物业会计应加强库存商品核算

物业会计应加强库存商品核算

作为房地产开发的自然延续和现代物业管理的一个重要组成部分，物业会计的出现和发展是物业管理公司实行企业化经营、专业化管理和社会化服务运行机制的必然产物，对促进房地产业持续健康发展起着不可替代的作用。

但据了解，一些物业管理公司在存货的日常管理及其会计核算中，只注重原材料、低值易耗品和物料用品等流动资产的管理，忽视了库存商品购进、销售、储存及其增值税的核算，导致库存结构不合理，需求脱节，商品积压，资金沉淀，在当前银根紧缩、成本高企的严峻形势下，值得商榷。

物业管理公司购入的库存商品诸如为业主代装的防盗门、晒衣架、隔离栏、灭火机、抽水马桶、浴缸、洁具等商品或设备，也是为了能尽快销售出去，既方便和满足住户居民的生活需求，又加快了公司的资金周转，对发展物业服务，创新社会管理，保障小区安全，提高和谐、幸福程度，都具有现实意义。

物业管理公司库存的商品、设备，一般具有价值较高、体积较大、更新换代时间较长、库存数量控制较难等管理特点，如果采购计划考虑不周，商品储存失妥，销售环节有误，就会造成商品滞凝，长期占库，资金积压，乃至损失浪费。

物业管理属于服务业税目，缴纳营业税。但如果公司兼营增值税业务，如销售货物或提供加工修理修配劳务，就应将增值税业务和营业税业务的收入分别核算，分别申报纳税。如果不能分别核算和申报的，公司就应按税法规定合并后，按增值税纳税。所以，物业管理公司发生销售库存商品等销售货物的业务，按规定要征收增值税。而增值税是价外税，即不包括在商品货款中。增值税的纳税人同负税人是分离的，纳税人是销售商品的单位和个人，负税人却是消费者。因此，物业会计在对库存商品进行核算时，还应设置“应交税金——应交增值税”账户，以合理确定物业管理公司的税收负担，防止应交增值税的流失。

物业管理公司的费用支出通常是比较固定的，其经营业绩(效益)主要取决于物业管理有偿服务费的收入规模。但在目前物业管理市场竞争如炽的形势下，仅仅依赖收取物业管理费是远远不够的。所以，很多物业管理企业积极挖掘现有资源的潜力，“一业为主，多种经营”，如开办小型超市、便民餐厅、干洗店，或进行写字楼、公寓、别墅等物业开发、经营，既服务于住户群众的物质文化生活，又为公司增加了经营收入。这样就必然会发生大量而频繁的购进、销售、储存及其涉税业务，需要物业会计进行规范管理和正确核算。

对库存商品的核算应设置“库存商品”账户，用以核算企业在库和在途的各种商品，以及下属非独立核算店、铺库存商品的实际成本。当购进或盘盈商品时，记入该账户的借方;当销售或盘亏商品时，记入该账户的贷方;余额在借方，表示库存商品的结存数额。库存商品还需要分门别类设置明细账目，进行序时明细分类核算，以便通过对商品、设备购进、销售、储存等环节的核算，考查库存商品、设备是否账账相符、账实相符。

一、库存商品购进的核算

物业管理公司库存商品购进应按实际成本记账，其计价原则是:国内购进商品的进价成本是指购进商品原价;国外购进商品的进价成本包括进价、进口环节交纳的税金和使用调进外汇商品应结转的调进外汇价差。如果公司采用售价进行库存商品核算，还应增设“商品进销差价”账户，核算公司购进商品售价与进价之间的差额。

当公司购入商品时，

对于已支付货款但尚未到达或尚未验收入库的商品，应先借记“库存商品(在途)”账户，待验收入库后再转入“库存商品(在库)”账户。据悉，这个核算环节被不少物业会计给省略了，是引起库存商品管理混乱、账实难符的一个重要原因之一。

二、库存商品销售的核算

当库存商品销售时，

当结转销售商品成本时，

采用售价进行库存商品核算的企业，平时可按售价结转成本，

月终，计算分摊本月已销商品实现的进销差价时，

物业会计在实务时，应注意如下两点:

1、库存商品销售成本一般采用个别计价法计算。倘若物业管理公司经营商品的品种较多，购销业务频繁，也可采用“加权平均法”、“先进先出法”或“后进先出法”等方法计算分摊商品销售成本。

2、物业管理公司的原材料若作为商品出售，其会计核算方法与上述库存商品销售的核算方法相同。

三、库存商品储存的核算

库存商品储存是指物业管理公司已经购进入库而尚未销售出去的商品。物业会计为加强对这一中间环节的管理与核算，除了设置必要的总分类账户和明细分类账户外，还必须与有关各部门相互沟通，密切配合，做到库存结构合理，商品保管完好，收发制度严密，并定期盘点商品，以求账实相符。采用数量进价金额核算的库存商品盘盈、盘亏核算，与原材料盘存核算程序基本一致。但应特别注意库存商品削价的处理和核算，防止意外损失的发生。

物业管理公司的库存商品，由于花色品种、质量不合时令而属于呆滞商品，或因保管不当而质量受损、性能变异，残次失效等，均可能造成削价或报废。削价手续必须由公司相关部门填制“商品削价报告单”，并按权限履行审批后，进行账务处理。

库存商品削价后的售价，不论是否低于原进价，均待销售后记入“主营业务收入”账户，其削价损失直接体现在商品经营损益内。

四、应交增值税的核算

物业管理公司对其库存商品进行核算而必须设置的应交税金—应交增值税“账户”，借方发生额反映公司购进货物或接受应税劳务支付的进项税额和实际已缴纳的增值税;贷方发生额反映公司销售货物或提供应税劳务应缴纳的增值税额、出口货物退税、转出已支付或应分担的增值税。倘若期末为借方余额，反映公司多缴或尚未抵扣的增值税，尚未抵扣的增值税，可以抵扣以后各期的销项税额;如果期末为贷方余额，则反映公司尚未缴纳的增值税。

如何进行应交增值税的明细核算呢?

首先，在“应交增值税”明细账户中，设置“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出未交增值税”、“转出多交增值税”等专栏。其中，“进项税额”专栏，记录公司购入货物或接受应税劳务而支付并准予从销项税额中抵扣的增值税额;“已交税金”专栏，记录公司已缴纳的增值税额;“销项税额”专栏，记录公司销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。

其次，按如下公式把销项税额计算出来:销项税额=销售额×税率(基本税率17%、低税率13%和零税率三种)。

最后，增值税一般纳税人按如下公式把当期应纳税额计算和确定下来:应纳税额=当期销项税额—当期进项税额。

(本文发表于《税务规划》2011年第14期)