相对估值法

相对估值法(Relative Valuationor Comparative Valuation)亦称可比公司分析法,通过寻找可比资产或公司,依据某些共同价值驱动因素,如收入、现金流量、盈余等变量,借用可比资产或公司价值来估计标的资产或公司价值。在运用相对估值法时,根据价值驱动因素不同可以采用比率指标进行比较,如表15-5所示。比率指标通常包括市盈率(P/E)、市净率(P/B)、企业价值倍数(EV/EBITDA)、市盈率相对盈利增长比率(PEG)、市销率(P/S)、公司价值/销售收入乘数(EV/sales)、重估净资产(RNAV)等,其中最常用的比率指标是P/E和P/B。

表15-5 相对估值法指标说明

15.3.1 市盈率(P/E)估值法

(1)P/E估值法介绍

对于普通股而言,投资者应得到的回报是公司的净收益。因此,投资者估价的一种方法就是确定投资者愿意为每一单位的预期收益(通常用1年的预期收益表示)支付的金额。例如,如果投资者愿意支付15倍的预期收益,那么他们估计每股收益为0.5元的股票在下一年的价值为7.5元。这样,投资者就可以计算出当前的收益倍数(Earnings Multiplier),即市盈率(P/E,Priceto Earningsratio)。

市盈率是投资回报的一种度量标准,即股票投资者根据当前或预测的收益水平收回其投资所需要的年数;而市盈率的倒数就是收益率,即E/P。如果股票市值代表了普通股股东当前对未来的预期,且如果当前盈余是未来盈余的指示器,则该比率就表明单位盈余代表了P/E的现值。市盈率(P/E)的计算可以分为静态和动态,差异在于每股收益的时间点。

静态市盈率=股价/上一年度的每股收益(EPS)

动态市盈率=股价×总股本/今年或下一年度的净利润(需要做预测)

市盈率是一个反映市场对公司收益预期的相对指标,使用市盈率指标要从两个相对角度出发:一是该公司的预期市盈率(或动态市盈率)和历史市盈率(或静态市盈率)的相对变化;二是该公司市盈率和行业平均市盈率相互对比。如果某上市公司市盈率高于之前年度市盈率或行业平均市盈率,说明市场预计该公司未来盈利会上升;反之,如果市盈率低于行业平均水平,则表示与同业相比,市场预计该公司未来盈利会下降。所以,市盈率高低要相对地看待,并非高市盈率不好,低市盈率就好。

(2)P/E估值法的估值过程

通过市盈率法估值时,首先应计算出被评估公司的每股收益,然后根据二级市场的平均市盈率、被评估公司的行业情况(同类行业公司股票的市盈率)、公司的经营状况及其成长性等拟定市盈率(非上市公司的市盈率一般要按可比上市公司市盈率打折)。最后,依据市盈率与每股收益的乘积决定估值:合理股价=每股收益(EPS)×合理的市盈率(P/E)。值得注意的是,收益周期性明显的行业和企业,其估值应以多年的平均每股收益来替代最近一年的每股收益,这样才能更合理地使用市盈率来估值。

每股净利润的确定方法有两种:①全面摊薄法,指用全年净利润除以发行后总股本(用年末的股数计算,不取平均数),直接得出每股净利润。②加权平均法,指以公开发行股份在市场上流通的时间作为权数,用净利润除以发行前总股本加权计算得出的发行后总股本,得出每股净利润。发行在外普通股加权平均数按下列公式计算:

发行在外普通股加权平均数=期初发行在外普通股股数+当期新发行普通股股数×已发行时间÷报告期时间-当期回购普通股股数×已回购时间÷报告期时间

逻辑上,P/E估值法下,绝对合理股价P=EPS×P/E;股价决定于EPS与合理P/E值的积。在其他条件不变的情况下,EPS预估成长率越高,合理P/E值就会越高,绝对合理股价就会出现上涨;高EPS成长股享有高的合理P/E,低成长股享有低的合理P/E。因此,当EPS实际成长率低于预期时(被乘数变小),合理P/E值将会下降(乘数变小),乘数效应下的双重打击小,股价受到重挫。因此,当公司实际成长率高于或低于预期时,股价往往出现暴涨或暴跌,这其实是P/E估值法的乘数效应在起作用。可见,市盈率不是越高越好,还要看净利润而定,如果公司的净利润只有几十万或者每股收益只有几分钱时,高市盈率只会反映公司的风险大,投资此类股票时就要小心。

