沉浸式场景，可体验可消费

案例名称：

VIVO City（怡丰城）

案例地址：

新加坡港湾区

项目类型：

综合购物中心

案例提示：

沉浸式融入本地环境的VIVO City，集成旅游、航运、商业等丰富资源，塑造一个全客层、全业态的巨无霸购物中心，有力地担当起港湾地区的休闲旅游购物中心的角色，成为区域聚客引擎。

新加坡南部的港湾区Harbour Front，是个很独特的区域。作为新加坡的客运中心，这里有国际客运码头（IPT）、新加坡邮轮中心（SCC）和区域轮渡终点站（RFT），往来于马来西亚和印尼的轮渡也在这里始发，每年从这里进出的游客数量达七八百万人次；隔海相望的旅游胜地圣淘沙，几乎是每位游客必到之地；港湾地区还有高尔夫球场、游艇俱乐部以及新加坡最大购物中心VIVO City。VIVO City已经开业十年，最近连续三年被新加坡主流媒体ASIAone评选为当地的最佳购物中心之一，年均客流量高达5000万以上。

案例要点1

聚客力：是购物中心也是交通枢纽

面朝大海、背靠West Coast Highway的VIVO City，商场门前有公交站点，地下有地铁双线，四面环通，几乎具备了所有商业要素。 这样的选址寓意着一个成功的开始。

VIVO City外部一瞥

依托港口航运业务、圣陶沙旅游业的港湾地区，如今是新加坡南部的CBD，在东西向城市主干道West Coast Highway南侧，沿着滨海依次是新加坡港湾中心，VIVO City和圣詹姆士发电厂娱乐中心。 港湾中心是一个集合办公、商业、港口多功能的综合体建筑，也是邮轮客运码头和区域轮渡码头所在地，港湾第二大厦二楼，是前往圣陶沙的缆车中心；VIVO City东侧的原圣詹姆士发电厂，早已被改建为新加坡最大的夜间娱乐场所。 滨海地区还有高尔夫球场、公园、游艇俱乐部等等。

VIVO City位置示意图

来到VIVO City，我们惊讶地发现，这里不仅仅是购物娱乐就餐的最佳地，而且交通四通八达，十分便利。

新加坡地铁CC、NE线的港湾站就设在VIVO City的地下二层，10分钟便可到市中心的多美歌站，双地铁站上盖的优越条件使得商场的辐射面一下子扩大了许多。 商场一层还是前往圣陶沙的跨海步行栈道的出发处，1元新币一人；商场第二层与西侧的邮轮中心、轮渡码头的客运大厅直接相通，从这里可以前往马来西亚、印尼的巴淡岛和民丹岛，也是多条国际豪华邮轮的始发港，有两个泊位，可以停靠最大吨位的邮轮。2012年邮轮中心投入千万元翻新，成为国际邮轮母港；商场的第3层大厅是往来圣淘沙的轻轨捷运站，3元新币可一天内多次搭乘。

VIVO City交通站点

不得不提的是VIVO City配置了七层立体车库，拥有2000多个停车位，那些开私家车和搭乘出租车的客人可以做到同层停车落客，方便客人的同时，能均衡各楼层的客流。

如此看来，VIVO City不仅仅是港湾CBD商业中心，还承载了交通枢纽的功能，成为整个CBD的客流疏散地，无论是来自市区的本地居民家庭，港湾CBD的上班族，亦或是异国游客，通过搭乘不同交通工具都可以往来自如。

案例要点2

场景化：自然与人造结合的可体验可消费环境

除了四通八达水陆兼备的交通，VIVO City另一大特色是坐拥300米海岸线，与度假胜地圣淘沙隔海相望，甚至对岸环球乐园也清晰可见。 那么，如何利用这些资源，或者说融入这片碧水蓝天，让自己也成为耀眼的景点之一呢？

VIVO City及L3分布图

在推崇自然主义的建筑师伊东丰雄的构思下，VIVO City犹如一艘漂浮在海上的巨大旗舰，波浪般流线造型，流畅、自由、轻盈，北立面包裹着树干状。 拾级而上，二层和三层做了退台处理，形成一个个户外平台，在船舰甲板上，随时随地可以面向大海享受阳光、呼吸新鲜空气。

到了三楼，我们真正被震撼到：整个屋顶被打造成一座空中花园，绿树成荫、草色青青，绿草如茵中散布着四个大小不一的泳池，加上人造海滩、玻璃连廊、石板路和高低起伏的地势，还有2006年新加坡双年展的十几件艺术作品，远处海天一色的圣陶沙，几乎让我们忘却了置身在一个屋顶上。

我们注意到，300米蜿蜒的滨海步道，绿树、座椅、雕塑，构成了一片完全开放的休闲空间，各色行人悠闲地在这里散步、遛狗、拍照；与此同时，有别于一般盒子式的购物中心，VIVO City提供了一个更加开放、休闲的度假氛围。

VIVO City度假一景

VIVO City容积率约为1.5，有许多留白设计，不过这些宽敞的公共空间并不显得单调，而是被赋予一些具体和实用的功能，比如，二楼中庭，是一个开放的儿童乐园；三楼的屋顶花园，不仅仅有游泳池，可以戏水划船，还有一个露天剧场，可以举行许多大型聚会和派对，甚至新年和圣诞节的倒计时晚会都在这里举行；而底楼的滨海散步道，也是儿童小火车的场地；面向300米长的滨海步道一侧设计成美食街，全部配置成户外区域，美食美景相得益彰。 同样，二层、三层面向大海一侧，拥有户外平台的铺位都安排成休闲餐饮、酒吧俱乐部之类，这些安排显示出运营商十分老到的商业经验。

