物业税账务处理

一、房产税、城镇土地使用税的账务处理

沈阳黎明机械设备制造厂，于2000年4月8日经沈阳市工商行政管理部门注册登记成立，同年5月6日向主管税务机关办理开业税务登记，经主管税务机关核定，房产税及城镇土地使用税采用按年计征、分季缴纳的纳税方式。

(一)企业基本资料

(1)组织机构代码: 000012345，纳税人识别号: 240103000012345，计算机管理代码:00231568，邮政编码:110043，电子邮箱: lmjx2000@163．com，电话:024－88236655，法定代表人: 王文斌，财务负责人: 王小利，记账员: 方梅红。

(2)生产经营范围: 建筑机械、食品机械、服装设备的制造与销售。生产经营地址: 沈阳市沈河区沿河路118号。开户银行: 中国工商银行沈阳市支行沿河路分理处，结算账户: GH－0124－002345，网银缴税专用账户: GH－0124－002346。

(3)国税主管税务机关: 沈阳市沈河区国家税务局，组织机构代码: 00220216，办税大厅经办人: 程欢，电话: 024－28321155。地税主管税务机关: 沈阳市沈河区地方税务局，组织机构代码: 00230223，办税大厅经办人: 钟灵丽，电话: 024－28230808。

(二)涉税业务资料

现以沈阳黎明机械设备制造厂2012年第四季度房地产相关业务资料为基础，进行房产税及城镇土地使用税的应税计算及账务处理。假定当地政府规定的房屋一次性减除比例为30％。

【业务1】 该厂2012年第四季度存量房屋明细如下表所示。

2012年黎明机械设备制造厂存量房屋明细表

【业务2】 该厂2012年第四季度办公楼改建明细如下表所示。

2012年黎明机械设备制造厂办公楼改建明细表

【业务3】 该厂2012年第四季度存量土地明细如下表所示。

2012年黎明机械设备制造厂存量土地明细表

(三)应纳税额计算

沈阳黎明机械设备制造厂2012年第四季度房产税应纳税额如下表所示。

2012年第四季度房产税应纳税额计算表

以办公楼全年房产税应纳税额和第四季度应纳税额的计算为例，列示上表各栏目的计算过程。

(1)计算办公楼全年应纳税额:

计税依据＝60000000×(1－30％) ÷12×10＋(60000000－2600000 ＋3600000) ÷12×2

＝45166667(元)

房产税额＝45166667×1．2％＝542000(元)

(2)计算办公楼第四季度应纳税额:

计税依据＝60000000×(1－30％) ÷12×1＋(60000000－2600000 ＋3600000) ÷12×2

＝3500000＋10166667

＝13666667(元)

房产税额＝13666667×1．2％

＝164000(元)

沈阳黎明机械设备制造厂2012年第四季度城镇土地使用税应纳税额如下表所示。

当地政府规定沈阳市城镇土地使用税单位税额为: 一级土地6元/m2; 二级土地5元/m2; 三级土地4元/m2。

2012年第四季度城镇土地使用税应纳税额计算表

(四)应税账务处理

根据上述计算结果进行账务处理，填制相关记账凭证。

二、土地增值税、契税的账务处理

沈阳绿州房地产开发股份公司，于2000年8月15日经沈阳市工商行政管理部门注册登记成立，主要从事房地产开发、物业管理、房屋租赁等业务。

(一)企业基本资料

(1)组织机构代码: 000055668，纳税人识别号: 240103000055668，计算机管理代码:00128936，邮编: 110042，电子邮箱: sylz2000@163．com，法定代表人: 沈开扬，财务负责人:王巍，办税员: 邓珍花，记账员: 刘亚珉，出纳员: 方国华。

(2)生产经营地址: 沈阳市新城区庐花路82号，电话: 024－88558866，开户银行: 中国建设银行沈阳市支行庐花路分理处，结算账户: JH－0102－123455，网银缴税专用账户: JH－0102－123456。

(3)地税主管税务机关: 沈阳市地方税务局直属分局，组织机构代码: 002301289，办税服务大厅电话: 024－88235511，经办人: 王长富，负责人: 郑光明。

