土地出让制度对房地产价格的影响

不同的土地出让方式是否会造成房地产价格的显著差异？特别是在我国备受争议的土地招拍挂制度在目前高房价的形成中起着什么作用？围绕着这些问题，许多学者，尤其是国内学者，进行了大量研究。

一、国外相关研究

Fu and Ching（2001）的研究基于无进入壁垒的经典竞租理论的土地市场假设，通过估计在土地拍卖中获胜的开发商在拍卖期的超常利润，以此来考察中国香港土地拍卖市场的竞争性，结果证实平均超常利润为正，即表明土地市场上存在一定程度的垄断。并进一步估计了超常利润如何受区位价值、投标人数量这些土地市场因素的影响，发现在存在融资约束时，越昂贵的地块拍卖的竞争性越弱，其超常利润也就越高，一个较高的胜标价可能显示较高的竞争障碍。政府保留价格与市场竞争价格之间存在着虽然不完全但明显的相关关系。Daniel Quan（2002）建立了一个房地产资源配置的选择机制模型，考察了搜寻和拍卖两种选择，其分析结果表明：由于搜寻成本十分高昂，买者将会选择拍卖方式，而且采用拍卖方式出让价格会更高，并且利用宗地销售数据解释了一个内生不连续选择机制变量的存在。模型的预测结果表明采用拍卖比搜寻出让每平方英尺的地价高出1.44美元。

二、国内相关研究

相比于国外学者主要是定量分析了土地拍卖对房地产价格的影响，主要采用计量经济学方法对政策效果进行较为深入的评价，国内学者在这个问题上目前还基本停留在定性描述或者简单的数据对比，不同学者之间在这个问题的看法上还存在着很大的争议。

关于土地招拍挂制度实施对房价的影响，主要有以下三种观点。

（一）土地公开出让对房价不产生明显影响

刘禹麒等（2005）认为相对于以往协议出让，土地招拍挂制度虽然会拉动地价水平上升，但这只是通过消除寻租空间和压缩开发商的超额利润，而对土地收益重新进行更加合理的分配，并没有改变决定房价的价值基础，因而不会直接影响房价。曲波（2005）、岳晓武（2005）也有类似观点。蔡兵备等（2001）实证分析了杭州市土地招拍挂与房价的关系，认为土地招标拍卖出让不存在推动地价上涨的内在机制。贾伟召和张绍良（2004）对江苏省徐州市的房地产市场和土地市场进行了分析，结果表明土地招拍挂制度实施以后，各类经营性用地的价格虽然有大幅上涨，但不能将房价的上涨归结于地价的升高。张小武等（2005）以沈阳市为例，认为招拍挂制度并没有导致地价上涨，土地交易方式与房价没有关系。

（二）土地公开出让会在一定程度上影响房价，但不是高房价的主要原因

李如海、甘博（2002）认为实行土地招标拍卖对商品房价格会产生一定的影响，然而并不是房价上涨的主要原因。苗启虎、王方华（2004）也持类似观点，但是更强调这种效应是短期的，同时认为土地出让主要是通过改变人们的心理预期来影响房价。毛中根、林哲（2005）也承认土地招拍挂制度对土地价格上升的推动作用，但是认为高地价并不是导致高房价的全部原因。Zhang（2008）利用Peng and Wheaton（1994）的研究框架，利用1999—2005年云南省14个市（州）和中国30个省（区、市）的面板数据研究了土地供给政策对房地产市场的影响，其结果表明土地供给政策作为土地市场垄断者——政府的一个强有力的宏观调控工具，对房地产市场产生了明显的影响：一方面前两年土地供给的数量与房价显著负相关，这个结论与Peng and Wheaton（1994）等前人的研究结论相同；另一方面还研究了土地供给方式（比如招标、拍卖、挂牌）对房价的影响，在全国范围内土地招拍挂制度的实施确实对提高房价产生了一定影响，但是在云南省的效果并不明显。周光源（2009）采用北京市2004—2008年的以招拍挂出让的土地数据（除工业用地以外），发现交易土地的溢价率是由房地产市场形势决定的，当房地产市场火爆、楼市前景看好的时候，开发商高价拿地的热情也在迅速膨胀，愿意高价拿地；当房地产市场陷入低迷时，开发商就从土地市场上退出观望，即便是出手购买土地，其加价幅度也会明显降低。由此得出土地成本不是推高房价的主要因素。

