物业会计如何测算“应该成本”评价和控制实际成本

物业会计如何测算“应该成本”评价和控制实际成本?

成本是企业素质的集中表现，决定企业所得税负担的重轻。因而在每年所得税汇算清缴工作中，总有一些物业管理公司因异常的多计列成本费用而使会计信用受到质疑，甚至受到税务查处。据了解，这其中既有利用汇算清缴漫长的五个月时间进行偷漏国家税收的明知故犯行为，但也确有一些财会人员没能认知物业管理这一新兴服务业为获得营业收入而耗费的各种财物或劳务的成本核算，与其他行业相比较，有如下几个不同的特点:

1、物业管理行业成本核算对象不是产品，而是居住在某个小区(楼)的接受物业服务的群体——业主和使用人。因此，其成本核算对象应该是小区(楼)管理处。由于小区(楼)管理处是由具体的业主和使用人组成的，因而可以采用按户或按建筑面积作为成本的核算单位。

2、在物业管理成本的构成中，没有形成产品实体的原材料费用，而是与物业服务有关的所耗费用的比重很大，诸如管理费、工资、办公费、清洁费、保安费等费用。

3、物业管理行业的全部经营过程是管理和服务，没有生产过程和销售过程，因此不能区分生产成本和销售成本，总称为营业成本。

4、物业管理服务工作的周期比实体产品形成周期较短，在月末没有或者很少有未完成的服务工作量，因此一般不存在在产品，即使月末有一些尚未完成的服务项目(在产品)，也因数量不多，对成本核算准确度的影响并不大，所以一般不计算在产品成本。

因此，物业管理行业的成本核算应当采用品种法，以小区(楼)管理处作为成本核算对象，来归集和分配成本费用，总成本除以小区(楼)总的平方米建筑面积(户)，就是平均单位平方米建筑面积(户)的实际成本，也是物业管理公司成本控制的着眼点。

这种成本的过程控制(即事中控制)的中心内容是:(1)确定目标成本; (2)将实际发生数与目标成本进行比较;(3)分析差异，查明原因，进行信息反馈;(4)把目标成本加减脱离目标的差异，计算得出实际成本，并把账户处理完毕。

上述目标成本中的标准成本，是通过调查分析和测算而制订并可用来评价实际成本、衡量工作效率的一种目标成本，通常以单位标准成本表示，按物业管理处(楼)并按直接人工、直接材料和间接费用分别制订。在标准成本中，由于基本排除了不应该发生的成本因素，所以这种成本被认为是“应该成本”，遂以此为目标才能有效开展物业管理成本的控制工作，以实现企业的正常利润，实现价值耗费与补偿的统一。

首先，计算单位标准成本

1、管理单位建筑面积直接人工的标准成本=管理单位建筑面积工作人员的人数×标准工资率(工资单价)

2、管理单位建筑面积直接材料的标准成本=∑(计划单价×消耗定额)

3、制订间接费用标准比较复杂，必须考虑两个因素:一是在现有管理条件下，可能实现的最高管理能力，一般采用每人每日管理多少平方米建筑面积指标反映，称为管理能力标准;二是间接费用标准，即间接费用预算的高低。间接费用标准应分别按变动间接费用和固定间接费用编制预算，首先计算每人每日标准的间接费用分配率，其计算公式如下:

(1)每人每日标准变动间接费用分配率=变动间接费用预算总额÷标准总工时

(2)每人每日标准固定间接费用分配率=固定间接费用预算总额÷标准总工时

(3)管理单位建筑面积变动间接费用标准成本=管理单位建筑面积工时耗用量标准(定额)×每工时标准变动间接费用分配率

(4)管理单位建筑面积固定间接费用标准成本=管理单位建筑面积工时耗用量标准(定额)×每工时标准固定间接费用分配率

以上管理单位建筑面积的直接人工、直接材料、变动间接费用、固定间接费用的标准成本之和，即是该物业管理公司的公共性服务成本的单位标准成本。

其次，计算实际成本与标准成本之间的差额

由于标准成本的三个成本项目(直接人工、直接材料和间接费用)都具有单独的价格标准和用量标准，其差异可以分别通过以下方法计算出来进行比较。

1、直接人工的成本差异，包括人工效率差异和工资率差异两部分，其计算公式如下:

人工效率差异=(实际耗用工时×标准工资率)－(按实际管理建筑面积计算的标准工时×标准工资率)

　　　　　　=(实际耗用工时－按实际管理建筑面积计算的标准工时)×标准工资率

工资率差异=(实际耗用工时×实际工资率)－(实际耗用工时×标准工资率)

　　　　　=实际耗用工时×(实际工资率－标准工资率)

2、直接材料的成本差异，包括材料耗用量差异和材料价格差异两部分，其计算公式如下:

