购物中心全方位立体贯通的典范

案例名称：

香港圆方

案例地址：

香港西九龙

开发企业：

香港铁路有限公司、香港新鸿基

案例类型：

交通枢纽型+区域型复合定位商业体

案例提示：

香港首座扁平式的商业广场，兼具交通枢纽与社区商业多重身份。先进的三首层设计，完成了顶级豪宅、星级酒店、甲级办公以及地铁站、巴士站与购物中心之间的全方位立体贯通。豪华、贴心的购物环境下，是以不同相邻关系为考量精心设计的“五重”商业分区。众多特色业态，最大限度增强了商业聚客力。

在香港九龙半岛顶端西九龙的海滨区，劈山填海而成的一幅13.54万平方米的土地上，崛起了一座总建筑面积达109万平方米的摩天大楼建筑群——“Union Square”，云集了天玺、君临天下、凯旋门、擎天半岛、漾日湾等超高层豪宅集群，以及目前香港地区海拔最高的标志性建筑——118层甲级办公“环球贸易广场”。这里，已成为当之无愧的香港新地标。

2007年10月开业的“圆方”，正是位于Union Square中所有摩天大楼底部的裙楼商业，在寸土寸金的香港，圆方首创扁平式设计，将9.3万平方米商业面积在四层空间里铺展开来。建筑与港铁等外部交通无缝对接，采用上下贯通、有效分导人流的垂直行径动线，在“纵向”上为商场营造出了“三首层”的格局。

案例要点1

位置+交通枢纽功能规定三类目标客群

圆方所在的西九龙位于香港九龙半岛的西面，地域由昂船洲伸延至旧佐敦道码头附近，大部分的土地由填海而来，面积达334公顷，横跨油尖旺区及深水埗区。“西九龙填海计划”是香港机场核心计划十项核心工程之一。

整个Union Square的总面积达109万平方米，由七个子项目组成，内部所有建筑物的高度都超200米，俨然形成了一个地标型的摩天大楼建筑集群。它是香港地铁九龙站的综合商住发展计划，由地铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展。

项目整体呈全包围状，日漾居、擎天半岛、凯旋门、君临天下、天玺等多个最高端的住宅项目加上香港第一高楼118层的环球贸易广场，共13幢高度超过200米的超高塔楼围合一起，形成四周高，中心低的布局。

圆方（英文名Elements）是整个高端联合体Union Square的基座商业裙楼，总建筑面积逾11万平方米，共4层，均为地上层，于2007年10月正式开业。

圆方外观与位置图

圆方是整个高端联合体Union Square的底部商业裙楼。为开发商持有运营，由香港铁路有限公司旗下的Premier Management Services管理。

在圆方“基座”之上的Union Square众多高端物业，是香港最高端物业的典型代表，其中“天玺”更是综合了五星级酒店“WHOTEL”、高端服务式出租公寓“港景汇”和高端住宅；五星级的香港丽思卡尔顿酒店也已入驻甲级办公楼环球贸易广场的高层区。

然而圆方的功能却不仅仅是为以上高端物业提供社区商业配套。 它还承担着交通枢纽的重要功能。 港铁九龙站的东涌线、机场快线车站，以及过境巴士站在圆方地下汇聚。 正因如此，圆方40%的假日客流量来自内地客。

案例要点2

金木水火土五行主题商业区间

地理位置和大交通环境决定了圆方的目标客户将由高端住宅、甲级商务、交通导入三部分客群组成。 而根据这一目标定位，整个圆方广场又以中国五行为主题，将商场划分为金、木、水、火、土五个主题区域，在不同位置因地制宜规划业态品牌。 在最靠近甲级办公楼环球贸易广场的商场西南部，定位顶级名牌及世界级食肆，是为金区，为方便对接高端商务人流，在金区二层靠近LV、Cartier处设置了专用扶梯联通环球贸易广场；在北部、东部靠近擎天半岛、漾日居两个高档住宅的部分，定位主打健康、美容的木区和主打国际美食餐饮品牌的水区；靠近商场主入口处划分为主打动感娱乐业态的火区，中心位置安排汇聚各国潮流服饰的土区。 每个不同的分区通过契合五行颜色的主题装修，令各区域展现出不同的色系。

