普遍重视环保和环境绿化，这背后也有政府的助推因素。 据悉，新加坡建设局于2005年推出（Green Mark）绿色建筑标志认证，所有大于2000m2的新建、改造建筑均要达到绿色建筑的认证级；绿色节能设施都有相应奖励，包括资金和面积奖励，最高达2%的资金补贴、5000平米的额外建筑面积。而这些，无论是开发商业主，或是商家租户都可以享受。

不仅仅是星悦汇，有着亚洲硅谷之称的纬壹科技城（one-north）这方面也是领先的，整个科技城综合运用诸如：太阳能技术、空气动力垃圾回收处理系统、水资源利用、最优化能源消耗智能系统等一系列高科技技术，打造了一个生态化的、节能环保的社区。

案例要点2

产业背景：面向未来的知识型经济综合产业平台

地处Buona Vista地铁站的星悦汇，隶属纬壹科技城（one-north）规划中的商业中心，也是区域市民文化中心。 因此，在介绍这个商业项目之前，有必要了解科技城的背景。

Star Vista周边一瞥

地处新加坡西南部的纬壹科技城，被誉为亚洲“硅谷”，是政府耗资150亿新元发展的大型新经济项目，目的是建设一个知识型经济的综合产业平台。科技城规划之初的2000年，新加坡面临国内经济发展与产业升级的压力，迫切希望从劳动密集型发展到资本密集、技术密集型产业，这正是建设纬壹科技城的内在动力。

出于产业的关联性，未来市场需求，以及新加坡产业基础等三方面因素考虑，纬壹科技城最终确定了生命医药、信息通信和数字创意多媒体等作为三大主导产业。 在200公顷范围内，启奥生物医药园（Biopolis）占地20公顷，功能定位为生命医药产业实验室型研发企业、商务办公及孵化器。据悉，启奥园推动了新加坡生物医药研究和制造的发展，仅2012年新加坡生物医药行业产值达到294亿新加坡元，较10年前增长了4倍，占新加坡GDP5%。截至2013年，启奥园供生物医药研发使用的空间已达到28万平方米，新加坡科技研究局、生物医学研究理事会等管理机构与职能部门均已入驻，葛兰素史克、宝洁、Invitrogen公司、Vanda公司、诺华等国际及本土生物技术公司、制药、研究机构等也纷纷入驻，入住率达100%。

占地30公顷的数字媒体工业园，旨在夯实本地媒体业发展的基础设施，以便生产最优质的媒体产品并推送到国际市场，目前引进了包括探索频道（Discovery）、南梦宫万代（Namco Bandai）、网络游戏“第二人生”的总部和研发中心，亚洲美食台（Asian Food Channel）等在内的媒体、电影内容制作机构和广告公司也相继进驻。 媒体园拥有可运用绿屏技术的高科技摄影棚、无尘实验室、新加坡第一个制片厂摄影棚等。

纬壹科技城由新加坡内阁政府任命裕廊国际作为总体开发商，负责科技城的规划、开发、市场推广、管理。 裕廊国际则邀请擅长某些专项的私人机构参与建设，以承租土地的方式进行开发，租期一般为60～99年。参与开发建设的机构有凯德集团（Capita Land）、腾飞集团（Ascendas）等。

案例要点3

产城一体：完善的城市服务体系 吸引40万人落户科技城

经历了十五年建设的纬壹科技城，产业格局基本形成，既有私人部门的研究实验室、公共部门的研究学院，也有医院和大专学府，基础设施实现共享，科技城汇聚了来自世界各地的优秀科学家、研究人员以及科技创业者。 那么，如何吸引这些科技人员常年生活在此呢？