【例15 6】 格力电器(证券代码:000651)(资料来源:国金证券研究报告)

格力电器是目前全球最大的集研发、生产、销售、服务于一体的国有控股专业化空调企业。通过对公司经营分析发现:去库存阶段,出货端增速暂且平淡。一方面,2015年空调行业整体运行较为不景气,再加上2014年和2015年两年连续凉夏,终端需求疲弱,渠道库存累积,终端价格战启动,多重因素叠加致使格力电器出货端疲软。另一方面,公司后期开始推行去库存战略,使得很多终端需求来自库存,而非出货端。因此,去库存的举措在一定程度上影响了收入端。现阶段跟踪分析2016年一季度行业及公司运行情况,我们认为各重要变量指标均有改善:终端均价企稳回升,上涨幅度较为可观(每台机型2016年以来涨幅高达150—230元);终端需求呈现小幅增长;库存去除得利。去除天气因素,我们可以判定:现阶段空调行业的整体格局好于2015年。

考虑到当下空调行业整体情况以及公司发展战略,预计2016—2018年收入分别为927.28亿元、1026.78亿元、1184.28亿元,同比增速-5.10%、10.70%、15.30%,净利润分别为122.62亿元、147.48亿元、177.65亿元,同比增速18.29%,20.28%,20.45%。摊薄后EPS为2.04、2.45、2.95元。基于对公司今后发展展望,我们给予2016年9.9—10.0倍的市盈率,对应目标价区间为20.20—20.40元,维持“增持”评级。

(3)P/E估值法的优缺点及适用性

P/E估值法的优点是:①计算P/E所需的数据容易获得,简单易行,它运用了近期的盈利估计,而近期的盈利估计一般比较准确,有比较大的参考意义;②P/E指标直接将资产的买价与资产目前的收益水平有机地联系起来。

P/E估值法的缺点是:①盈利不等于现金,由于在收益表中利润是最终的计算结果,因此收益比例对会计政策的敏感性非常高(所以,在计算市盈率时最好不考虑商誉的摊销额和非常规项目的影响额);②忽视了公司的风险,如高债务杠杆,因为同样的P/E,用了高债务杠杆得到的E与毫无债务杠杆得到的E是截然不同的(这时候ROE的杜邦分析就很重要);③市盈率无法顾及远期盈利,对周期性及亏损企业估值困难;④P/E估值忽视了摊销折旧、资本开支等维持公司运转的重要资金项目;⑤收益乘数并未明确地将未来增长的成本考虑在内,正常情况下,高速增长的公司的收益乘数会更高一些,由于需要更多的资本以支持公司的高速增长,会降低权益资本的回报率。

P/E估值法的适用性:P/E估值法主要用在目前收益状况可以代表未来收益及其发展趋势的条件下,及有大量可比较公司的企业。P/E估值法不适用于周期性较强的企业,如一般制造业、服务业,每股收益为负的公司,房地产等项目性较强的公司,银行、保险和其他流动资产比例高的公司,难以寻找可比性很强的公司,多元化经营比较普遍、产业转型频繁的公司。

从实用的角度看,我们可以认为只有在市盈率等于或低于公司普通每股收益增长率的条件下,才对一家公司进行股权投资。这意味着,如果某公司的每股收益增长率为10%,那么你最高只能支付10倍于该收益的买价,这种做法建立在一个假设前提之上,即一家高速增长的公司比一家低速增长的公司具有更大的价值。这也导致了一个后果,以一个高市盈率成交的股权交易并不一定比低市盈率的股权交易支付更高的价格。

15.3.2 市净率(P/B)估值法

(1)P/B估值法介绍

账面价值(Book Value)是公司净资产的会计指标。市净率或市账率(P/B)=股价/每股净资产。此比率是从公司资产价值的角度去估计公司股票价格的基础,对于银行和保险公司这类资产负债多由货币资产所构成的企业股票的估值,以P/B估值法分析较适宜。

(2)P/B估值法的估值过程

通过市净率定价法估值时,首先应根据审核后的净资产计算出被估值公司的每股净资产,然后根据二级市场的平均市净率、被估值公司的行业情况(同类行业公司股票的市净率)、公司的经营状况及其净资产收益率等拟定发行市净率(非上市公司的市净率一般要按可比上市公司市净率打折)。最后,依据发行市净率与每股净资产的乘积决定估值。公式为:合理股价=每股净资产×合理的市净率(PB)。

