总结与评述

从上面的文献回顾可以发现，国内外相关研究存在以下几个缺陷：

第一，国内外学者在房价与地价的因果关系、房价与地价相互作用程度大小、土地出让制度对房地产价格的影响几个问题上还存在很大分歧。

虽然大部分学者都认为是房价决定地价，但是持相反观点的也不在少数，同样也得到了部分经验证据的支持。在房价对地价弹性的估计中，国内外学者的结果存在着非常大的差异，美国学者估计出来的大都在0.3左右，如Grimes and Aitken（2006）、Michael Potepan（1996）。而我国学者估计出来高达0.8，如平新乔和陈敏彦（2004）、梁云芳和高铁梅（2006）。虽然我国为保障粮食安全正在执行世界上最严格的耕地保护政策，即实行耕地总量动态平衡、土地用途管制、建设用地的年度供应计划，以限制农地过度非农化。限制土地供给的规制政策势必会通过紧缩地根推动房价上涨（Peng and Wheaton，1994；Barlow，1993；Bramley，1993；Evans，1996；Hannah et al.，1993），但是这应该不会导致中美两国地价弹性存在如此大的差异，显然至少其中有一方的结果存在偏误。

第二，在研究方法上大多采用实证研究，无论是在样本选取、指标测度和估计方法上都还存在很大缺陷，这点在国内学者的研究中体现得更为明显。

在房价与地价因果关系检验中，除了黄静和屠梅曾（2009）采用的是城市季度面板数据，其他国内学者大都采用10年40个样本左右的全国季度时间序列数据，存在着样本偏小和不能体现房地产价格区域差异两个问题。而且测度房价与地价的指标也不统一，既有使用房屋销售价格指数和土地交易价格指数的，也有使用住宅销售价格指数和住宅用地交易价格指数的，很多直接采用公布的同比数据而没有进行定基处理，这也是为什么国内学者往往得到不同结论的根本原因。在估计房价对地价弹性的影响时，同研究因果关系一样基本都采用宏观年鉴数据，因而不能体现具体楼盘的建筑特征、邻里特征和区位特征等特征价格，遗漏了对因变量房价和自变量地价都有正相关关系的解释变量，从而导致地价弹性被高估。虽然有部分国内学者采用了具体楼盘的微观调查数据，对不同土地出让方式对房价的影响进行了比较，但是基于样本有限，大多只有100来个，且大都局限在武汉、杭州等少数城市，没有地区上的代表性，因而其结论也值得商榷。王松涛（2009）采用Box and Tiao（1975）提出的干预分析模型，对包括土地招拍挂政策在内的许多国家对房地产的调控政策进行了评估，虽然研究细致深入，但是却没有严格分离出干预序列，完全背离了干预分析模型的本质。

第三，少数关于房价与地价的理论研究，往往只侧重房价或者地价各自的影响因素研究，而没有考虑到两者直接的联动机制，特别是没有体现我国房地产市场的垄断性和特有的土地招拍挂制度的作用。

Smith（1976）、Brueckner（1986）和张清勇（2005）等都在完全竞争市场结构下，在城市经济学相关模型的基础上导出了房价与地价之间的函数关系式，他们的共同特点是把房地产看成是一般商品，而忽略了由于其空间上的不可移动性而导致生产和销售的本地性等固有特征。况伟大（2004）虽然考虑了房地产市场的垄断性，在AMM模型和Salop（1979）环形竞争模型的基础上构建了一个环形城市的空间竞争模型，证明了空间垄断是房价居高不下的根本原因，并进一步在其2005年的研究中考虑了土地供给者行为，建立了同时考虑住房市场与土地市场均衡的空间竞争模型来研究房价与地价的关系，但是同样也没有分析我国目前的土地招拍挂制度对房地产价格的影响。

第四，国内学者绝大部分关于房价与地价关系的研究仅局限于房地产市场本身，而没有透过房价与地价螺旋上涨这一现象对我国房价与地价的双高成因进行深层次分析。

如前文所述，国内学者绝大部分研究都集中在房价与地价孰为因果的无谓争论中，至今也没有得到有说服力的结论。比较有意义的房价与地价相互作用程度的研究却少有人问津，而且也大都采用宏观年鉴数据，遗漏了影响楼盘价格的特征价格因素，导致估计出来的地价弹性严重被高估。而更有意义的土地招拍挂制度的政策评估，目前也只有王松涛（2009）一人进行了研究，但是却用错了方法。上述研究无论是因果关系检验、弹性估计还是政策评价，只是单纯研究房价与地价的影响方向和作用程度，却不能对高房价和高地价的本质进行探究。孙波（2010）的研究是少见的深入分析了目前高昂的房地产价格形成机理的文献，但是也只是定性描述了财政分权下城市商业用地批租制度下房价与地价的循环逻辑，对它们之间的运行机理也没有进行严格的经验分析。