按照工作生活一体化规划的科技城，建有一个16公顷的开放公园，绿地景观、绿色步道、草坪、儿童游乐广场、流水幕墙景观、无花果森林、蝴蝶花园、农作物绿地等一应俱全；不仅如此，纬壹科技城还有居住生活区，在科技城东南部的狭长地带，规划占地40公顷，也是科技城的最大功能区，该区由公寓、联排别墅与LOFT构成；在东北部的核心区，则规划有市民文化中心、商业中心，即本案例的主角Star Vista所在地。由此我们发现，纬壹科技城真正融合了产业、科研、教育、生活、文化等多元功能的科技新镇，是产城融合的优秀范例。

纬壹科技空间功能分区概况

纬壹科技城既有实现城市功能的完善服务体系，又有产业要素，科技城可说是产城融合的典范，而且作为新加坡政府启动的“21世纪科技企业家计划”的重点项目之一，还吸引了大批科研、管理人才，周边5平方千米范围，工作居住达40万人，如此人气，得益于科技城规划之初，便明确提出了集“工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群概念。

据悉，在各科技园都会配置约3%面积做配套服务，诸如美食广场、银行、美容、儿童教育、洗衣店、书店、诊所、健身房、游泳池等。而集中商业服务则安排在纬壹科技城北部核心区（Vista Xchange），该区域有17公顷，占科技城总面积的8.5%，包括社交场所、交通枢纽、商务办公区和综合商务服务区，由写字楼、商业、酒店、商务中心、市民中心构成，既有老建筑翻新的开放式商业街、主题度假村，也有新修建的音乐剧院和购物中心Star Vista。

我们注意到总建筑面积54000平方米的星悦汇，正式名称叫“The Star Performing Arts Centre&Star Vista”，既包含了市民文化艺术中心和商场两部分，“The Star”星宇表演艺术中心是一个可容纳多达5000名观众的剧场，是目前新加坡同类型场馆中最大的，由新造教会（The New Creation Church）旗下的磐石（Rock Productions）负责运营，每个星期天租给新造教会举办教会活动，其余时间则可以举办音乐剧、音乐会和其他大型活动，开业至今已经举办过许多明星演艺活动。24000平方米商场部分则属凯德商用集团所有并负责运营。

Star Vista剧场

显而易见，这些功能表明，这里是科技城的市民中心。

案例要点4

邻里中心：多元餐饮领衔生活服务齐全 承接科技经营家庭日常所需

从地理位置看，星悦汇与Buona Vista地铁站相连，可以直接辐射到的人群包括：启奥生物医药园、启汇城（Fusionopolis）和媒体工业园日常上班的48000人；新加坡理工学院、世界联合学院（UWC）和东陵信托学校（Tanglin Trust School）的6万名学生；在金文泰、花拉路和锦茂路（Ghim Moh Road）一带居住的26万人，以及每星期出入Buona Vista地铁站的5万名流动乘客。

虽然是科技城第一个大型商业项目，不过星悦汇商场部分仅24000平方米，规模上属于社区型商业，如何比较精准地服务到周边高知人群呢？如何在有限的租赁面积内选择合适的业态和品牌呢？

星汇悦目前有超过100家的品牌商户，全部满租，连走廊通道上也是家具展示、花店和餐饮咖啡馆的外摆区，宽敞走道上分布了很多座椅，看台式台阶上，许多肤色各异的年轻人席地而坐，从这点可以看出，星悦汇的定位就是一个亲切的邻里中心。

Star Vista夜场

我们从下午一直逗留到晚餐之后，华灯初上，原本悠闲清新的星悦汇突然变身为劲歌热舞的夜场。 只见，广场上聚集起越来越多的人，富有节奏的音乐响起，围着高台上两位领舞者，伴随着律动感音乐，数百人跳起了尊巴舞，场面活力四射，十分壮观，受感染的我们不由自主地加入舞动行列。 据说，这是新加坡保健促进局推出的“改善健康计划”的免费运动课程，包括韩流舞蹈、瑜伽等，选择多家购物中心合作举办，向所有市民开放。

