年中国房地产市场分析与预测

2010年中国房地产市场分析与预测

一、房地产市场回顾

（一）中国房地产市场的基本特征

从1998年开始，中国停止住房实物分配制度，中国房地产市场开始形成并快速发展，房地产行业现已成为国民经济的支柱产业。中国房地产市场具有以下几个基本特征：

1．房地产市场对中国宏观经济具有超强影响力

中国的经济增长特点导致目前房地产市场对宏观经济具有举足轻重的影响力。在应对2008年金融危机的过程中，宏观经济的“房地产依赖症”显露无遗，短期内这一现象不会改变。首先，中国宏观经济具有外贸依赖与投资驱动的特点，在外贸形势不佳的状况下，城镇固定资产投资成为增长的主要驱力。从近10年的历史数据来看，房地产投资占城镇固定资产投资的比重在20％以上。“保增长”目标需要一定的房地产投资规模。2009年初计划的住房保障投资仅占整个房地产投资的1/8^【1】，因此，中央政府必须千方百计确保商品房投资增幅提升。同时，房地产市场的变化直接维系着金融安全。截至2009年6月末，全国商业性房地产贷款余额为6.21万亿元，其中，房地产开发贷款余额为2.35万亿元，购房贷款余额为3.86万亿元。如果房价大幅下跌将直接引发银行信贷风险，导致金融危机，后果不堪设想，这也促使中央政府采取维持房地产市场稳定的政策。

其次，地方经济同样具有房地产依赖症，短期内不会改变。1994年分税制实施之后，地方政府用45％左右的相对财政收入，支撑着75％左右的相对支出责任，为此，地方政府不断从预算外寻找收入来源，出卖土地是筹集财政收入的最大来源，甚至有些城市财政收入的一半都来自土地转让收入，“土地财政”特征非常明显。同时，根据分税制安排，城镇土地使用税、房产税、印花税、土地增值税、国有土地有偿使用收入等税种归地方征收。基于房地产的税费考虑和地方经济增长的考虑，在房地产市场出现调整迹象时，地方政府必定会采取所谓“救市”、“托市”政策，确保房地产价格、投资和需求不至于大幅下降。

2．房地产的投资属性明显，房地产市场上投机氛围浓厚

房地产市场的投资投机状况一直缺乏官方数据的支持。从经验上来看，次新房的空关率应当是显示房产投机的较好指标。2005年曾有民间机构对杭州市当年“空关房”进行了调查，得出结论认为空关率约在30％左右^【2】。事实上，尽管现在已是2009年，但高“空关率”的状况依然非常普遍，甚至有可能更为严重。许多城市中，交付三年入住率都不到一半的新小区比比皆是。中国房地产市场的投资属性明显的原因在于：一是金融管制下，居民的投资渠道极为有限，除了不完善的股票市场与房地产市场外，居民几乎没有其他的投资渠道。虽然房产的流动性较差，但也算是一种除股票之外的投资替代品。二是投资房地产可以获得银行融资，投资股票却不能获得信贷资金，因此贷款的杠杆效应增加了对投资客的吸引力。

2009年房地产市场的突然火爆离不开投机性力量的帮助。2008年11月底实施的一系列宽松的经济政策，包括：贷款利率下调，房贷利率折扣上浮至30％，取消银行信贷配额并降低印花税及其他房产交易税，房贷首付比例从30％降低至20％等等，在这些政策作用下，人们的预期开始改变，不仅是自住的刚性需求被释放出来，很多富裕群体也开始纷纷投资房产，温州炒房团的身影频频出现在上海、杭州等热点城市。炒房的行为如此普遍，以至于“专门成立公司来进行运作，聘请专业人士操盘，比如中原数据表明，近期深圳一次性购买50套以上的超过12人。这已不是富裕群体由于担心通胀为了简单的保值增值目的而购房了。这是一种赤裸裸的炒房行为，其性质与私募基金炒股无异，抄底买入，拉升价格，逢高撤离，堪称楼市中的‘庄家’”^【3】。由此可见房地产市场中的投机行为之盛。

3．中国房地产市场具有明显的“政策市”特征

“政策市”是中国房地产市场的基本特征，在中国房地产市场在这10多年的发展历程中，政府的调控一直伴随左右。从宏观调控的阶段和性质上分析，可划分为三个阶段。第一阶段：扩张型调控。2003年前，政府为促进房地产业的发展，实施了一系列包括金融、税收等刺激房地产发展的扩张型政策。第二阶段：紧缩型调控政策。在资产价格尤其是房价出现迅猛上涨、房地产市场结构矛盾突出的背景下，自2003年开始直至2008年上半年，政府出台了一系列旨在抑制房地产价格过快上涨的紧缩型调控政策。国务院先后出台的18号文件、26号文件以及37号文件以及围绕这些文件出台的配套实施政策，从土地规划、税收、信贷、外资准入、住房结构和市场交易秩序等各个环节对房地产市场进行全面调控。在这期间，房地产市场有过短暂的调整，但并不能阻挡房价上涨，住房供应结构性矛盾也依然存在，政府调控的效果并不理想。第三阶段：重回扩张型调控。从2008年下半年开始，在国际金融危机及国内经济周期规律的双重作用下，经济快速下行，房地产市场呈现调整迹象。鉴于房地产业在国民经济中的支柱地位，为了“促增长、保就业”的目标，由地方到中央，开始放松调控，并且节奏逐渐加快，政策性质也由紧缩过渡到扩张。相关政策涉及税收、金融、项目资本金等内容。已有经验表明，政府的调控效果具有不对称性。紧缩型调控政策时滞长、市场反应不敏感；而扩张型调控政策时滞短，市场反应敏感性强。

（二）2009年1－7月全国房地产市场运行情况回顾

经济增长在内需的带动下逐步回升。1－6月，国内生产总值增长7.1％，经济回升向好的势头日趋明显。从房地产业的具体运行指标来看，在一系列宽松宏观经济政策影响下，2009年上半年全国房地产市场运行呈现以下特点：

1．房地产开发投资尽管逐渐攀升，总体上仍然比较谨慎

1－7月，全国完成房地产开发投资17720亿元（见图8-1），同比增长11.6％，比1－6月提高1.7个百分点，比2008年同期回落19.3个百分点，低于同期城镇投资同比增长率21.3个百分点（见图8-2）。最近10年中，房地产投资同比增长最少的2000年也达到了19.5％的同比增长水平，最高的2007年同比增长达到了30.2％的高水平。据此，尽管1－7月份房价出现了快速上场的走势，但受2008年房地产行业调整的影响，房地产投资势头并不踊跃，显示出房地产商的行为比较谨慎。从占比来看，1－7月房地产投资占城镇固定资产投资的比重为18.47％，比1－6月微降0.1个百分点，也比2008年全年平均的20.64％低了2.17个百分点；1－6月房地产投资占GDP的比重为10.37％，比2008年全年平均的10.17％高出0.2个百分点，表明中国经济对房地产开发投资的依赖程度不断加深。

