存在的不足与将来进一步的研究方向

尽管本书围绕着各种土地出让方式下地价对房价的影响程度、房价对地价的弹性、房价与地价之间的因果关系、地价弹性区域差异的成因解释、土地招拍挂制度对房价影响的政策评估及房价与地价相互攀升现象的深层次原因几个方面，对土地招拍挂制度下房价与地价的关系问题进行了较为深入和全面的实证研究，其中运用了许多比较新的数据和计量方法，保证了本书研究的创新性和结果的可靠性，但是限于本人学识有限和一些数据方法的局限性，也存在以下几个有待于今后研究需要改进的地方。

第一，本书第四章中的土地招标模型无论是假设条件还是结论都有些牵强。在建立模型的时候，假设政府的目标函数是最大化土地出让金减去对经济适用房和廉租房补贴后的净收益最大化，而不是更常见的社会福利最大化目标，显得过于特殊化。同时，政府在选择中标企业的时候是根据容积率，虽然便于将其模型化，但是跟事实还是不完全相符合，所以该模型的结论在土地招标情形下，地价对房价不产生任何影响也是不合常理的。因此在将来的研究中有必要采用通常的社会福利最大化的目标函数，除了容积率以外，政府的决策变量应该包括开发商资质和信誉等因素。

第二，在本书第五章采用国土资源部楼盘调查数据估计房价对地价弹性时，定量指标过少，特别是缺乏楼盘所在地区的具体信息，比如周围是否有商场、车站，与其距离有多远，由于缺乏这些反映具体楼盘的结构特征、建筑特征、邻里特征等特征因素，不能用标准的hedonic特征价格模型来研究楼盘的影响因素大小，不然可以得到更丰富、更有意思的结论。因此将来在微观数据的获取上还有待得到更高质量的样本。

第三，本书第六章中通过建立土地囤积模型解释地价弹性的地区差异时，是先验的假设大企业囤地，小企业不囤地，并且大企业的囤地数量是外生给定的。而现实情况是所有房地产企业都囤地，只不过大企业实力雄厚囤地更多，而且更重要的是囤地数量是由企业的资金内生决定的。因此在将来的研究中有必要将原来的cournot模型动态化，在第一阶段两个房地产企业各自内生决定囤积土地的数量，第二阶段中囤地数量决定着其生产的成本函数，企业在此基础上各自进行产量决策。

第四，严格说来，本书第七章采用的干预分析模型只是受样本所限，不能采用DID的退而求其次的方法，因为经济变量的实际影响因素很多，该方法很难分离出受某项政策实际影响的干预序列，虽然通过施加多重干预理论上可以在一定程度上单独提取出某项政策的实际作用效果，但是由于缺少不受政策影响的参考组做对照，还是很难剔除变量的时间变化趋势，特别是该模型实际上是基于单变量的ARIMA模型，没有其他变量作为控制变量，这样在对房价进行评估时，就不能控制住房价由于收入、人口等经济基本面因素的变化情况。此外在实践中，需要对政策实施后的样本进行预测，1999年2月—2010年10月这个样本中，政策出台在2004年8月31日这个样本中间段，也就是说要用之前一半样本估计出来的ARIMA模型对之后剩下一半的样本作预测，导致预测的精度不会很高，自然也影响了干预序列的准确性。因此未来有必要寻找更好的方法或者更好的样本加以改进。

【注释】

[1]这部分内容主要来自王岳龙、张瑜，“房价与地价之争的理性思考”，《财贸研究》，2010年第2期。