物业设备设施管理制度

1.生产技术规章制度

生产技术规章制度包括设备的安全操作规程、验收制度、保养维修规程等。

（1）安全操作规程。

“安全第一，预防为主”，在安全管理备受重视的今天，设备设施的安全操作运行已成为物业管理的重要环节。专业技术人员在工作中应遵守专业技术规程，接受专业培训，掌握安全生产技能，佩戴和使用劳动防护用品，服从管理。

高低压配电、弱电、楼宇自控系统、电梯、电脑中心、水泵房、电梯等设备的运行都会形成一定的风险，如不按规程操作，轻则造成设备故障，重则造成机毁人亡。因违规操作造成事故的案例举不胜举，如某公司管理处维修技术员王某、李某对小区低压配电柜进行带电除尘作业，在施工作业中，王某认为使用手动皮风器的除尘效果不好，便改用毛刷进行除尘作业，但未对毛刷的铁皮进行绝缘处理，刷子横向摆动时导致毛刷的铁皮将c相母排与零排短接，造成相对地短路，联络断路器总闸保护跳闸。但瞬间短路产生的电弧使王某的手部和面部有不同程度的烧伤。

（2）物业设备接管验收制度。

设备设施的验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程，做好验收工作对以后的管理和使用有着重要的意义。接管验收内容包括：新建设备设施的验收、维修后设备的验收、委托加工或购置的更新设备的开箱验收等。

对初验发现的问题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的基础资料应妥善保存。

（3）物业设备维修保养规程。

物业设备在使用过程中会发生磨损、松动、振动、泄漏、过热、锈蚀、压力异常、传动皮带老化断裂等故障，从而会影响设备的正常使用。设备故障会产生相应的管理风险，甚至会形成事故，如电路老化易造成短路甚至发生火灾。管理实践中应正确掌握设备状况，根据设备设施的运行管理经验以及技术特点等情况，制订科学合理的预防性维修保养规划，按照预定计划采取设备点检、养护、修理的一系列预防性组织措施和技术措施，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等现象，保证设备的安全运行，降低修理成本，充分发挥设备潜力和使用效益。

2.管理工作制度

物业设备设施的管理工作制度包括责任制度、运行管理制度、维修制度以及其他制度等。管理制度应“因人而异”。

（1）责任制度。

一般包括各级岗位责任制度、报告制度、交接班制度、重要设备机房（变配电房、发电机房、空调机房、电梯机房、卫星机房、给水泵房、电信交换机房）出入安全管理制度、重要机房（锅炉房、变配电房）环境安全保卫制度等。交接班制度的内容包括：

1）接班人员必须提前10分钟做好接班的准备工作并穿好工作服，佩戴好工号牌正点交接班。

2）接班人员要详细阅读交接日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行的情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。

3）交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交钥匙、交场所卫生、交设备运行动态，且双方签字确认。

4）如果在交班时突然发生故障或正在处理事故，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告值班工程师，征得同意后交班人员方可离去。其交班者延长工作的时间，视事故报告分析后再作决定。

5）在规定交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离开岗位，擅自离岗者按旷工处理，发生的一切问题由交班者负责；接班者不按时接班，直接由上级追查原因，视具体情节做出处理；交班者延长的时间除公开表扬外，并发给超时工资（可在绩效工资中体现）。

6）接班人员酒后或带病坚持上岗者，交班人不得擅自交接工作，要及时报告当班主管统筹安排。

（2）运行管理制度。

设备运行管理制度主要有巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文明运行制度等。特殊设备还需另行制定制度，如电梯安全运行制度、应急发电运行制度等。

（3）维修制度。

维修制度包括日常巡视检查及保养制度、定期检查及保养制度、计划检修制度、备品配件管理制度、更新改造制度、维修费用管理制度、设备报废制度等。

（4）其他制度。

其他制度包括承接查验制度、登记与建档制度、节能管理制度、培训教育制度、设备事故管理制度、员工奖惩制度、承租户和保管设备责任制度、设备清点和盘点制度等。物业服务企业必须根据承接查验物业的状况，逐步完善各项管理制度，从而有效地实现专业化、制度化的物业设备设施管理。

3.培养高素质的管理团队

管理和服务是物业设备设施管理的基本内容，二者的良好实现必须以高素质的技术人员为基础。

（1）克服“短板”现象，提升员工技能。管理学中有一个“木桶理论”，木桶盛水的多少不是取决于最长的那块板，而是取决于最短的那块板。管理实践中，可通过“传帮带”、定期培训、理论考核、实操大比武等多种方式让“短板”消失，从而使团队整体技能水平得以保持和提升。实践中应注意：择优的目的不在于淘汰，而在于整体提升。

（2）技术人员要“一专多能”。住宅小区（大厦）内配套的机电设备很多，有些是24h运行，因此机电人员随时要处理机电设备出现的故障。有些设施专业性强、技术要求高，需要不同专业的技术人员来承担。在实践中，机电人员一方面要受数量定编的限制，另一方面需要处理的事情又无定性，所以经常出现“时忙时闲”的工作量不平衡现象。要克服这一现象，除做好计划管理外，还必须实行“一专多能”的用人制度，在保持核心技术专长的同时，培养多种技能，使管理团队达到精干高效。需要注意的是，在采用“一专多能”的工作方式时，切忌无证上岗，避免造成安全事故和其他损失。

（3）熟悉物业设备，强化规范管理。住宅小区（大厦）设备设施种类多、数量大，人员又相对集中，这就增加了管理的难度。为了更好地做好物业服务，工作人员必须熟知住宅小区（大厦）的物业情况和各项管理规定，在实践中做到“勤查、多思、善断”，对不规范使用设备的行为做到有效制止、纠正，发现设备不正常时，立即通知有关部门停机检修，迅速查明原因。