图8-1　房地产投资与全国固定资产投资的规模（亿元）

图8-2　固定资产投资与房地产投资同比增长率（％）

2．资金来源较快增长，贷款比例增加，自筹资金比例下降，开发商资金较为宽裕，同比增速较大

2009年1－7月，全国房地产开发企业实现到位资金28639.01亿元，同比增长28.7％，其资金来源构成如图8-3所示，国内贷款金额为6523.68亿元，所占比重为23％；本年利用外资272.62亿元，所占比重为1％；企业自筹资金9557.43亿元，所占比重为33％；其他资金来源12285.28亿元，所占比重为43％。

图8-3　2009年1－7月份累计资金来源构成

其中，国内贷款、预收款、自筹资金均有增长，但国内贷款、预收款增速较快，自筹资金增速下滑明显；利用外资总量减少，降幅明显。由于利用外资在资金来源总额中的比例仅为1％左右，因此，总体来看，开发商资金来源比较充裕，同比增速较大（见图8-4）。

图8-4　资金来源合计数及同比增长率

在宽松货币政策下，银行贷款高速增加，自有资金增幅出现较大回落（见图8-5、图8-6、图8-7）。1－7月房地产企业利用国内贷款6523.68亿元，同比增长42.7％，增速比208年同期上升了约27个百分点。企业自筹资金的压力在信贷扩张形势下大为减弱，自筹资金9557.43亿元，同比增长9.94％，增速比2008年同期下降27.35个百分点。总体来看，房地产企业资金压力状况大为改善。

图8-5　国内贷款、自筹资金的同比增长率（％）^【4】

图8-6　银行贷款2001年至2009年1－7月的数额及其同比增长率^【5】

图8-7　自筹资金2001－2009年1－7月的金额及其同比增长率^【6】

宽松的货币政策改变了人们对房价调整的预期，被抑制的刚性需求开始集中释放，并进一步刺激了房地产投资及投机需求，同时，2008年房地产行业的调整促使房企提高销售管理及跟踪预售合同的执行效率。销售回暖与资金回笼效率较高导致1－7月定金及预收款实现较快增长（见图8-8），定金及预收款总额达到7178.51亿元，同比增长35.72％，相当于1－7月商品房销售金额的36.6％。

图8-8　2005年－2009年1－7月定金及预付款金额及其同比增长率^【7】

在国际经济、金融形势动荡的大背景下，房地产行业利用外资总额有较大程度下降，2009年1－7月同比下降33.08个百分点（见图8-9）。

图8-9　2005－2009年1－7月累计利用外资金额及其同比增长率^【8】

3．土地购置与开发面积双双负增长，但土地购置降速缩小，土地开发降速维持稳定

2008年房地产市场的调整对土地开发和购置产生强烈影响，两者都为负增长。1－7月累计购置土地面积为1.63亿平方米，增速为－25.78％，较2008年同期骤然下降31.02个百分点；累计完成土地开发面积为1.28亿平方米，增速为－13.39％，较2008年同期下降17.57个百分点。

图8-10　2001－2009年1－7月完成土地开发面积与购置面积^【9】

从历年的土地购置面积与土地开发面积的数据来看，土地购置面积始终大于土地开发面积（见图8-10），这固然和房地产开发周期较长有关，也是房价、地价大幅上涨状况下开发商囤积惜售的结果。不过，从2009年1－7月的数据来看，土地购置与土地开发面积之间的缺口有所缩小，这或许意味着当房地产市场经历调整后，房地产开发商的行为更为理性。

4．商品房竣工面积较快增长，施工面积平稳增长、新开工面积却有所下降

1－7月，商品房施工面积为25.07亿平方米，增速为12.49％，较2008年同期下降了10.02个百分点，竣工面积为2.54亿平方米，增速为24.73％，较2008年同期提高了11.11个百分点；新开工面积为5.5亿平方米，增速为－9.14％，较2008年同期下降了24.27个百分点。

从历年商品房的施工、竣工、新开工及销售面积的数据来看，施工面积、新开工面积及竣工面积出现分化。其中，施工面积和竣工面积在增长，但施工面积的同比增速较上年同期减缓，竣工面积的同比增速则较2008年有较大提高；新开工面积则明显下降。考虑到房地产的建设周期较长，未来一两年内竣工面积仍将有一个较大的释放空间，但新开工面积的不足将在长期内约束竣工面积的增长（见图8-11）。

图8-11　2005－2009年1－7月商品房施工、竣工与新开工面积（单位：亿平方米）

5．销售面积同比增长，销售金额快速上涨

房地产市场经过2008年调整后，受2009年过度宽松货币政策和对后续政策出台的预期，通货膨胀预期强烈，房地产作为对抗通胀的一种手段，居民对购房的热情突然被点燃，短短7个月内，房地产市场仿佛从冬天直接进入了夏天。受此影响，2009年1－7月，全国商品房销售量大幅增长，商品房销售面积为4.18亿平方米，同比增长为37.11％；商品房销售额为19599.59亿元，同比增长率高达60.37％，成交火爆。同时，全国房价快速上涨，不少大中城市房价超过了2007年的高位水平。

从2005－2009年1－7月的数据来看，商品房销售面积与销售额在经过2008年负增长后，开始掉头向上，未来形势趋向乐观（见图8-12、图8-13）。

图8-12　2005－2009年1－7月销售面积及其同比增长率^【10】

图8-13　2005－2009年1－7月销售额及其同比增长率^【11】

6．全国城市房屋销售价格触底回升

受2007年从紧的房产调控政策以及2008年国际金融危机的严重影响，房屋销售价格指数自2008年开始回落，2009年第一季度跌至谷底后开始上升；土地交易价格的增速在经历了飞速的增长后，2008年后一路下跌，2009年开始有企稳迹象。从住宅与非住宅（包括写字楼、商业用房等）销售价格指数可以看出这一轮价格指数的下跌与上涨主要的推动力还是住宅，非住宅销售价格指数相对平稳。然而，房屋租赁价格指数却仍旧持续下跌（见图8-14、图8-15、图8-16）。房屋销售价格止跌回升的态势还可以从全国70个城市的房屋数据得到验证。2009年6月全国70个城市房屋销售价格自2008年12月以来首次出现正增长，7月的销售价格环比上涨0.9％，涨幅比6月扩大0.1个百分点。无论是二手房，还是新建商品房，房屋的销售价格指数的增速都出现了上升趋势，新建住房销售价格同比上涨0.3％，涨幅比上月扩大0.9个百分点；环比上涨1.1％，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二手住房销售价格同比上涨3.0％，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9％，涨幅比上月缩小0.2个百分点。

图8-14　2004－2009各季全国房屋销售价格指数与土地交易价格指数^【12】

图8-15　住宅、非住宅销售价格指数^【13】

图8-16　全国房屋租赁价格指数^【14】

7．房地产行业综合景气度开始回升

从国房景气指数及其各分类指数走势看，房地产行业的综合景气度开始回升。国房景气指数自2007年达到高峰后，在2008年逐月下跌，到2009年3月终于触底回升（见图8-17）。2009年7月份全国房地产开发景气指数为98.01，比6月份提高1.46点。至此，国房景气指数已连续4个月保持回升态势，逐渐接近景气区间。

