促进房地产多元融资发展措施

三、促进房地产多元融资发展措施

我国房地产投融资制度变迁应从完善制度缺陷入手，对制度中不合理的地方进行修改更新，完善房地产投融资系列法规，以解决房地产融资活动中所遇的困境。对此，可以从以下三方面加以考虑完善:

(一)完善市场融资机构的功能，扩展房地产融资渠道

由于融资渠道狭窄，融资成本较高，风险较大，因而房地产业发展资金所要求的回报收益也相对较高，加剧了我国房地产业融资中的投机和泡沫。我国居民的高储蓄率，为我国房地产融资市场提供了丰厚的基底，房地产发展并不缺乏资金，而是缺乏有效的工具来实现房地产资金结构的优化和高储蓄的转换过程。为此，要完善我国房地产的融资结构应该着重于以下两点:一是创造丰富的投融资工具。不同的房地产项目投资收益不同，所能承担的风险也是不相同的。房地产融资结构需要根据收益风险进行投资工具的细化处理，结合不同类别的房地产投融资需要发展相应的投融资工具。二是拓展资本市场的功能。我国房地产投融资结构中直接融资比重较低已成为产业发展的阻滞因素。直接融资中的股权融资能促进企业管理观念的更新和投资者责权对称，根据市场风险判断投资决策和调整组合投资，降低房地产投资的盲目性，强化投资约束机制，有利于房地产投融资紧跟时代步伐，体现投资者的投资价值，所以我国应该尽快建立相关投融资制度的规范体系，扩展投融资渠道，大力发展房地产投资基金、房地产信托和房地产项目融资，提供不同风险收益配比的投融资工具，缓解因资金问题所带来的房地产业发展中的问题和对国家经济发展带来的波动。

(二)健全房地产投融资法规体系，保障投融资主体权益

我国目前土地和银行金融资产产权的不明晰导致国家整体投融资效率低下，而房地产投融资市场又在巨大的市场需求压力下超过金融制度变革的步伐，国家法规的滞后性已明显成为我国房地产投融资活动发展的羁绊。现有的涉及房地产开发投资的法律规定少，且不够具体和多变，不能根据资本市场发展的规则和问题建立相应的约束机制。而已经出台的涉及房地产开发投资的法律、法规，多为原则性规定，在执法过程中难以把握合理的尺度，并且因此产生的不确定性，将最终导致融资成本的增加。这就要求国家从各种具体经济活动出发，加快制定相关的法律和修改完善现有法规体系中的不足之处，克服产业发展中资金流动性差，风险高等缺陷，保障和规范房地产企业的融资活动。

我国房地产融资法律法规体系的建设主要可以从以下四个方面考虑建立和完善:

1．破产法。我国现有的破产制度是对一般从事实业生产企业和公司而制定的，对于以资本运作为主业的资产管理公司和投资公司，由于其基本生产资料和生产过程有其特殊性，需要专门的特别法规对其设立、运作、核算、责权以及破产追究体系进行约束。

2．房地产投资基金法。房地产信托在众多房地产投资较发达的地区和一些投资前景好的项目中已经开始展开并不断蔓延，需要相应的法规对这些新生投融资工具进行规范和约束，以保障其顺利发展。

3．抵押贷款证券化法律规定。现有银行系统高额的短存长贷资金面临挤兑风险和关系到国家经济的平稳运行，因而必须通过有效的途径如抵押贷款证券化盘活贷款资金，实现资金的流通与再生产功能。尽管目前在这方面我国才刚刚起步，但有关这方面的约束规则也应该纳入融资制度健全的范畴。

4．有关融资工具的流动规则和社会保险、担保、信用约束等方面的法律法规。信用体系、担保机制和保险制度直接关系到房地产投融资主体权益的安全性和稳定性，而有关融资工具的流通规则直接关系到融资主体资产的变现能力和流通费用的大小。因此，健全这些相关制度政策，将有利于为房地产融资制度变迁创造良好的制度环境空间，协调各方投融资主体间的相互关系和经济纠纷，保障投融资活动公平高效。

(三)规范房地产投融资活动，建立民间自助约束体系

房地产投融资活动中由于垄断所带来的投融资主体信息不畅是形成房地产投机的主要原因，而对于政府、投融资机构和保险、担保机构的监管尚没有明确的组织体系来完成，导致房地产投融资中的信息成本偏高，投融资主体之间信息不对称。房地产企业融资一般都是建立在评估机构和评估人员的结论报告上，面对由房地产评估人员诚信道德问题带来的评估失误和资产损失，一方面需要从法制建设角度入手，追究责任人因主观原因带来的经济损失和刑事责任，通过经济罚则约束资产评估行业从业人员的道德规范。另一方面通过组建民间监督组织，培养城市居民的公共管理参与意识，强化政府的服务功能，调动广大人民群众参与土地规划、管理、立法的积极性，保障全民利益的最大化和城市发展的可持续性。此外，通过民间协会与政府联手，共同搭建房地产和土地交易信息平台，促进价格透明度，加强房地产评估方法和理论研究，提高评估人员现有知识视野，扩展市场化评估方法和评估理论的创新研究。