房价与地价的相互关系研究

一、房价与地价影响机制的理论研究

Alonso（1964）、Mills（1967）、Muth（1969）通过构造空间竞价模型（AMM模型），导出了由具有不同支付意愿居民所构成的竞价曲线，竞价曲线越陡说明土地使用者的竞价能力越强，其选择的区域也就越接近市中心，形成了著名的土地利用“同心圆模式”，市中心土地被依次用于服务业、制造业和住宅，城市边缘及以外才是农业用地，因此房价也呈“阶梯状分布”，从而得出了高地价是由高房价引起的结论。Smith（1976）从城市住房供给的角度，将土地作为住房的生产要素，探讨了地价与房价之间的弹性关系，并且在估计住房供给弹性时，假设房地产市场是在完全竞争情况下得出了每单位土地面积的住房销售收入与地价、住房密度之间的关系式。Brueckner（1986）通过假设一个土地与资本两种生产要素之间具有完全替代性和规模报酬不变的生产函数，也是在完全竞争的条件下研究了税率变化对地价的影响，在这里房价是外生给定的。Michal Goldberg and Peter Chinloy（1984）建立了一个地价的扩展模型，考虑了土地存量市场和增量市场相互作用情形下地价的形成机制。在存量市场上，土地供给是完全无弹性的。而在增量市场上，土地供给并不是完全无弹性的，它受来自开发商的土地需求影响。随着房价上涨，开发商对土地的需求增加，从而导致地价上涨，就有越来越多的农用地转化为建设用地，这个时候增量土地市场上的均衡价格就会高于存量土地市场的均衡价格，这主要是由于两个市场上的土地不是完全可替代的，因此才造成了均衡时其价格存在差异。Tse Raymond（1998）从住房开发商行为的角度进行分析，发现开发商的策略、投机行为、土地囤积行为等会对房价与地价关系产生影响。根据地租与地价理论，房价决定地价而不是地价决定房价。Oikarinen and Risto（2006）使用土地实物期权模型研究了赫尔辛基的土地价格和房屋价格的动态关系，发现土地价格的波动率大于住房价格的波动率。Chen（2005）运用世代交叠模型研究城市土地价格的周期性和波动性，得到了标准资产定价模型下的一个均衡解，证明了城市土地价格的周期性变化是房价变化的主要原因。Nakajima（2006）运用动态随机一般均衡模型研究了日本1980—2000年土地价格的变化，其中重点研究了居民预期对地价变化的影响。

国内学者中，柴强（1996）得出了一个包括地价、安装成本、容积率和税费率在内的结论。李嘉图认为，不是地价高从而导致农产品价值高，相反是农产品价值价高才导致地价高。这类观点将土地看作生产要素，从引致需求角度出发，认为不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。将其引申到房地产领域形成的房价决定地价的观点，成为经济学的一个重要命题，被大多数学者所接受，如野口悠纪雄（1997），Osullivan等（2003）。Dispasqule and Wheaton（2002）认为较高的住宅价格会导致较高的土地价格，进而促使每套住宅的平均土地使用量减少，这种权衡的结果会导致更高更佳的土地使用密度。

房价决定式，p＝pl＊（1＋λ）／F＋c＊（1＋λ），其中p、pl、c、F和λ分别代表房价、地价、安装成本、容积率和税费率。刘琳和刘洪玉（2003）通过构建四象限模型探讨了地价与房价的关系，同柴强（1996）一样，他们也认为房价与地价呈线性正相关关系，它们之间的影响程度由建筑安装成本、税费率和容积率决定。从需求角度看，房价上涨拉动了地价上涨；从供给角度看，高地价推动了高房价。况伟大（2005）通过构建一个结合住房市场与土地市场的空间竞争模型，分析了房价与地价的决定机制，并总结了房价与地价之间的关系：当供大于求时，房价与地价呈线性负相关关系；当供小于求时，房价与地价呈线性正相关关系。张清勇（2005）利用城市经济学的基本模型，导出了房价与地价（租）之间的一个函数关系式，R（D）＝［C＊P（D）］1／a，其中R为地价，P为房价，D为距离CBD的位置，证明了地价是由房价内生决定的。徐爽和李宏璟（2007）把土地看成是一种以房屋价格为标的资产的美式期权，通过建立一个无套利局部均衡模型，在假设房屋价格服从样本路径连续的Markov过程的前提下，证明了均衡的土地价格由土地可以收获的现金流贴现值和与房价相关的开发权期权价格两部分组成，并采用由中国人民银行提供的1998年3月—2006年3月房价与地价季度数据进行了检验，结果表明地价上涨率是房价上涨率的1.34倍，即土地价格之所以上涨很大程度上是因为土地中隐含的与房价相关的房屋开发权价值增加了，溢价占了近70%的比例，间接地证明了房价上涨是地价上涨所引起的。