图8-17　2006年7月－2009年7月国房景气指数及各分类指数走势^【15】

本轮房地产市场回暖体现出由下游向上游逐步复苏的特点。2009年春节后国内楼市成交量率先快速反弹，随着成交回暖、资金回笼，开发商逐渐恢复项目施工，房地产投资增速逐渐回升，7月同比增速已达11.6％，而在国房景气指数中房地产开发投资分类指数回升速度仅次于本年资金来源分类指数，反映出资金回笼带动行业投资的特点。

据国家统计局发布的1－7月数据显示，国房景气综合指数的回升得到了多数分类指数的支持。其中，房地产开发投资分类指数为96.28，比6月份提高2.68点，比国房景气指数最低点的3月份提高4.28点；本年资金来源分类指数为103.31，比6月份提高4.58点，比3月份提高9.6点，为首个进入景气区间分类指数。另外几个分类指数可能反应比较滞后，但与6月份相比均有所提高，其中，土地开发面积分类指数为92.55，比6月份提高0.16点；商品房空置面积分类指数为88.62，比6月份提高0.03点；房屋施工面积分类指数为93.84，比6月份回落0.05点。

（三）北京、上海、深圳、杭州四城市2009年房地产市场运行情况回顾^【16】

1．北京

根据北京市统计局发布的信息，2009年二季度以来，北京市房地产开发投资在政府为主导的投资带动下低开高走。项目开发进度恢复依然较为缓慢，可能造成未来短期供给量不足；市场销售在经历上半年量价快速齐升后，7月份出现价升量缩现象。由于贷款政策的宽松和销售形势的好转，开发企业到位资金全面回升。

（1）房地产开发投资稳步回升

二季度以来，受政府土地一级开发投资带动影响，北京市房地产开发投资大幅回升。1－7月，全市完成房地产开发投资额1205.1亿元，比上年同期增长26％，增幅比上半年提高12.5个百分点。7月当月完成开发投资303.3亿元，比上年同月增长87％，比6月有所下降，降幅为5.8％。

政府为主导投资拉动作用明显。从投资用途来看，1－7月，全市土地储备中心和房地产开发企业完成土地一级开发投资达454.3亿元。如果扣除土地一级开发投资影响，1－7月完成开发投资仍然下降16.1％，降幅比上半年缩小4.4个百分点。

房地产开发相关费用支付快速增长。2009年以来，开发企业建安工程量呈缓慢恢复态势。1－7月，全市房地产开发建安工程投资为437.6亿元，比上年同期下降11.4％，降幅比上半年缩小3.8个百分点。由于土地一级开发多为前期或拆迁等费用支付，致使房地产开发相关费用增长较快。1－7月，北京市房地产开发其他费用完成投资额为745.6亿元，比上年同期增长70％，增幅比上半年提高21个百分点。

（2）开发面积降幅缩小

延续上年低迷态势，2009年以来开发面积下降幅度较大。随着销售形势的好转和银行放贷的宽松，开发面积降幅逐步缩小。截至7月底，北京市商品房施工面积为8337.8万平方米，比上年同期下降1.4％。其中住宅施工面积为4689.3万平方米，同比增长0.2％。1－7月，商品房新开工面积为943万平方米，下降29.2％，降幅比上半年缩小2.3个百分点。其中，住宅新开工面积为533.8万平方米，下降42.4％，降幅比上半年缩小3.6个百分点。

1－7月，北京市商品房竣工面积为923.6万平方米，比上年同期下降11.9％。其中，住宅竣工面积为575.8万平方米，同比略增0.1％。

（3）商品住宅销售量走低

7月商品住宅销售量有所减少。1－7月，全市商品房销售面积为1219.6万平方米，比上年同期增长1.2倍，比2007年同期增长17.4％。其中，住宅销售面积1014.4万平方米，同比增长1.5倍，比2007年同期增长20.5％。

7月份，全市住宅销售面积为168.6万平方米，比6月份下降17.1％，比5月份下降4.7％。

新建住宅价格连续5个月上涨。3月份以来，随着住宅销售市场的活跃，北京市新建住宅价格环比连续上涨，且涨幅加剧。3至6月各月新建住宅销售价格环比分别上涨0.2％、0.4％、0.5％和0.3％，7月份环比涨幅超过1％，达1.4％。二手住宅环比小幅上涨0.2％。

（4）房地产企业项目到位资金充裕

销售形势的好转以及降息、扩大内需宏观政策的出台，5月份以来企业开发项目到位资金呈全面回升态势。1－7月，房地产开发企业项目本年到位资金3000亿元，比上年同期增长72％，涨幅比上半年扩大13.6个百分点。其中金融贷款增长最快，为1299.3亿元，增长1.6倍，涨幅比上半年扩大37.9个百分点。自筹资金和定金及预收款分别增长16.6％和43％，为442.7亿元和771.2亿元。

2．上海

根据上海市统计局发布的相关数据，2009年1－7月，上海市房地产开发投资777.15亿元，比2008年同期增长0.9％。房地产市场呈现出开发投资止跌、商品房销售继续趋好的特点。

（1）房地产开发投资止跌

由于二季度以来，上海市商品房销售情势持续趋好，部分开发商加快项目建设进度。1－7月，本市房地产开发投资777.15亿元，比2008年同期增长0.9％，止住了前两个月累计开发投资下跌的态势。

从不同的房屋类型来看，商品住宅投资451.37亿元，比2008年同期下降6.2％；办公楼投资103.8亿元，增长8％；商业营业用房投资93.44亿元，下降2.9％；其他用房投资128.54亿元，增长32.9％。

（2）房地产建设规模“一升二降”

商品房施工面积下降2.8％。1－7月，全市商品房施工面积8615.4万平方米，比2008年同期下降2.8％，降幅比上月扩大0.4个百分点。其中商品住宅施工面积5579.73万平方米，下降4.4％，降幅缩小0.1个百分点。

商品房新开工面积下降7.4％。1－7月，全市商品房新开工面积1305.54万平方米，比2008年同期下降7.4％，降幅比上月扩大0.6个百分点。其中商品住宅新开工面积890.54万平方米，下降8.4％，降幅扩大0.2个百分点。

商品房竣工面积增长2.3％。1－7月，全市商品房竣工面积1116.61万平方米，比2008年同期增长2.3％，当月竣工突破300万平方米。其中商品住宅竣工面积830.12万平方米，增长8.3％，是2009年以来累计同比首次实现增长。