【例157】 南京银行(证券代码601009,资料来源:天风证券研究所报告)

南京银行作为地处第二经济大省的城商行,资产配置能力突出,净利润增速领跑上市银行,乃当之无愧的银行股的成长股。南京银行资产规模万亿左右,股价弹性大,当前估值水平仅1.15倍PB,显著低于与之对标的宁波银行1.29倍PB的估值水平,价值被严重低估。

受MPA考核及经济进入中速发展阶段等影响,预计南京银行未来的资产扩张速度将较以往有所放缓,应收款项类投资或逐步回流至贷款项下,拨备贷款比或将有所下降。随着江苏及长三角经济企稳,南京银行将显著受益,不良贷款生成率目前已高位企稳,未来或迎来改善。我们预计,南京银行未来3年净利润仍将保持20%左右的增速。给予其1.4倍PB估值,对应目标价12.60元/股。

(3)P/B估值法的优缺点及适用性

P/B估值法的优点是:①P/B的概念本身浅显易懂;②随着时间的变化,P/B的变化比较稳定,因此适合于历史分析;③在各公司所选用的会计政策符合可比性的条件下,P/B可用以鉴别哪些公司的价值被低估,哪些公司的价值被高估;④在公司发生亏损或净现金流量小于零时,仍然可以使用P/B估值法。

P/B估值法的缺点是:①账面价值受所选用会计政策的影响非常大,各公司或各国的账面价值可能存在巨大的差异,不具有可比性;②资产负债表上披露的账面价值并不能公允地反映资产的市场价值。

P/B估值法主要适用于那些无形资产对其收入、现金流量和价值创造起关键作用的公司,例如银行业、房地产业和投资公司等。这些行业都有一个共同特点,即虽然经营大规模的资产但其利润额比较低。P/B估值法还适用于高风险行业以及周期性较强的行业,和拥有大量固定资产并且账面价值相对稳定的企业;银行、保险和其他流动资产比例高的公司;业绩较差及重组型公司。P/B估值法不适用于账面价值的重置成本变动较快的公司,以及固定资产较少、商誉或知识财产权较多的服务行业。

15.3.3 企业价值倍数(EV/EBITDA)估值法

(1)EV/EBITDA估值法介绍

EV/EBITDA又称企业价值倍数(Enterprise Multiple),是一种被广泛使用的公司估值指标。EV/EBITDA反映了投资资本的市场价值和未来一年企业收益间的比例关系。EV(Enterprise Value/企业价值)=市值+(总负债-总现金)=市值+净负债(即公司有息债务价值之和减去现金及短期投资);EBITDA(Earnings Before Interest,Tax,Depreciationand Amortization,息税折旧摊销前利润,即扣除利息、所得税、折旧、摊销之前的利润)=营业利润+折旧+摊销,或=净利润+所得税+利息+折旧+摊销。

(2)EV/EBITDA估值法的应用

20世纪80年代,伴随着杠杆收购的浪潮,EBITDA第一次被资本市场上的投资者们广泛使用。但当时投资者更多的将它视为一个评价公司偿债能力的指标。随着时间的推移,EBITDA开始被实业界广泛接受,因为它非常适合用来评价一些前期资本支出巨大且需要在一个很长的期间内对前期投入进行摊销的行业,比如核电行业、酒店业、物业出租业等。如今,越来越多的上市公司、分析师和市场评论家们推荐投资者使用EBIT-DA进行分析。

最初私人资本公司运用EBITDA,而不考虑利息、税项、折旧及摊销,是因为他们要用自己认为更精确的数字来代替,他们移除利息和税项,是因为他们要用自己的税率计算方法以及新的资本结构下的财务成本算法。而EBITDA剔除摊销和折旧,则是因为摊销中包含的是以前会计期间取得无形资产时支付的成本,并非投资人更关注的当期的现金支出。而折旧本身是对过去资本支出的间接度量,将折旧从利润计算中剔除后,投资者能更方便地关注对未来资本支出的估计,而非过去的沉没成本。

因此,EBITDA常被拿来和现金流比较,因为它和净收入(EBIT)之间的差距就是两项对现金流没有影响的开支项目,即折旧和摊销。然而,由于并没有考虑补充营运资金以及重置设备的现金需求,EBITDA中也没有调整的非现金项目、备抵坏账、计提存货减值和股票期权成本,因此并不能就此简单地将EBITDA与现金流对等,不然很容易将企业导入歧途。