案例要点3

“三首层”设计立体引导人流

作为整个“Union Square”项目的基座，圆方在如何优化人流行径路线上扮演着至关重要的角色，因而，独创了“三首层”的概念。

所谓三首层，是指由不同交通分支导入的外部人流可就近从不同的层面进入圆方广场。

先来了解圆方的垂直分布：圆方共四层，全部位于地面以上，按照香港的习惯，每一层的称呼略有不同，自下而上分别为G层（地面层），一层、二层和R层（屋顶平台）。

G层是圆方“三首层”概念中的第一个首层，它主要肩负的是交通枢纽功能，在这一层内，分布着机场快线大堂、东涌线大堂，以及机场快线市区的预办登机大堂，同时还设有机场快线穿梭巴士站，涵盖5条线路。 另外，还特别提供跨境巴士服务，往返于商场和深圳机场之间。

不难发现，G层主要是汇聚赴港的游客流，无论是乘坐港铁，抑或是巴士均能便捷地抵达商场，此层也同时承担着城市公共服务的功能。

第二个首层（名义的商场地上1层，实际的地上2层），此层通过斜坡直接连通外部道路，设置有多个商场出入口、的士落客区以及代客泊车点，此层主要面向本地的购物客流，便于他们能快速地进入商场。

以上两层，目前在很多地铁上盖的商场中，并不鲜见。而第三个首层R层（屋顶平台层），才是真正的亮点所在。

屋顶平台人车分流设计，可通达住宅、办公和酒店的入户大堂，而平台的最外围更是巧妙地设计了车行道路，驾车便可自商场底层盘旋而上，途径平台，也可便捷地到达住宅入户大堂。

香港圆方内部结构图

屋顶平台上的住宅入户大堂

不仅如此，屋顶平台的中心处，设计了一个垂直通达G层港铁的快速入口，西侧通往机场快线，东侧则通往东涌线。

平台西南角，即金区上方设置一处圆形的演荟广场（Civic Square），沿广场四周布置8家复式结构的主题餐厅，提供不同类型的环球美食。 如此一来，既不影响休闲平台的整体美感和休憩人流，又能够巧妙地方便进出项目住宅、办公和酒店的人流。

屋顶平台设计

屋顶平台演荟广场复式餐饮店实景图

案例要点4

特色业态：溜冰场、360超市、动感影院、复式店铺

圆方以零售类业态为主，商场167家店铺中，零售类122家，占70%，餐饮37家。 此外，圆方引入了香港最大的真冰溜冰场、香港最大的有机及天然食品专卖店，以及全球首间“超体感”影院。

占地1600平方米的真冰溜冰场——The Rink，位于G层东南部（火区），是G层除了众多交通站点大堂外唯一的一家商户。它拥有180度维多利亚港景致，冰面面积：20米×46米，采用八达通收费系统，溜冰者只需用八达通卡通过冰面前的闸口即可。

Three Sixty超市位于木区一层，是香港最大的有机及天然食品专卖店，在香港共有两家分店，另一家位于中环置地广场内。

The Grand Cinema位于火区二层，是一间由洲立影片公司和邵氏置业合作的电影院，共10000平方米，提供12个影院1600个座位，其特别之处是该影院为全球首间“超体感”影院，影院的座椅能跟随电影情节震动，带给观众全新的观影感受。

另外值得一提的还有位于金区的五间欧洲式的Indoor Boulevard双层复式商铺街，通过上下通透的复式设计，让MULBERRY及Tiffany等名店成为一道独特的风景。

金区复式下层

金区复式店上层

名家点评与项目启示

名家点评1：客流，购物中心最重要资源。 公共交通，犹如人造大动脉，源源不断输送南来北往的客人。

隶属香港西九龙“Union Square”底部商业裙楼的圆方，既是交通枢纽也是区域商业中心。

如此既清晰疏导客流，又能为我所用，圆方硬生生在一个平面上规划出立体“三首层”，有效分流并导入来自不同方向、搭乘不同交通工具的客人，极大增强了新兴商业项目的聚客力。

名家点评2：一个超大交通枢纽型城市综合体，超大超高、多类型的综合性开发，造就了多元和高端的客流，打造了一个非常好的基本面。 商业中心按照五行布局，迎合港地特色，标示性、目的性、方向性增强。 屋顶的交通与休闲广场融合，以及多首层设计，使得人流动线呈瀑布式。 炎热地区的溜冰广场，无疑是娱乐休闲业态的翘楚。