综上，无论是从引致需求角度还是期权定价观点，国内外大多数学者在房价与地价的影响机制上都偏向于地价是由房价决定的观点，而地价对房价则没有多大影响，从前面对房价影响因素的文献综述就可以看出，很少有文献提到地价对房价的影响，尤其是在国外学者的研究中。当地价上升时，由于资本和土地具有完全替代性，这时就可以通过减少土地投入并增加资本投入使建筑面积保持不变，从而提高了容积率，这也是Peng and Wheaton（1994）的观点。所以是地价影响容积率，而不是容积率决定地价（丁成日，2008）。给定地价和利率，开发商通过选择土地和资本的最优投入水平，进而决定了容积率，使利润最大化。以中国香港的房地产市场为例，深入地分析了土地供给对房价和房屋供给数量的传导机制：土地供给减少使地租上升，在导致房价上涨的同时，由于资本和土地两种生产要素的可替代性，通过更多地使用资本从而改变建筑密度，使短期住房供给数量保持不变。关于土地和资本的可替代性，Mcdonald（1981）曾经估计过1973—1980年美国房地产市场上土地与资本的替代弹性在0.3—0.6之间，并呈逐年上升的趋势，这表明国外的房地产市场上开发商有充分的自主权，能够自由选择容积率，这样许多国外学者假设房地产市场是个完全竞争市场也是有道理的。但是在中国情况完全不同，房地产行业是一个高度寡占市场，按照况伟大（2004）、李宏瑾（2005）的测算，1999—2003年我国各省（区、市）房地产市场的勒纳指数平均都在0.5以上。相比地价是需求价格，目前房地产市场正处于由开发商占主导地位的卖方市场，房价更多地表现为一种供给价格。开发商通常利用其市场势力把房价定在一个很高的水平，通常采用的手段就是“捂盘”，分期出售已经开发好的楼盘，通过人为地制造房源紧张来进一步抬高房价，在土地采用招拍挂出让制度时也在无形中加大了开发商对地价的心理价位，从而推动了地价的上涨。

二、房价与地价相互作用的实证研究

（一）地价与房价相互影响程度的研究

Black（1990）研究了城市间地价和房价水平差异，他使用了1990年30个都市区的一块标准改良后的地段为样本，对现有独户住宅价格的中位数进行回归发现，估计出房价对地价的弹性为0.92。Poterba（1991）也利用类似样本解释城市间房价水平差异和变化情况。然而发现城市的房价和地价在1990年的相关系数是0.85，5年间实际房价变化中，只有27%可以由相应的地价变化解释。Abraham and Hendershott（1993）使用销售价格中位数指数（NAR）和Freddie Mac重复销售价格指数进行了同样的研究。发现当使用NAR时，可以解释10%的城市间房价变化，而Poterba得到的是0.27。当使用Freddie Mac指数时，可以解释40%的城市间房价变化。到底实际房价的变化在多大程度上是由实际地价变化引起的？Karin（1994）对此作出了回答，他使用5年的平均实际房价增长率对实际地价的增长率进行回归，发现几乎一半的房价变化与实际地价相关。Grimes and Aitken（2006）研究了新西兰的住房市场，发现房价在1981—2004年增长了105%，地价增长了286%，且存在强烈的地区差异，相比其他建设成本，土地价格对房价的影响较大，地价每增加1%，房价就增长0.27%。

上述都是研究地价对房价的影响，基本都得到了显著的相关关系。反过来，房价对地价的影响有多大，却得到了不同的结果。Davies（1997）通过计量分析发现地价不仅与房价相关，而且与土地利润率和贷款利率高度相关。但是Glaeser，Gyourko and Hilber（2002）实证研究结果表明地价与地区经济发展、人力资本高低呈正相关，与房价没有直接关系。