不过，星悦汇在2012年9月开业时也面临市场压力。据新加坡媒体报道，同期招商商场很多，2011～2012年开业的购物中心有实龙岗的nex、勿洛坊（Bedok Point）、金文泰广场（Clementi Mall）、Changi City Point、112Katong和罗杰士特商场（Rochester Mall）；与星悦汇同期开业的还有裕廊东中心的J-Cube、亚历山大路的Alexandra Retail Centre，以及蔡厝港的Junction10，这些新增供应，拖累新加坡整体商场租金，尤其是郊外商场。据悉，星悦汇当年的平均租金介于每平方英尺14元至18元之间。

从业态上看，星悦汇以特色餐饮为主，口味多元，既有本地南洋风味的海鲜、肉骨茶，东南亚各国美食，港式台式，也有日料韩餐，欧美快餐简餐，几乎全覆盖；其次是生活服务类业态，日式小超市等；数家美发沙龙，甚至日韩快剪服务、自助洗衣店，乃至KTV、花店等等；零售为辅助业态，多为眼镜、家具家居、厨具、便利店、药妆，零星的服饰玩具专卖店，基本都是围绕年轻家庭、商务人士的服务。

Star Vista内部一瞥

总体而言，一般商场常见的连锁熟牌在这里并不多，而以特色、自创品牌为主。 例如，海鲜餐厅Boston Seafood Diner，在澳新设有80多家咖啡厅的Jamaica Blue，来自加拿大的连锁汉堡店Triple-O's Burgersby Whitespot；此外，本地家喻户晓的老字号即饮咖啡品牌猫头鹰（OWL），在星悦汇设立第一家猫头鹰咖啡厅；本地电视艺人Pornsak则会在星悦汇设立另外一家Porn's泰国餐厅等等。

可租赁面积仅有15000平方米的星悦汇，自然只能精挑细选，如今超过100家商店和餐馆，从业态和品牌上很能反映多民族融合的新加坡的文化特色。 得天独厚的是商场的二层直接连通的Buona Vista地铁站，据悉，目前搭乘地铁客流每周有四五万人，周末教会举办活动吸引大批外来客人。而商场配备的800个停车场位，能很好地服务那些来自科技城的客人。

名家点评与项目启示

名家点评1：紧邻地铁站的星悦汇，是一个挑高35米的下沉广场，地下一层和地面层的商场呈U型布局，透过一系列的坡道、扶梯、露台和花园的串联，构成一个可自由行走穿梭的开放式公共空间，没有冷气，却有阵阵微风习来，仿若“自然空调”。 作为科技新城产业园区的配套项目，星悦汇为产业园区周边的人群提供了一个集交友、休闲、娱乐于一体的综合活动场所，高端消费品很少，多为满足日常吃喝玩乐需求。

名家点评2：星悦汇隶属纬壹科技城规划中的商业中心，也是区域市民文化中心，辐射周边5千米近40万人口，成了科技城的重要组成部分，为新加坡科技城建设作出了巨大的贡献，也满足了自身的营业需求。 科技园区和创业孵化园区的发展离不开全面的配套服务体系，社区购物中心是配套体系中极为重要的一部分，既能够满足周边居民的日常需求，更能够吸引相关人才，进而引进大量企业，形成产业集聚，最终实现产城融合。

名家点评3：老牌的裕廊、凯德、腾飞产城融合开发运营商的又一新作，少见的科技城社区型邻里中心，带给科技精英们什么样的工作之余的生活享受？ 星汇悦给出了答案。 星汇悦身处科技城自然以科技为导向，在政府绿色环保优惠政策的支持下，各种节能环保低碳技术的综合应用，造就了一座绿色建筑金奖项目。 它创新建筑设计，利用自然场地高低变化，从负标高下的下沉式广场由下向上引人低温风，并利用高差，设计立体化出入口，造就多首层，引导人流向上。 宽阔的花园式中庭，既是商业活动场所，也是市民、消费者健康活动和体验的场所。