（3）商品房销售形势继续趋好

一是新建商品房销售面积继续增长。二季度以来，上海市商品房持续热销，新建商品房销售面积增幅不断上升。1－7月，全市新建商品房销售面积1905.43万平方米，比2008年同期增长37.9％，增幅高出上月10个百分点。其中商品住宅销售面积1750.17万平方米，增长46.3％，增幅高出11.5个百分点。二是存量房销售增幅逐月上升。根据房地产交易中心统计，1－7月，上海市存量房交易面积1343.28万平方米，比2008年同期增长42.5％，其中存量住宅交易面积1213.84万平方米，增长58％。自4月份存量房交易累计同比呈现增长以来，存量房交易量增幅逐月上升，1－4月、1－5月、1－6月和1－7月的增幅分别为8.1％、19.5％、35.3％和42.5％。三是当月销售面积有所下降。随着刚性需求、改善性需求的大量释放及房价不断走高，上海市新建商品房和存量房当月销售规模均出现了回落。7月份，全市新建商品房销售面积333.21万平方米，其中商品住宅销售面积307.05万平方米，分别比上月下降16.6％和18.7％（见表8-1）。存量房销售面积280.87万平方米，其中存量住宅销售面积256.14万平方米，分别比上月下降10.5％和13.3％。

表8-1　2009年上海市商品房、商品住宅销售面积环比增长情况（截至7月）

（4）商品房建设资金较为充裕

1－7月，受银行信贷规模扩大影响，房地产企业资金到位情况良好。上海市房地产开发企业本年到位资金1605.31亿元，比2008年同期增长18.8％，到位资金规模是房地产开发投资的2.1倍。从资金来源渠道看，其他资金增长较快。其中个人按揭贷款受销售回暖影响增长较快，同比增幅达69.6％（见表8-2）。

表8-2　1－7月上海市房地产企业本年到位资金情况

3．深圳

根据深圳市田土资源与房产管理局披露的信息，深市房地产市场延续了2008年底以来不断回升的趋势，一方面表现在住房消费者购房意愿较强，住房销售规模同比和环比增长较快（特别是二手住房销售规模超过了一手住房销售规模）；另一方面表现在开发商增加市场供应的意愿有所上升，此前开发投资不足的局面得到一定缓解。此外，由于市场总体供应预期紧张，以及大户型住宅价格上涨等因素的作用，近期市场住房价格较2008年12月出现了较快上涨的趋势。具体来看，2009年1－6月，深圳市的房地产市场运行特点如下：

（1）房地产建设与投资规模有所下降，但下降幅度有所收窄

2009年上半年，深圳市完成房地产开发投资176.13亿元，同比下降9.5％，与本年一季度的23.4％下降幅度相比，降幅回落明显。在房地产开发投资中，住宅投资117.31亿元，同比下降17.9％，与一季度32.9％的下降幅度相比，降幅回落也很明显。商品房施工面积2769.83万平方米，同比下降2.4％（其中，住宅施工面积1846.49万平方米，同比下降5.4％）；商品房竣工面积164.34万平方米，同比下降2.1％；商品房新开工面积223.14万平方米，同比下降51.8％。

（2）新建商品住宅销售规模同比增幅较大，中小户型住宅在销售总量中占主体地位

2009年上半年全市新建商品房销售面积406.78万平方米，同比增加138.71％。其中，商品住宅销售面积385.26万平方米，同比增加149.77％。与2008年全年成立水平相当；办公楼销售面积5.90万平方米，同比增加232.18％；商业用房销售面积7.42万平方米，同比下降37.84％。

本年前6个月，商品住宅成交面积分别为52.33、36.49、69.48、79.24、75.94和71.88万平方米，较2008年同期分别增加96.87％、466.41％、266.26％、137.47％、97.35％和149.31％。

同期，90平方米以内住宅销售套数为29438套，占全市销售规模的比重为68.03％。2007年和2008年这一指标值分别为50.56％、68.13％，该指标值在今年比较稳定。2009年6月份，90平方米以内住宅销售套数为5622套，占全市销售规模的比重为72.77％。

（3）上半年新建商品住宅价格出现上涨，二季度环比增长明显

按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2009年1－6月，深圳市新建商品住宅价格各月同比分别增长－16.5％、－16.3％、12.2％、－8.8％、－6.9％。

按照深圳市房地产信息系统统计，2009年1－6月，各月住宅均价分别为每平方米11459元、10770元、10971元、12203元、12550元和14197元，与2008年同期相比，分别增长－24％、－34％－19％、2％、14％和13.95％。其中，各月房价环比涨幅分别为4.37％、－6.01％、1.9％、11.23％、2.84％和13.12％。

（4）二手住房成交面积增加明显，交易规模超过一手住房

2009年1－6月，深圳市二手住房成交面积为489.42万平方米，同比增加202.63％，超过2008年全年350.93万平方米的成交总量。2009年以来，二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例为1.27∶1，相对于2008年的0.9∶1，二手住房交易面积增加明显。

4．杭州

根据杭州市统计局发布的信息，2009年1－6月，随着国家和杭州市一系列“保增长、扩内需”政策效应逐步显现以及开发商积极的市场促销，全市房地产投资保持较快增长，市场快速回暖，总体运行平稳^【17】。

（1）房地产投资增速趋稳，住宅投资增速回落。1－6月，全市房地产开发累计完成投资262.71亿元，同比增长22.1％，增速比2008年同期回落4.8个百分点，比一季度略升0.1个百分点；房地产开发投资占全社会固定资产投资比重30.6％，比上年同期提高1.3个百分点。从商品房用途看，商品住宅完成投资184.05亿元，同比增长13.1％，增幅低于全部房地产开发投资9个百分点，较上年同期回落13.8个百分点，占全部商品房投资比重70.1％，比上年同期降低5.5个百分点；办公楼投资增长迅猛，完成投资30.20亿元，同比增长102.7％，增速比上年提高89.4个百分点；商业营业用房和其他用房分别完成投资17.27亿元和31.20亿元，同比增长22.2％和33.1％。

（2）施工规模低位增长，竣工、新开工增速回落。1－6月，全市商品房施工面积4296.19万平方米，同比增长6.2％，增幅比2008年同期和一季度分别回落1.2和5.9个百分点。其中住宅施工面积3053.06万平方米，增长1.8％，增幅比2008年同期和一季度分别回落2.1个和6.2个百分点；商品房新开工面积443.19万平方米，增幅同比下降6.2％，增幅比2008年同期和一季度分别回落31.7个、19.6个百分点。其中住宅新开工面积别为283.85万平方米，增幅同比下降23％，增幅比2008年同期和一季度分别回落62.5个、24.4个百分点；商品房竣工面积253.32万平方米，增幅同比下降14.2％，较2008年同期回落88.6个百分点，其中住宅竣工面积198.59万平方米，增幅同比下降12.2％，较2008年同期回落72.6个百分点。

（3）商品房销售持续回暖。1－6月，全市商品房累计销售面积595.04万平方米，比2008年同期增长79.6％，增幅比2008年同期提高84.8个百分点。从月度走势来看，各月同比增速分别为－11.3％、26.0％、42.4％、72.5％、79.6％，呈现出逐月上升态势，并屡创月度成交新高，走出了一波“井喷”行情。从销售结构看，住宅、办公楼及商业营业用房销售情况良好，分别销售549.96万平方米、23.67万平方米和15.19万平方米，增速分别为83.0％、135.0％和13.9％。2009年上半年新建房销售更是已创近5年来的新高。