有关场景化，有一个商户不得不提，就是三楼的Food Republic美食广场。

南洋老城小巷街道的场景，一家连着一家的小吃摊档，灰色砖墙、石板路，每个档口的用材、道具、桌椅，甚至张贴画，样式、色彩都是做旧的，结合东南亚美食，营造了一个完美的五感体验场景。

案例要点3

动线：扬长避短安置主力店和专卖店

优美的海湾景色，立体的交通网络，丰沛的商业资源令人羡慕，作为一个14万平方米的巨无霸项目，VIVO City内部空间规划和业态布局还有哪些亮点？

占地8.9万平方米的VIVO City，内部规划一条环通的Y形动线，不过由于地块方正深厚，很难面面俱到，因此动线之外还配置了一些次动线。 确实部分店铺可视性、抵达性偏弱，如何化解这些短板呢？

VIVO City内部动线

沿着商场，我们上上下游走了一番发现，Y形动线的开口处，面向大海，都是需要景观资源的餐饮类业态；而客流主动线的沿线都是连锁品牌专卖店，次动线或高楼层区一般安排主力店或目的性消费很强的业态，南向有景观，或者朝向花园则安排各色餐饮、咖啡或者酒吧俱乐部之类，将景观资源发挥到最大；或结合交通条件，地下层安排大众快捷业态，总体而言，业态布局还是很清晰的。

比如，商场三楼围绕空中花园大多是一些目的性消费的大型商户，除了FOOD Republic美食广场，还有Planet Fitnese健身俱乐部、The Petsafari宠物店、酒吧、Time Zone电玩城；跨层主力租户安置在西南角，比如与地铁站连接的地下二层是1万多平方米的VIVO MART，地下两层到地上一层，上下跨三层，组合了Giant Hypermarket综合超市、Cold Storage食品超市、Guardian佳宁健美三家超市。同层的Kopitiam Investment是新加坡本地拥有近90家咖啡店及食阁的连锁品牌，提供价廉物美富有本地风味的小吃和咖啡；新加坡最大的电影城GV院线，跨了二层、三层，有15个影厅、2000多个座位。

VIVO City内部一景

案例要点4

全业态全客层：本地百货领衔连锁熟牌

总建筑面积13.9万平方米的VIVO City，地下两层和地上三层的租赁面积为9.36万平方米，超过300家商户入驻，汇集来自日、韩、美、欧的潮流时尚品牌，影城、超市、百货等主力店，还有一系列次主力店，就品牌观察都是连锁熟牌。不过，2006年开业十年来，也是一个品牌逐渐丰富的过程。

就目前商户看，服饰零售占比很高，这和近年来新开业的购物中心有明显的差异。 领衔的主力店是CKTangs百货，7000平方米，跨一、二层，以时装与精品风格为主，是新加坡本地百货品牌（CKTangs还有一家在乌节路商业街）；此外集结了H&M、M&S、ZARA、GAP、优衣库等几乎所有的快时尚品牌，还有齐全的运动服饰品牌。 商场二楼则是家庭、儿童布置业态，以及美容生活服务类业态，尤其是围绕中庭儿童乐园的四周是各色儿童服饰玩具店，同层的主力店有玩具反斗城、BEST电器店等。

VIVO City L1与L2分布图

据悉VIVO City开业后，双线地铁Habour Front站周末客流翻番，每天超过6万人次，甚至超过市中心的多美歌站，显然VIVO City对区域引擎作用不小。相应的，每年前往圣淘沙游客有数百万人，其中本地人和游客各占一半；而邮轮中心每年也会迎来数百万游客。这些本地家庭居民、上班族以及外来游客都可能成为VIVO City的消费者，如2015年的客流量达到5000万，这些丰富多元的客流都是VIVO City做到全业态、引进成熟品牌的支撑。

名家点评与项目启示

名家点评1：面朝大海、背靠高速公路的VIVO City，商场门前有公交站点，地下有地铁双线，四面环通，具备了水运、陆运等所有交通条件，为其成功吸引5000万以上的年客流提供了必备条件。当然，VIVO City的成功不仅依靠其得天独厚的交通优势，也得益于与周边环境的完美契合。VIVO City的一大特色是拥有300米长的海岸线，与度假胜地圣淘沙隔海相望，在推崇自然主义的建筑师伊东丰雄的构思下，VIVO City犹如一艘漂浮在海上的巨大旗舰，波浪般的流线造型，流畅、自由、轻盈，北立面包裹着树干状。 所以与其说Habour Front旅游业推动了VIVO City的发展，不如说VIVO City大力助推了Habour Front的旅游业，吸引了大批游客到此观光购物。中国旅游胜地如海南三亚、福建厦门、新疆呼和浩特等都是以自然风景闻名于世，也都颇具地域特色，不乏地区特产，但很少有像VIVO City这样的特色商业中心配套，大多仍以免税店和零售商店为主。旅游业是服务业的重要组成部分，在发展旅游业的同时，应该注重与其他服务业相结合，相互融合，相互促进。

名家点评2：与交通枢纽功能有机融合的商业综合体，将建筑景观、商业场景与自然景观三者打通共享、无缝对接，造就客流就是客户、消费者，就是资源。 娱乐性、场景化，丰富、提高了消费者的体验性。