还有很多学者研究了房价与地价之间的相互作用，Ozanne and Thibodeau（1983）将房地产市场划分为住宅市场与租赁市场，通过供求关系模型研究了房价和房租之间的联动关系。Michael Potepan（1996）通过采用1974—1983年美国58个大都市区的年度住房调查数据，建立房价、地价、房租三者间的联立方程，研究表明房租和地价对房价有显著影响，房价对房租和地价有显著影响，房租与地价之间不存在明显的相互影响关系，其中房价对地价的弹性为0.32，而地价对房价的弹性为2.33。温海珍等（2010）采用包括4个直辖市和17个省会城市在内的21个大城市2000—2005年的面板数据，采用联立方程模型2SLS估计研究了房价与地价之间的关系，研究结果显示房价对地价的影响远大于地价对房价的影响，这与Michael Potepan（1996）的结论是一致的。

国内学者中，无论是平新乔和陈敏彦（2004）、黄静和屠梅曾（2010）分别采用中国35个大中城市1998—2001年的面板数据和29个大中城市1999年1季度—2008年1季度的面板协整Dynamic Ordinary Leaft Square（DOLS）方法估计了房价对地价的弹性值分别为0.785和0.481，还是李双海（2007）与梁云芳和高铁梅（2006）分别采用1998年1季度—2006年4季度和1999年1季度—2005年4季度的全国时间序列数据估计了房价对地价的弹性为0.79和0.80，这些都大大高于国外学者的估计结果。

（二）房价与地价因果关系检验

Alyousha and Tsoukis（1999）通过对英国1981—1994年房价与地价的季度数据进行Granger因果检验，发现房价不是住宅用地价格的Granger原因。Raymond（1998）根据中国香港土地和房屋销售1976—1995的年度数据，运用Granger因果分析对房价和地价关系进行了实证检验，发现房价和地价不存在因果关系。Ooi and Lee（2006）利用新加坡1990—2005年的季度数据，发现房价与地价之间存在着长期的协整关系，通过误差修正模型证明房价是地价的Granger原因。

国内学者在这方面进行了大量的研究，郑娟而和吴次芳（2006）对此做了一个很好的综述。绝大多数学者都认为房价和地价在长期内互为因果，其中以严金海（2006）、郑娟而和吴次芳（2006）、宋勃和高波（2007）为代表；主要分歧在短期，如况伟大（2005）、郑娟而和吴次芳（2006），他们都认为短期内房价与地价也相互作用；而严金海（2006）则认为短期内房价决定地价，宋勃和高波（2007）却认为短期内地价影响房价。由于采用的是全国层面的时间序列数据，就不能体现出地区性差异这一房地产市场的突出特征。为了克服这一缺陷，黄静和屠梅曾（2009）采用全国29个大中城市1999—2008年的季度数据，进行了基于面板误差修正模型的Granger因果关系检验，得出了短期中房价决定地价，房价和地价在长期中互为因果的结论，限于篇幅，下面我们只给出了其中比较有代表性的研究结果。

表2.1　国内代表性实证研究结果汇总

续　表

郑娟而（2008）的博士论文指出上述研究在变量选取、数据处理与计量方法上存在着许多问题，比如在房价与地价的测度指标上不统一，既有使用房屋销售价格指数和土地交易价格指数的，如周京奎（2006）、严金海（2006）等，也有使用住宅销售价格指数和住宅用地交易价格指数的，如况伟大（2005）、张清勇（2005）。这也是为什么况伟大（2005）和严金海（2006）同样使用1999年1季度—2005年1季度这25季的样本，却仍然得出了不同结论的原因。很多直接采用公布的同比数据，如周京奎（2006）没有进行定基处理。或者只是半定基处理，假设基年各季度的同比数据为反映当年价格实际变动的环比数据，如张清勇（2005）。此外在进行实证研究时样本普遍偏小，除了黄静和屠梅曾（2009）采用城市季度面板数据以外，一般不超过40个样本，高波和毛丰付（2003）甚至只有4年16个样本，因此上述研究的结论都是很值得怀疑的。

三、小结

自2003年下半年房价第一波快速上涨以来，学术界对我国房价飞速上涨的成因主要有两种视角：一种侧重从供给角度解释，强调房地产开发成本因素，特别是土地市场的一些制度因素，如土地招拍挂实施造成地价上涨的影响；另一种侧重从需求角度解释，认为房价上涨是住房需求增长过快的结果，其中包括城市化和经济增长的影响，但更多的是货币供应和银行信贷过度扩张造成的。在张同龙（2010）研究的基础上，本书对上述观点进行如下总结。