材料耗用量差异=(材料实际耗用量×材料标准价格)－(按实际管理建筑面积计算的标准用量×材料标准价格)

　　　　　　　=(材料实际耗用量－按实际管理建筑面积计算的标准用量)×材料标准价格

材料价格差异=(材料实际耗用量×材料实际价格)－(材料实际耗用量×材料标准价格)

　　　　　　=材料实际耗用量×(材料实际价格－材料标准价格)

3、变动间接费用的成本差异，包括费用预算差异和变动间接费用效率差异两部分，其计算公式如下:

变动间接费用预算差异=(实际耗用工时×变动间接费用实际分配率)－(实际耗用工时×变动间接费用标准分配率)

　　　　　　　　　　=实际耗用工时×(变动间接费用实际分配率－变动间接费用标准分配率)

其中:变动间接费用实际分配率=变动间接费用实际发生额÷实际耗用工时数

变动间接费用效率差异=(实际耗用工时×变动间接费用标准分配率)－(按实际管理建筑面积计算的标准工时×变动间接费用标准分配率)

　　　　　　　　　　=(实际耗用工时－按实际管理建筑面积计算的标准工时)×变动间接费用标准分配率

4、固定间接费用的成本差异，包括固定间接费用预算差异和固定间接费用能量差异两部分，其计算公式如下:

固定间接费用预算差异=固定间接费用实际支付数－固定间接费用预算数

固定间接费用能量差异=(按标准管理能力计算的标准总工时－按实际管理能力计算的标准总工时)×固定间接费用标准分配率

其中:固定间接费用标准分配率=固定间接费用预算数÷估计全年的管理能力标准

最后，通过成本差异的账户处理，反映实际成本脱离标准成本的差异额

物业会计应设置“主营业务成本”账户，用以核算各管理处(楼)发生的各项标准成本;同时设置“主营业务成本差异”账户，用以反映实际成本脱离标准成本的差异额，并按上述八项成本差异分别设置明细账户，以便分别进行归集核算。“主营业务成本差异”账户的借方差异，反映实际成本超标准成本，为不利差异，必须查明原因，及时进行信息反馈;贷方差异说明成本的节约，为有利差异，应当总结经验，并适当扩大物业管理规模，增加营业收入，继续做好控制成本的相关工作，提高盈利水平。月末应分别按标准成本和成本差异，把“主营业务成本”和“主营业务成本差异”账户的余额全部转入“本年利润”账户。

值得一提的是，物业会计在测算标准成本评价实际成本时，还得根据物业管理规模大小和行政法规的某些特别约定进行。比如实行一级成本核算的物业管理企业，为简化起见，可以不设间接费用，所发生的各项支出直接计入管理费用核算。又如《物业管理企业财务管理规定》中确定的营业成本是针对物业管理企业的主营业务讲的。企业主营业务以外的其他经营活动，其成本核算比照相关的财务会计制度执行为好。但对其他经营活动无论怎样核算，均要作为其他业务支出纳入物业管理公司的经营收支体系进行管理，以形成一个完整的成本评价与控制体系。

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物业管理与物业会计

物业管理是一个新兴行业，20世纪80年代初在我国深圳、广州起步。物业管理的对象初期主要是住宅小区，旨在满足业主对物业保值、增值以及对居住环境安全、舒适、文明的要求，后来很快就推及到商业大厦、公寓别墅、高档写字楼、医院、学校，以及向福利房、直管房、单位自管房、环境保护配套设计、社区文化娱乐设施等领域全面渗透。随着房地产业的迅猛发展和人们生活水平的不断提高，对物业管理的要求也越来越严格，国家已经出台了相关规定，“以人为本”成为物业管理的新主题。进入这一阶段，物业管理的范畴更加广泛，物业管理的概念更加深入人心，物业管理的创新任务更加繁重。如今，物业管理的定义已远远超过“物业产权人、使用人委托物业管理公司对房屋及其设备、设施以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动”。其中的物业会计已是物业管理公司整个经营管理工作的一个重要组成部分，不应成为会计管理的盲点。

在我国，物业会计的产生是一件新鲜事，它是随着房地产的大量开发和物业管理公司的组建才产生和发展起来的，但发展迅速，具有旺盛的生命力。

物业会计是从事物业服务、管理、经营活动并提供服务性劳务作业的物业管理公司所应用的一种专业性企业会计。具体地说，物业会计是以货币为主要计量单位，采用专门的会计方法，对物业管理公司的服务、管理、经营活动全过程进行连续、系统、完整的核算和监督的一种综合性的经营管理活动，是提高物业管理盈利水平、维护业主经济权益的一项重要的专业技术服务工作，大有用武之地。

(本文发表于《中国税网》2012年1月9日)