从二手房看，1－6月，仅主城区二手房住宅成交就达19202套，成交面积157.1万平方米，比上年同期分别增长1.3倍和1.4倍。5月后，二手房市场已出现了挂牌房源少于求购客户，由买方市场向卖方市场转化的趋势。

（4）商品房销售环比价格企稳微升。从3月起，房屋销售价格环比指数持续小幅微升。上半年各月的房屋环比价格指数分别为99.9、99.4、99.7、99.8、100.7和100.7；各月的房屋销售价格同比指数分别为100.1、99.6、99.3、98.7、99.1和99.8。目前市中心部分楼盘价格已超过2007年最高水平，九堡、三墩、滨江等区域基本恢复降价前水平，仅下沙区域仍低于房价最高时水平。

（5）住宅用地有所放量。随着商品房销售形势的好转，开发商资金压力有所缓解，信心逐步恢复，投资计划开始启动，土地市场渐入复苏期。1－6月，全市以招拍挂方式出让住宅用土地114宗，出让土地面积405.50万平方米，比2008年同期增长31.4％。其中市区出让住宅用地64.18万平方米，占市区年度计划供地量的48.2％，占2008年全年商品住宅出让面积的85.0％；6月以来，市区住宅用地出让开始加速，共成交住宅用地34.40万平方米，占市区上半年全部住宅用地的53.6％。

（6）资金供应情况渐趋好转。1－6月，房地产开发企业本年到位资金685.20亿元，同比增长28.9％，增幅分别比一季度、1－4月、1－5月提高27、13.6、9.9个百分点。从结构看，国内贷款203.19亿元，增长5.2％；自筹资金93.44亿元，增长24.8％。其中自有资金49.38亿元，同比下降7.7％；其他资金388.57亿元，增长47.4％。在其他资金中，定金和预收款218.93亿元，增长38.6％，个人按揭贷款143.48亿元，增长63.8％。

（四）小结

由于房地产运行数据统计发布的滞后性，上文我们分析的仅为2009年1－7月的数据。根据中原住宅监测系统的数据，8月中原所监测的九个城市住宅成交量，2009年首次环比上月出现全面下降，平均降幅12％。按照降幅依次是：深圳－23％、杭州－22％、北京－14％、成都－14％、重庆－9％、武汉－8％、广州－7％、上海－5％、天津－3％。其中，8月第四周（8月24日至8月30日），被监测的大部分城市成交出现下滑，其中深圳最为显著，为2009年2月以来成交最少的一周。这一周仅成交688套，比上周减少576套，环比下降四成。其次为成都，下降14％，其余成交出现下滑的城市，包括上海、天津、重庆和杭州降幅在5％至10％之间^【18】。

由此可以看出，上半年房地产市场比较火爆，但房价在牛气冲天后，已显露出疲态。成交量则出现了明显下滑，“价升量缩”正成为市场的流行语，未来房地产市场的发展具有不确定性。

二、2010年房地产市场预测

（一）理论框架：房地产市场供求因素模型

房地产兼具消费与投资双重属性。相应地，对房地产的需求可分为两种，一类是自住需求（真实需求），另一类是投资需求（主要是通过租金或房价的上涨以获取投资收益）。已有研究表明，房地产市场需求的影响因素十分复杂，就中国目前的状况而言，影响需求的主要因素包括：城市化进程、社会人口结构（年轻人所占比重）、人口区域流动（对某些城市有影响）、家庭规模变化、经济高速增长（人均收入增长）、人民币升值、流动性过剩、资本市场情况等等；影响供给的主要因素包括土地、资金和供给结构导向政策等。影响房地产市场的各种因素可用图8-18来概括。

无论是长期还是短期，供求状况决定了房地产市场的走势。就需求而言，从长期来看，城市化、人口结构、家庭规模的变化以及人均收入增长等是需求的主要决定因素，但短期来看，宏观经济调控政策、通货膨胀预期、人民币升值以及金融市场的变化却是左右短期需求的重要因素，因为中国的房地产市场是经济主体重要的投资品种，投资性需求巨大、投机性极强。就供给来说，新建住房（一手房）和存量住房（二手房）构成了房地产市场供给的两大组成部分。特别值得一提的是，经过10多年的发展，存量住房的规模日益膨大，目前的高“空关房”比率致使二手房成为满足需求的重要来源之一。在上述供求框架中，宏观经济调控政策对供求两方均有重要作用。其中，土地政策、保障住房政策主要影响一手房供给，货币政策、税收政策主要对投资需求和二手房供给产生作用。

图8-18　影响房地产市场供求的因素

预测2010年的房地产市场走势，需要重点考虑那些短期内易变的因素，包括宏观经济调控政策、通胀预期、金融市场的变化等。鉴于房地产建设周期较长，2010新房供给相对较为稳定，二手房的供给将是市场供给总量的重要组成部分。在一个存在较多投机成分的存量市场中，那些短期易变的因素不仅对投资需求有影响，同时也会影响二手房的供给，因为追涨杀跌是投机市场的常态特征。

（二）2010年房地产行业发展环境变化趋势预测

1．经济环境变化趋势预测

（1）国际经济形势预测

受惠于各经济体宽松货币政策和积极财政政策，截至2009年7月，全球经济衰退正在接近尾声，但全球经济恢复的动力仍然并不强劲，复苏基础仍不稳固，未来经济运行仍具有不确定性，国际经济形势的判断比较复杂。

7、8月份公布的经济数据显示，美国经济复苏信号增多，奠定了复苏增长的基础。2009年第二季度美国实际国内生产总值（GDP）增长率为－1％，好于预期。经济学家预测第三季度美国经济将出现正增长。此外，美国住房市场有关指数、消费者信心指数、先行经济指数、个人消费等经济数据都呈现积极信号。美国贸易平衡状况也有所改善，经常项目赤字缩小。

就欧元区而言，7月份欧元区经济敏感指数已连续4个月回升，欧元区7月份制造业采购经理指数由6月份的42.6回升至11个月来高点46.3，创下了有记录以来的第二大点数涨幅，并且高于市场预计的46.0。这显示制造业活动萎缩程度大幅放缓，预示着欧元区经济正呈现好转迹象。

日本7月工矿业生产指数上升2.4％，已连续第四个月上升，而7月的消费信心指数连续第七个月走高。6月经常项目盈余年率大增144.4％，为16个月来首次增长，这对高度依赖出口的日本经济无疑是个好迹象。