EV/EBITDA与PE等相对估值法的指标用法一样。EV/EBITDA用企业价值(EV),即投入企业的所有资本的市场价值来代替PE中的股价,用息税折旧前盈利(EBITDA)代替P/E中的每股净利润。其倍数相对于行业平均水平或历史平均水平较高,通常说明企业被高估,反之则反是。此外不同行业或板块也有不同的估值(倍数)水平。

(3)EV/EBITDA估值法的优缺点及适用性

EV/EBITDA估值法较P/E估值法有明显的优势:首先,由于不受所得税率差异的影响,使得不同国家和市场的上市公司估值更具可比性;其次,由于不受资本结构不同的影响,公司资本结构的改变不会影响估值,因此有利于比较不同公司的估值水平;最后,排除了折旧摊销这些非现金成本的影响(现金比账面利润重要),可以更准确地反映公司价值。但EV/EBITDA估值法更适用于单一业务或子公司较少的公司估值,如果业务或合并子公司数量众多,就需要做复杂调整,可能会降低其准确性。

EV/EBITDA估值法的缺点是:对有着很多控股结构的公司估值效果不佳,因为EBITDA不反映少数股东现金流,但却过多反映控股公司的现金流。不反映资本支出需求,过高估计了现金。

EV/EBITDA估值法适用于:①充分竞争行业的公司;②没有巨额商誉的公司;③净利润亏损,但毛利、营业利益并不亏损的公司。EV/EBITDA估值法不适用于:①固定资产更新变化较快的公司;②净利润亏损、毛利、营业利益均亏损的公司;③资本密集、准垄断或者具有巨额商誉的收购型公司(大量折旧摊销压低了账面利润);④有高负债或大量现金的公司。

15.3.4 市盈率相对盈利增长比率(PEG)估值法

(1)PEG估值法介绍

由于市盈率指标表示股票价格和每股收益比率,可直接应用于不同收益水平的价格比较,对股价估值简单而实用,因而成为投资者进行权益证券估值的最广泛的方法之一。相应的,市盈率指标也存在一些缺陷,该指标并没有告诉投资者:公司盈利预计以什么方式增长? 公司盈利增长预期是加速增长还是减速增长? 公司的盈利能力如何与其他相同风险 收益关系的投资进行比较? 如何对相同市盈率的公司盈利进行区分? 针对市盈率指标的上述缺陷,市盈率增长因子(PEG)是对P/E静态性缺陷的重要修正,是将市盈率与企业成长率结合起来的一个指标,它弥补了P/E估值法难以对企业动态成长性进行估计的不足。

PEG估值法是用一只股票的市盈率除以该公司的成长性。其中,用估计盈利增长率除市盈率可以测算公司成长的速度,即市盈率/公司利润增长率,这就是著名的预期市盈率增长因子(Prospective PEG)。该指标大于1说明估值高,小于1说明估值低。市盈率增长因子越低,表明公司的发展潜力越大,公司的潜在价值也就越高。

【例15-8】 两家公司的市盈率都是20,但是盈利增长率不同,A公司的盈利增长率为20%,而B公司的盈利增长率为5%,那么A公司的预期市盈率增长因子为1(20除以20),而B公司的预期市盈率增长因子为4(20除以5)。可见,A公司成长较快,从而预示着该公司有更好的发展潜力和投资价值。侧重成长型股票的投资者通常偏好PEG比率介于0~1之间的股票,表示该公司的成长性大于其市盈率。其目的是筛选出一些具有较高盈利增长能力,但市场又尚未完全反映其成长潜力的股票(若股价已完全反映成长能力,则股票的市盈率较高)。

鉴于很多公司存在投资收益、营业外收益不稳定等情况,以及一些公司存在利用投资收益操纵净利润指标的现实情况,出于稳健性的考虑,净利润增长率可以以税前利润的成长率、营业利润的成长率、营收的成长率、每股收益年增长率替代。

关于市盈率与增长率之间的关系,彼得·林奇有一个非常著名的论断。他认为,任何一家公司,如果它的股票定价合理,该公司的市盈率应该等于公司的增长率。举例来说,如果一家公司的年增长率约为15%,15倍的市盈率是合理的,而当市盈率低于增长率时,你可能找到了一个购买该股的机会。一般来说,当市盈率只有增长率的一半时,买入这家公司就非常不错,而如果市盈率是增长率的两倍时就得谨慎了。