(二)涉税业务资料

沈阳绿州房地产开发股份有限公司于2010年2月开始进行锦绣花园住宅区项目开发，项目编号: 028，建筑面积80000万平方米。2012年11月开始对外销售该商品房，截至年底全部实现销售，取得收入60000万元。该项目的业务资料如下。

【业务1】 2010年2月15日，公司中拍沈阳市铁西区西二路028号土地。2月20日，公司向沈阳市国土资源局支付土地出让金6000万元，支付过户费等费用6万元，合计6006万元，同时向主管税务机关缴纳契税240万元。取得以下原始凭证。

注意: 契税的纳税方法

契税以不动产交易价格为计税依据，向产权承受人征收，实行3％～5％的幅度比例税率。纳税人自纳税义务发生之日起10日内向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

注意: 契税的账务处理

(1)企业购买房产缴纳契税时，借记“固定资产”账户，贷记“银行存款”账户; 受赠房产缴纳契税时，借记“管理费用”账户，贷记“银行存款”账户。

(2)企业买地缴纳契税时，借记“无形资产——土地使用权”账户，贷记“银行存款”账户;企业将土地用于开发商品房，借记“开发成本”账户，贷记“无形资产——土地使用权”账户; 若买地后随即立项开发，可直接借记“开发成本——土地价款”账户，贷记“银行存款”账户。

要求: 根据上述原始凭证进行账务处理，填制相关记账凭证。

【业务2】 2011年8月至2012年5月，公司先后支付建筑公司建筑工程款三次，合计12000万元，取得以下原始凭证。

注意: 房地产开发成本的构成

房地产的开发成本包括: 土地价款、前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区网管工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费用。

要求: 根据上述原始凭证进行账务处理，填制相关记账凭证。

【业务3】 从2011年2月受让土地开始至工程完工为止，公司为此项目支付规划、设计、水文、地质勘探等相关费用，取得以下原始凭证。

注意: 房地产开发费用的扣除方法

(1)房地产开发费用包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，即公司的三项期间费用，不含开发项目的开发间接费用。

(2)利息支出能按房地产项目计算分摊，并能提供金融机构贷款证明的，可扣除费用为:

可扣除的开发费用＝利息＋(土地使用权支付款＋房地产开发成本) ×5％以内

(3)利息支出不能按房地产项目分摊或不能提供金融机构贷款证明的，可扣除费用为:

可扣除的开发费用＝(土地使用权支付款＋房地产开发成本) ×10％以内

(4)房地产开发费用计算公式中的“5％以内”、“10％以内”是规定标准幅度，具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

注意: 土地增值税应税处理应注意的问题

(1)取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本的划分: 会计上核算房地产开发成本时包括取得土地使用权所支付的金额，但填制《土地增值税纳税申报表》时应将两者区分填列。

(2)项目间接费用与管理费用的划分: 项目间接费用是指该项目的管理费用，计税时据实扣除; 管理费用是指公司的管理费用，计税时，该费用与销售费用、财务费用一起按标准扣除，不得据实扣除。

(3)专业房地产开发企业的印花税列入管理费用，计税时，不得列入房地产转让税费用扣除。

【业务4】 锦绣花园住宅区项目商品房于2012年11月开始销售，并于当月全部销售完毕，实现销售额60000万元，所收款项全部存入银行(售房原始凭证略)。月末公司按照实现的销售额计提应纳营业税、城建税和教育费附加，并计提本项目应交的印花税。12月6日，按所计提的应纳税额，如数缴纳了营业税、城建税、教育费附加和印花税，取得以下原始凭证。

注意: 印花税及加计扣除的应税处理

(1)计征土地增值税时，房地产开发企业的房地产转让印花税在管理费用中列支，不得在房地产转让税费中扣除。

(2)计征土地增值税时，加计扣除仅适用于专业房地产开发企业，不适用于非专业房地产开发企业。

要求: 根据上述原始凭证进行账务处理，填制相关记账凭证。

【业务5】 公司从2011年2月到2012年12月共分摊给锦绣花园项目管理费用400万元、销售费用600万元、财务费用200万元(不含利息，利息不能按开发项目分摊)，结合该项目的开发成本、销售收入等情况计算锦绣花园项目应纳土地增值税额，如下表所示。当地政府规定开发费用扣除比例为4％、8％。

锦绣花园项目土地增值税计算表

要求: 根据上述原始凭证进行账务处理，填制相关记账凭证。