然而，全球经济复苏前景不确定性仍很大，许多方面呈现出复杂性：一方面部分经济指标出现好转，但另一方面困扰经济复苏的失业问题依然严峻，当前的经济复苏被称之为“无就业复苏”，美国和欧元区的失业率均仍可能突破10％，日本失业率也创6年新高，达到了5.4％。一方面一些接受政府援助的大型金融机构已扭亏为盈，但另一方面银行毒药资产问题仍未解决，去杠杆化和信贷紧缩局面没有改变，并且东欧银行坏账率正在上升，未来存在再次出现源自金融市场的冲击的可能性。一方面股市、楼市、油价、金属价格等出现飙涨，但另一方面实体企业业绩扣除成本削减因素外依然不佳。一方面利率已降至历史低点，政府出台各种补贴措施，但另一方面是消费者收入不见起色、消费信心不足，失业是影响消费信心的主要因素，而“失业－不消费”的恶性循环可能形成新一轮经济下滑压力。一方面，流动性泛滥、美元贬值风险和大宗商品飙涨带来通胀威胁，另一方面却是总需求不足带来的通缩压力。

在这一不确定的世界经济形势下，2009年能否走出衰退、是否需要第二轮经济刺激计划、量化宽松货币政策该如何转变等成为各方争论的焦点。尽管如此，各方对2010年的预测还是相对乐观。根据国际货币基金组织发布的预测^【19】，2009年世界经济预计将收缩1.4％，2010年可望增长2.5％。美国经济2009年将收缩2.6％，2010年则增长0.8％。与此相应，就利率政策来说，美元利率反转年内有可能，但第三季度可能性不大。日本、欧元区利率可能维持现有水平，利率下调的空间缩小。

（2）国内宏观经济状况预测

2009年以来，在国际金融危机影响不断蔓延和深化的背景下，中国经济应对政策取得较好成效，投资高速增长，消费稳步提高，工业生产稳步反弹，宏观经济总体企稳回升，1－6月GDP同比增长7.1％，其中二季度增长7.9％，比一季度提高1.8个百分点，经济恢复速度超出预期。尽管目前经济企稳回升趋势日渐明显，但经济运行基础并不稳固，未来的持续稳定发展将面临不少挑战^【20】。

——外需回升尚需时日。目前美、欧、日主要经济体经济虽有企稳迹象，但危机调整不会在短期内结束，世界经济复苏过程会缓慢而曲折。此外，部分发达经济体的消费模式有所改变，居民消费观念有从“过度消费”向“量入为出”变化的迹象，可能影响全球消费市场扩大。国际贸易或进入低速增长期，贸易摩擦也将进入多发期，国际贸易环境有可能恶化。未来一段时期，我国出口很可能会持续低速增长。1－7月份，我国对外贸易进出口总值同比下降22.7％，其中出口下降22％，进口下降23.6％。预计从2009年第四季度开始，随着美国等外部经济体的经济复苏，中国的出口形势将会好转。

——政府投资与消费增长的可持续性问题。政府投资是目前拉动经济企稳回升的最重要力量，其对GDP的贡献远远超过消费与净出口。然而，由于政府投资难以保持长期高速增长，要保持经济增长动力、增强投资发展活力，必须实现由政府投资向社会投资的转换。但除房地产投资外，还需培育新的投资增长点。从消费来看，尽管消费增加幅度有回升，但主要还是由政府消费和企业消费构成的，家庭消费增幅并不明显。就2009年一季度分解数据来看，消费贡献了7.1％增长率中的3.8个百分点，然而，其中政府和企业消费贡献达到2/3，只有剩下的1/3增量才是居民消费的贡献。因而，内需中具有关键意义的家庭消费仍然是复苏动力中的短板，内生型经济增长的动力仍未确立，目前的高投资、低消费的增长结构将面临挑战。

——产能过剩与重复建设问题突出。目前，我国从低端到高端产能、从内需到外需产能、从传统到新兴产能均不同程度面临过剩问题。自2008年四季度启动的4万亿元投资计划，部分项目存在趋同化与重复建设的苗头。一是钢铁、水泥等传统行业产能过剩矛盾较深。据统计，2008年底我国粗钢产能6.6亿吨左右，目前实际需求为4.7亿吨左右，1.9亿吨左右产能出现闲置。水泥行业总产能达到17亿～18亿吨，而市场需求量大约为14亿吨，存在3亿～4亿吨过剩产能。然而，工信部调查显示，2009年上半年在钢铁、水泥等行业仍然存在盲目投资的现象，水泥投资同比增长78.6％，钢铁行业出现了部分未批先建或违规建设的新开工项目，这其中不乏若干重复建设工程。二是外需行业产能过剩问题难以解决。受金融危机影响，2009年以来，中国出口呈现急剧下滑趋势，导致大部分为外需服务的生产能力出现过剩，其中不仅包括纺织、鞋帽、箱包等低端产能，而且还包括多晶硅、光伏太阳能电池等高端产能。这些产能的生产特点、产品设计、经营模式以及销售渠道均具有明显外向型特征，难以通过国内市场容纳并消化。三是部分新兴行业显露产能过剩迹象。新能源、新材料等行业目前在我国属于新兴产业，发展处于起步阶段，需求市场尚未充分建立。但是在本轮大规模投资的刺激下，部分新兴行业由于新建项目快速增长，产品需求体系建设滞后，已经出现了产能过剩迹象。

——较强通货膨胀预期。为应对危机，全球各国给经济注入了大量的流动性，这将导致国际大宗商品价格在今后较长的一段时间内，都将处于经济基本面和流动性共同推动的上涨时期，这将形成全球通胀压力。尽管2009年1－7月中国CPI、PPI均未出现正增长，但水、液化气等资源价格的上涨却非常明显。考虑到上半年中国7.37万亿元的天量信贷以及全球流动性的泛滥，社会通胀预期增加，中国股市、房市等资产价格迅速回升，部分城市的房价已经超过了2007年的高位。央行在二季度货币政策执行报告中也明确指出，“全球商品市场整体呈现触底回升之势，未来‘输入型’通胀压力增加。同时，国内需求继续回升，流动性持续宽裕，通胀预期有所显现”。虽然产能过剩带来的通货紧缩可能会抵消部分通胀压力，但通胀预期的影响仍不容小视。

总体而言，我国经济企稳回升趋势日渐明显，随着世界经济的复苏，2010年出口有望再度成为中国经济增长推动力，并弥补政府投资支出放缓造成的一些空缺。与此相应，中国的宏观经济政策将会做出调整。

2．政策环境变化趋势预测

（1）总体宏观经济政策

由于2009年经济触底回升，2010年中国经济将全面复苏，但考虑到目前经济的增长仍然有许多不确定性因素，因此2009年下半年及2010年年初政府仍然会保持政策的稳定性与延续性，继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

但是，必须承认出口——投资驱动的经济增长模式必将调整，无论是短期经济恢复还是长期可持续发展，最终都将不得不也只能主要依靠内需——居民消费的增长，目前的投资／消费比例难以为继。因此，后续的宏观经济政策既要考虑短期应急，也应关注中长期发展。2009年下半年在继续实行以积极财政政策和适度宽松货币政策为主的宏观经济政策的同时，政府也会积极进行政策内容调整，从短期应急对策向中长期发展政策过渡，政策的重点将会从“保增长”转向“调结构、促民生”。央行8月份公布的二季度货币政策执行报告明确表示“将灵活运用货币政策工具，引导货币信贷适度增长，并根据国内外经济走势和价格变化，注重运用市场化手段进行动态微调”。可以预计，当2010年出口明显好转，经济增速大幅上升（GDP增速上升至2位数），通胀压力突出时，调结构成为宏观经济的主要任务，此时货币政策基调可能发生改变，宽松货币政策将会退出，上调存款准备金率及加息可能成为货币政策的重要内容。