（三）土地公开出让是造成高房价的主要原因

相对于前面两种观点，持该观点的学者还比较少。周刚华（2005）对浙江省杭州市和绍兴市一年内出让的土地进行了计量研究，发现土地交易方式对两个城市的居住用地价格影响不显著，但对商业用地价格的影响很显著。究其根源是由于一年内两市的居住用地以公开出让为主，而商业用地则以协议出让为主，从而导致土地交易方式对地价的影响不同。高荆民与何芳（2007）认为土地招拍挂制度的供应方式不仅造成了土地的垄断高价，而且侵占了部分消费者剩余，导致了部分市场效率的损失。高萍莉等（2007）认为，以北京市为例，招拍挂引起地价上涨是北京市商品房价格上涨一个重要原因。

也有少数国内学者采用了比较复杂的统计或者计量方法对招标、拍卖、挂牌、协议四种不同出让方式的房地产价格进行了比较。田传浩等（2004）对杭州市1992—2001年间出让的367宗土地交易数据，分析表明监督制度和市场信息是影响协议地价与招标、拍卖标底地价的主要因素。曾向阳和张安录（2007）采用湖北省武汉市土地储备中心2001年1月—2005年7月的130个土地招拍挂出让样本，发现土地采用招标出让时地价偏低。采用拍卖出让时，由于决策时间短，更容易出现高价地块。张娟锋和贾生华（2007）采用杭州市1999—2005年出让的146宗地，发现拍卖和招标出让的地价没有显著差异，而挂牌出让的地价相比于招标低了24%。郑娟而（2008）采用浙江省杭州市2005年销售的97个楼盘数据，发现相比于协议出让，土地公开出让并没有明显提高房价。

值得一提的是，马小刚（2009）深入研究了土地招拍挂制度对房价的影响，首先根据SCP范式从理论上分析了土地供给制度对房价的影响，认为土地招拍挂制度的实施提高了土地一级市场的进入壁垒，导致房地产企业的优胜劣汰从而使房地产行业出现分化，因而导致房价提高和房地产行业利润率的提高。随后采用全国2003—2006年数据进行了定量分析，发现与协议出让相比，招拍挂制度大大提高了政府收益，取得了较好的制度绩效，同时也发现目前我国主要采取挂牌出让方式，且挂牌比例呈逐年上升趋势。协议出让转变为招拍挂出让之后，企业获得土地宗数有所减少。房地产企业数量反而在2004年以后出现了下降趋势，证实了土地招拍挂制度促使企业优胜劣汰。但是单宗土地规模仍保持了增长趋势，由2000年的4 092平方米／宗到2006年的12 483平方米／宗，说明开发商的市场势力得到进一步增强。然后进一步对北京市、上海市和重庆市三个直辖市的土地出让方式进行了比较，北京市基本没有拍卖出让，全部采取挂牌和招标出让；重庆市基本上没有招标出让，全部采用拍卖和挂牌方式出让；而上海市在2005年之前采用挂牌和招标出让方式，之后全部采用挂牌出让。

关于土地招拍挂制度的实施对房价的影响，绝大部分学者都认为该制度对房价上升或多或少还是有一定促进作用，如王松涛（2009）采用Box and Tiao（1975）提出的干预分析模型，对2004年4—8月国土资源部的土地干预政策进行评估，发现该轮干预使房价实现了47.6%的月均增长率。这篇文章的选题背景和研究角度都非常好，但是很可惜却误用了干预分析模型，因此其结果是令人怀疑的，在本书第六章政策评估中将会对这篇文章进行重点评论。但是也有些学者认为土地招拍挂制度实施反而降低了地价对房价的影响程度，严金海（2006）采用1999年1季度—2005年1季度全国及深圳市的样本，通过比较房地产市场发育成熟的深圳市和全国的地价弹性，认为与协议出让方式相比，土地招拍挂出让通过促进土地市场的买方竞争、降低房地产增量市场的垄断性，在显化土地价格的同时，降低了地价对房价的影响程度。黄健柏等（2007）采用1999年1季度—2003年1季度和2002年1季度—2006年1季度全国房地产价格的数据，利用脉冲响应函数和方差分解方法发现土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之前大大减少，地价变动对房价变动的贡献度也大幅下降至零附近。王蕾（2005）也认为实行土地招拍挂制度可以减少交易环节，使开发商对整个项目有更理性、更周密、更准确的分析研究，因此土地招拍挂制度在一定意义上可抑制地价过快、非理性的上涨。