投资未上市企业时最好选择那些市盈率较低,同时它们的未来收益增长速度又比较高的公司,这些公司有一个典型特点,就是PEG会非常低(PEG越低越好)。假设我们想投资一家企业,PE只有10倍,而你确定在未来的几年里公司的净利润能以每年超过20%的速度增长,那么,PEG=0.5,这个投资就有很大的安全边际。而如果企业的年利润增长速度只有20%,PE却在15倍以上,安全边际就不高。需要注意的是,像其他财务指标一样,PEG也不能单独使用,必须和其他指标结合起来,这里最关键的还是对公司业绩的预期以及预期利润的实现。

当然,需要避免的一个误区是,并非PEG值越小就越是好公司,因为计算PEG时所用的增长率,是过去三年平均指标这样相对静态的数据。实际上,决定上市公司潜力的并不是过去的增长率,而是其未来的增长率。从这个意义上说,一些目前PEG较小的公司并不代表其今后这一数值也一定就小。在这些PEG数值很小的公司中,有一些是属于业绩并不稳定的周期性公司,但真正有潜力的公司其实并不在于一时业绩的暴增,而是每年一定比例的稳定增长。

由于PEG需要对未来至少三年的业绩增长情况做出判断,而不能只用未来一两个月的盈利预测,因此大大提高了准确判断的难度。事实上,只有当投资者有把握对未来三年以上的业绩表现作比较准确的预测时,PEG的使用效果才会体现出来,否则反而会起误导作用。此外,投资者不能仅看公司自身的PEG来确认它是高估还是低估,如果某公司股票的PEG为12,而其他成长性类似的同行业公司股票的PEG都在15以上,则该公司的PEG虽然已经高于1,但价值仍可能被低估。当然,也不能机械地单以PEG论估值,还必须结合国际市场、宏观经济、国家的产业政策、行业景气、资本市场阶段热点、股市的不同区域、上市公司盈利增长的持续性以及上市公司的其他内部情况等多种因素来综合评价。

(2)PEG估值法的优点及适用性

用PEG指标选股的好处就是可以将市盈率和公司业绩成长性对比起来看,其中的关键是要对公司的业绩做出准确的预期。投资者普遍习惯使用市盈率来评估股票的价值,但是,当遇到一些极端情况时,市盈率的可操作性就有很大的局限性,比如市场上有许多远高于股市平均市盈率水平,甚至高达上百倍市盈率的股票,此时就无法用市盈率来评估这类股票的价值。

但如果将市盈率和公司业绩成长性相对比,那些超高市盈率的股票看上去就合理了,投资者就不会觉得风险太大。PEG的使用状况虽然不像市盈率和市净率那样普及,但同样是非常重要的,在某些情况下,其可能是决定股价变动的决定性因素。

PEG估值法相对来说更适用于IT等高成长性企业以及非周期性股票。PEG估值法不适用于成熟行业及亏损或盈余逐渐减弱的行业。

15.3.5 市销率(P/S)估值法

(1)P/S估值法介绍

P/S也称价格营收比或市值营收比,是以公司市值除以上一财年(或季度)的营业收入,或等价地以公司股价除以每股营业收入。其公式为:

市销率=总市值/销售收入=(股价×总股数)/销售收入

这一指标可以用来确定股票相对于过去业绩的价值,也可用来确定一个市场板块或整个股票市场中的相对估值。市销率越小(比如小于1),通常被认为投资价值越高,这是因为投资者可以付出比单位营业收入更少的钱购买股票。

不同市场板块市销率的差别很大,所以市销率在比较同一市场板块或子板块的股票中最有用。同样,由于营业收入不像盈利那样容易操纵,因此市销率比市盈率更具业绩的指标性。但市销率并不能够揭示整个经营情况,因为公司可能是亏损的。市销率经常被用于评估亏损公司的股票,因为没有市盈率可以参考。在几乎所有网络公司都亏损的时代,人们常使用市销率来评价网络公司的价值。

(2)P/S估值法的优缺点

市销率指标的引入主要是为了克服市盈率等指标的局限性,在评估股票价值时需要对公司的收入质量进行评价。由于主营业务收入对于公司未来发展评价起着决定性的作用,因此市销率有助于考察公司收益基础的稳定性和可靠性,可帮助投资者有效把握其收益的质量水平。一般而言,价值导向型的基金经理选择的范围都是“每股价格/每股收入<1”之类的股票。当然,对于不同行业而言,市销率评价标准也不同,例如软件等行业由于其利润率相对较高,市销率也较高,而食品零售商的市销率则仅为0.5左右。