（2）房地产调控政策

房地产行业的支柱地位及其民生属性决定了宏观调控政策将会成为伴随其发展的一种常态。2008年前的调控政策在很长一段时间内都属于明显的紧缩型政策，且力度越来越大，全球金融危机以及自身经济周期的规律作用下，房地产市场形势急转日下，政府的调控政策也来了一个180度的大转身，由紧缩转为宽松。近期房地产政策的轨迹如图8-19所示。

图8-19　近期房地产政策轨迹^【21】

图8-19显示，政府在金融危机恢复时期调控房地产的主要出发点有两个方面，一是保持一定速度的房地产投资，二是为积极财政政策筹资，这两个方面都需要维持稳定的房价。为了调和高房价带来的社会矛盾，政府在一定程度上也关注低收入人群的住房问题，《2009－2011年廉租住房保障规划》可以达到两个目标，一是保障性住房的建设增加了固定资产投资，符合“保增长”目标；二是从经济适用房到廉租房的重大结构调整，有利于将保障性住房与商品房明显区分，有效化解保障性住房对商品房市场的冲击，为商品房价格维持高位创造条件。

政策利好和通胀预期使房地产市场在2009年的第二个季度迅速回暖并不断升温，1－6月，销售面积与销售价格都快速上涨，个别城市上半年的销售面积甚至已超过2008年的全年销售面积，并刷新了最高房价水平。在经济复苏尚不稳固，货币政策微调之际，全国楼市的快速回暖趋向过热时，政府将会给房地产市场适当降温，从近期政策来看，收紧二套房贷、物业税的动议，各部委在网站、新闻媒体前的表态等等均显示出未来的政策意图。就物业税来说，尽管该税种的开征将是大势所趋，有利于理顺房地产领域各种税费，给地方政府建立稳定的财税来源渠道，改变地方政府短期行为。从长期看，开征物业税将加大住房消费的持有成本，会削弱房地产的“投资品”属性，对投资性需求不利。但物业税的开征涉及一系列复杂因素，真正推出仍需要较长时间（2～3年），2010年决不会真正实施。业内人士估计，未来我国将仿效香港实行“低税率、宽税基”的物业税政策，为防止市场的大幅波动，过渡期间，目前大部分商品房将获得减免的安排，商业用房、大户型高档商品房及别墅将先实施。

房价维稳将是2010年管理层的调控目标，因此，政府不会出台严厉的可能导致房地产行业过冷的紧缩型政策。未来房地产调控政策的方向是根据房地产市场的运行状态温和调控：楼市降温则会放宽政策的执行；楼市过热则将会通过取消优惠利率下浮幅度、提高首付比例、加息、严格执行外资投资房地产政策，以及热议物业税等措施来引导和抑制投资性需求。

（三）2010年房地产市场供需预测

“政策市”以及“投资品”属性决定了中国房地产市场的未来走势依赖于政策的类型与力度。尽管从中长期来看，房地产（住宅）需求远大于供给是房价走高的内在依据。据测算，2009－2013这五年内住宅供给为30.63亿平方米，需求为41.9亿～53.38亿平方米，供求缺口达到11.33亿～22.75亿平方米之巨^【22】，因此，房价上涨是一种中长期趋势。不过，从短期来看，由于人们的需求在很大程度上会受到调控政策及预期因素的影响，当政策严厉、房价看跌时，人们会暂时观望、延缓实现自身的购房需求，已入市的投资者抛出房子，增加供给；而当政策宽松，房价看涨时，人们则会实现甚至提前释放购房需求。因此，2010年房地产市场发展取决于政策及人们的预期。政策和预期都基于现实的运行，本报告试图比较2007年和2009年市场行为主体及供需状况，以此来判断2010年的市场形势。

1．需求

（1）自住需求：居民的支付能力

对于自住需求者来说，居民的支付能力是关键的因素。2009年与2007年相比，其支付能力并未出现明显下降，体现在居民整体储蓄水平仍在上升，财富仍在增长，这决定了居民的首付能力。即使在2008年金融危机时期，城镇居民的人均可支配收入依然有较大增长，2008年达到了15781元^【23】，比2007年增加了1995.2元。目前宽松的住房信贷政策更是降低了购户成本，有力支撑自住需求的实现。

房价收入比是衡量房价与居民支付能力是否匹配的较好指标。由于自住需求是房市需求的基础，因此，房价收入比对于判断房地产市场状况尤其是房价的可持续性具有重要的参考价值。

房价收入比在世界范围内得到普遍运用，不过，由于各国国情不同，房价收入比并不存在统一的合理区间。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。值得注意的是，在具体计算时，各国所选的数据类型及质量存在差异，因此计算所得结果的可比性并不太高。

关于房价收入比的计算，由于研究者选用的数据不同，存在很大差异。本文以下式来计算房价收入比：房价收入比＝年度城镇人均住房面积（建筑面积）×年度商品住宅均价／年度城镇居民人均收入。就全国整体而言，从新房销售均价的数据来看，1997－2008年的房价收入比波动不大，保持在6～8之间，最高值出现在2007年，房价收入比的数值达到7.40（见图8-20）

图8-20　全国1997－2008年的房价收入比^【24】

房价收入比作为衡量居民对房价购买承受力的指标，具有一定的合理区间。我们还可以从另外一个视角——现金流的角度来考查这一指标。根据中国住房信贷政策，按最常用的按揭贷款等额还款的方式可以建立模型推算居民住房价格的可承受能力。在首付比例为三成，月供不得超过月收入的50％，贷款年数为30年，且偿还方式选取等额偿还的前提下，不同的房贷政策所要求的房贷收入比上限各不相同。本文比较了2007年9月前的利率政策及目前（2009年7月）的利率政策下的各种情况（见表8-3）。

表8-3　不同房贷政策下的房价收入比

从表8-3可以看出，基于现金流的角度，不同房贷政策居民可承受的房价有较多的差别。目前的信贷政策与2007年9月前相比，显然宽松许多，居民可承受的房价相应也可以高得多，这也可以部分解释上半年在经济稍有复苏起色时住房刚性需求大量释放的现象。一般来说，较大部分的居民购房时可享受公积金制度，不过由于公积金贷款金额有限制，消费者在购买房产时多选用混合贷款的方式，因此，目前房贷政策下可容忍的房价收入比上限应在9.99～12.67之间。值得注意的是，这一标准远远高于3～6的发达国家的市场上限标准，这是因为该数据是依据中国获得的住房金融贷款限额计算的家庭单位所能承受的最高的房屋价格，而不是家庭单位可以轻松支持的房屋价格，而且它也仅是从现金流的角度来计算，事实上购房时还需要一笔首付款，它对许多家庭来说也是一笔不小的负担。不过，结合前文所计算的全国平均房价收入比数据来看，目前的房价在现有的信贷政策下具有较大的支撑力。