（一）需求过快增长导致房价水平上升的观点

持该观点的学者大都反对“地价推动了房价”的观点，刘琳与刘洪玉（2003）、徐滇庆（2006）、况伟大（2005）认为成本（包括地价）不推动房价总体水平的上升，地价在房价的构成中只起一个“李嘉图租金”的作用，认为问题的根源在于需求一方。高善文（2006）认为对于这种上下游产业链的关系，在绝大多数情况下上游价格的变动是最终需求的变化通过产业链传导的结果，因为对土地来说，其自身供给是缺乏弹性的，若没有需求方的拉动，很难想象存在持续并且可以清晰辨别的供给扰动，从而导致价格出现系统性变动。针对这一观点，严金海（2006）、郑娟而和吴次芳（2006）、宋勃和高波（2007）也提供了一些实证支持。

（二）成本（特别是地价）提高导致房价水平上升的观点

与需求拉动的观点相反，也有部分学者强调我国国情的特殊性，认为是“成本推动了房价是上涨”，这在广大开发商中最为流行。其思路很简单，因为地价在房地产的各项成本中占额最大，往往占三成左右，同时也是最富有弹性的，所以下游地价波动理所当然是造成高房价的“罪魁祸首”，其中具有代表性的看法来自两位著名房地产企业的董事长。2005年8月，华远集团总裁任志强指出“央行的报告带有明显的误导性作用，与住房销售价格指数相对应的应为土地价格定基指数和家庭可支配收入定基指数”。他认为，如果将这三个指数关系放在一张图上分析，会明显地看出土地价格的定基指数上涨是造成房价上涨的重要因素。2009年6月29日，SOHO中国董事长潘石屹在接受《北京商报》的采访时，坚持认为地价推高了房价。他认为，2009年下半年北京奥运村地块的高价成交就是地价推高房价的明显信号，该地块以19.6亿元的高价成交，楼面地价则超过15 217元／平方米，而该地块周边二手房价格仅为15 000—18 000元／平方米，出现了“面粉比面包贵”的现象。

更有学者进一步认为，房地产市场不同于一般商品市场，其生产资料——土地，由政府直接控制，所以地方政府扮演了重要角色，他们从供给方推动了地价乃至房价。吴晓灵（2005）指出，在目前的土地供给制度、地方政府税收制度以及由此形成的土地财政政策和宽松的货币政策是造成目前房地产价格不正常的根本因素。吴小广（2005）也认为，地方政府“经营城市”的行为导致了房价的上升。刘民权和孙波（2009）进一步认为推动地价和房价持续上涨的内在动力是地方政府的土地财政利益，其制度基础是地方政府的商业批租制度。易宪容（2005）更是认为“地方政府、开发商和银行都希望房地产这个泡沫越吹越大……这些强势集团掌握了话语权，他们更容易主导市场”。李宏瑾（2005）为此提供了一些经验证据，他通过测算房地产市场的勒纳指数，发现我国房地产市场的垄断程度很高，他认为，这种市场垄断使消费者处于绝对的被动地位，而占据主动地位的房地产企业必然会采取限制产量的策略性行为来提升房价。

除此之外，还有许多学者认为地价与房价的关系很复杂，不能简单地说是地价决定房价或者房价决定地价。例如，Samulson（1996）认为，地租是否构成决定价格的成本，主要取决于观察问题的角度。对单个企业或某一行业来说，地租是决定价格的成本；而对整个社会而言，则可能是对无供给弹性生产要素所支付的纯经济地租。高晓惠（2001，2003），卢新海和王玥（2006）将其引申到房价与地价的关系，从单个企业微观角度而言，地价是构成房价的成本；但从全社会宏观角度看，地价是由房价决定的。陈利根等（2005）、龙开胜和李凤（2006）认为地价与房价的关系受到供给、需求、利润和土地政策等众多因素的影响，并非简单的“地价决定论”或“房价决定论”，他们更进一步指出目前关于地价与房价的争论只不过是不同利益集团为房价的急速飙升寻找的一个借口，使本来就复杂的地价与房价关系显得更模糊。王岳龙和张瑜（2010）进一步将房价高涨的原因归结为住房的空间垄断、异常旺盛的住房需求以及地方政府的不作为。