P/S估值法的优点是:①销售收入稳定,波动性小;②营业收入不受公司折旧、存货、非经常性收支的影响,不易被操控;③收入不会出现负值,不会出现没有意义的情况,即使净利润为负也可使用。所以,市销率估值法可以和市盈率估值法形成良好的补充。

P/S估值法的缺点是:①无法反映公司的成本控制能力,即使成本上升、利润下降,不影响销售收入,市销率依然不变;②市销率会随着公司销售收入规模的扩大而下降,营业收入规模较大的公司,其市销率较低。

【例15-9】 特斯拉(资料来源:摩根大通研究报告)

特斯拉汽车公司主要从事纯电动汽车的设计、制造和销售业务,并向第三方提供电动汽车动力系统的研究开发和代工生产服务,其产品涵盖跑车及其他大众型车辆。特斯拉电动汽车在质量、安全和性能方面均达到汽车行业最高标准,其提供的尖端技术——空中升级和完备的充电解决方案,降低了全球交通对不可再生能源的依赖,并真正实现了零排放。特斯拉汽车有限公司不仅成立了电动化汽车批量生产研讨会,还提供电动汽车售后维修和服务方案以及国际融资方案。

15.3.6 公司价值/销售收入乘数(EV/Sales)估值法

(1)EV/Sales估值法介绍

EV/Sales等于企业价值与主营业务收入之比或者股票价格与每股销售收入之比。市销率高的股票相对价值较高,以市销率为评分依据,给予0到100之间的一个评分,市销率评分越高,相应的股票价值也越高。

EV/Sales估值法与P/S估值法的原理和用法相同,主要用于衡量一家利润率暂时低于行业平均水平甚至是处于亏损状态公司的价值,其前提条件是投资者预期这家公司的利润率未来会达到行业平均水平。使用销售收入的用意是销售收入代表市场份额和公司的规模,如果公司能够有效改善运营,将可达到行业平均水平或预期盈利水平。该指标只能用于同行业内公司的比较。通过比较,并结合业绩改善预期得出一个合理的倍数后,乘以每股销售收入,即可得出符合公司价值的目标价。

(2)EV/Sales估值法的优点

EV/Sales估值法的优点是:①指标具有可比性。虽然公司盈利可能很低或尚未盈利,但任何公司的销售收入都是正值,市销率指标不可能为负值,因而具有可比性。②指标具有真实性。销售收入不受折旧、存货和非经常性支出所采用的会计方法的影响,因而难以被人为扩大。③指标具有持续性。一些上市公司面对季节性因素等不利影响,可以通过降价来保持一定数量的销售额,销售收入的波动幅度较小。④指标具有预测性。有助于识别那些虽然面临短期运营困难,但有很强生命力和适应力的公司。对于一些处于成长期并且有良好发展前景的高科技公司,虽然盈利很低甚至为负数,但销售额增长很快,用市销率指标可以准确地预测其未来发展前景。

15.3.7 重估净资产(RNAV)估值法

(1)RNAV估值法介绍

RNAV是Revaluated Net Assets Value的简写,释义为重估净资产,计算公式为:

RNAV=(物业面积×市场均价-净负债)/总股本

其中,物业面积、市场均价和净负债都是影响RNAV值的重要参数。RNAV估值法适用于房地产企业或有大量自有物业的公司。其意义为:公司现有物业按市场价出售应值多少钱,如果买下公司所花的钱少于公司按市场价出售自有物业收到的钱,那么表明该公司股票在二级市场被低估。

RNAV估值法是对公司各块资产分别进行市场化的价值分析,它从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值。股价相对其RNAV,如存在较大幅度的折价现象,表明其股价相对公司的真实价值被明显低估。较高的资产负债率(过多的长短期借款负债)和较大的股本都将降低RNAV值。

(2)RNAV法推算(以商业为例)

①对商业地产分类,确定其适用的估值方法:细分业态(便利店、标准店、大卖场等)被处置的可能性,细分业态与主营业务的相关度;

②对商业地产的面积做出初步估算:部分物业建筑面积的数据可能没有公开,需要调研后加入;

③确定物业的均价:市场均价取决于稀缺程度。