从地区层面上看，房价收入比的差异反映了中国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度的不同。与其他经济指标类似，房价收入比的总体情况是：经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。表明相对于当地居民的收入水平来说，东部经济发达地区的房价水平确实偏高。尤其是2007年一线城市房价收入比增长过快，东部地区大城市的房价收入比更是持续攀升，表8-4显示了2009年7月若干大城市的房价收入比情况。

表8-4　2009年7月六大城市的房价收入比^【25】

如上所述，房价收入比的合理上限为9.99～12.67，因此当房价收入比超过13后，意味着房价泡沫已经孕育。六个城市中，北京、深圳、上海的这一指标已超过13，表明积累了一定泡沫。杭州、广州和成都的情况则相对良好，这是因为2009年上半年房价涨幅虽然巨大，但鉴于2008年房地产市场的调整以及城镇居民可支配收入持续增长，房价涨幅大部分被收入增长所消解，因此房价收入比的指标比较理想。2009年8月，上海、北京、深圳等城市成交价格还在上涨，但成交数量已经降低，这些城市房价能否持续上涨有待观察。

不过，对于那些热点城市而言，房价收入比的参考意义有一定局限性。因为住房需求并不仅限于这些城市的当地居民，更多地需求来自于区域外部，有些来源于全省，有些来源于全国甚至是世界需求。以当地居民的收入来替代外部住房者收入，计算的结果具有一定的偏差。当然，来源于区域外部的购房者，有相当一部分是出于投资需求，投资需求的支撑最终还是根源于本地居民的自住需求。

（2）投资需求：预期投资收益率

投资需求取决于预期的投资收益率，它对金融系统的流动性状况、其他投资渠道的收益率，通胀预期和政策预期等因素反应灵敏。

2007年处于经济周期的顶点，政府采用从紧的货币政策来收缩金融系统的流动性，该年央行10次上调银行存款准备金率，6次上调贷款基准利率，政策预期流动性不断偏紧；相比之下，2009年无论是国内流动性还是全球流动性普遍泛滥。2009年的上半年国内信贷投放达到了惊人的7.37万亿元，即使下半年收缩流动性，全年的流动性仍是非常充裕；从外部环境来看，美国货币政策宽松带动全球同步放松，全球流动性上升，并在近期不会出现拐点。流动性泛滥带来的必然结果是价格膨胀，这种膨胀既可能出现在商品市场，也可能出现在资产市场。在通胀预期之下，企业和投资者一个自然的选择就是进行通胀防御性投资。众所周知，中国的金融投资工具比较单一，特别是缺乏有效的通胀防御性投资工具；而过去10多年市场经验表明，房地产是对抗通胀最好的选择。

图8-21　2000－2009年工业全行业平均盈利能力（单位：％）^【26】

同时，就实业投资回报率来看，2009年的回报率比2007年大为降低，从2000－2009年工业企业全行业的平均盈利来看（见图8-21），2007年的盈利水平达到了近十年的高峰，2008年开始下降，这一下降趋势在2009年上半年并未得到扭转，1－5月份，全国规模以上工业企业（年主营业务收入500万元以上的企业，下同）实现利润8502亿元，同比下降22.9％。

危机时期，政府实施的一系列房地产利好政策导致房地产投资的成本显著降低，同时2008年房地产市场的调整和人均可支配收入的持续增加使得房价上涨的空间不断增大。

目前，尽管货币政策已经开始微调，但经济复苏尚不稳固，经济增长还有赖于房地产投资的增长，积极财政政策的资金保障还要求房地产市场维持在一定的活跃度。因此，虽然利率可能上调，但针对房地产市场非常严厉的调控政策在2010年可能不太会出现。因此，投资者对2010年房地产市场的预期不会太乐观，也不会太悲观，基本上属于“中性”级别。相应地，投资性需求也会保持在一定数量之上。

2．供给

（1）新建住房供给

未来住宅的新增供给要取决于土地供给、与住宅供给有关的结构性政策（如70/90政策等）及市场因素。从长远来看，土地供给是住宅供给的核心因素，但短期内，由于房地产建设周期较长，2010年的新建住宅供给更多取决于市场因素，因为在市场景气度较高时，开发商会积极盘活存量土地并加快开发、施工速度，增加有效住宅供应量，否则相反。可以从历年新建住宅的开工、施工、竣工面积来推测2010年的状况（见表8-5）。

表8-5　历年商品房施工面积、新开工面积和竣工面积及竣工率^【27】

面积单位：亿平方米

表8-6显示，从1999年到2008年，每年的施工面积从5.51亿平方米增加到27.41亿平方米，增加到5倍左右；每年新开工面积从2.16亿平方米增加到9.76亿平方米，增加到4倍多；每年相应的竣工面积从1.98亿平方米仅增加到5.85亿平方米，仅增加到3倍左右。因此，1999－2008的竣工率在不断下降，这在一定程度上增加了新建商品房供给短缺的压力。

尽管竣工率的降低可能由多种因素引起，但不可否认，开心商的推房策略、拖延竣工时间获取因房价上涨带来的巨大利润是很重要的原因。2008年房市调整清楚表明，当房市观望气氛浓厚时，开发商通过开发商减少施工量，或者停止项目施工等各种手段来对抗房价下跌的压力，这也是造成2009年上半年新建住宅供给偏紧的原因之一。2010年新建住房的供给还是要取决于开发商的经营策略。2009年房市的发展状况与2007年有类似之处，两者都从量价齐升至价升量跌，由于开发商目前资金充裕，即使量价背跌可能是市场调整的前奏，但开发商绝不会加快开发速度，大幅增加新建住房供给。

（2）二手房供给

二手房的供给主要来源于改善型需求者（将原有住房卖掉，购买更为舒适的住房）和房市投资者。由于改善型消费者的需求较为稳定，因此，二手房供给的最大波动因素在于投资者的行为（抛售或持有），它取决于投资者对未来房价的预期。在整个市场向上、政策利多、房价看涨的时候，投资者会待价而沽，二手房市场的供给紧张；在市场出现政策利空、市场向下、房价看跌的时候，投资者可能会加快抛售，二手房市场的供给增加。二手房存量市场的供给具有较大的弹性，随着房屋持有成本的上升或预期房价的下跌，二手房市场的供给都会增加。

经过十多年的发展，二手房存量市场规模不断增长，目前全国约有近170亿平方米左右的城镇存量市场，二手存量房交易的重要性不断上升。比如上海，2008年新建住房成交量约为900万平方米，而二手住房成交量为970万平方米，在上海住宅市场历史上，二手房交易量首次超过新建住房。2009年1－7月，新建商品住宅成交量为1093万平方米，而二手住宅成交量为1271万平方米，后者继续领先。从美国近30年住房市场变化看，新建住房与二手房成交比例变化不大，基本维持在1∶5或1∶6左右^【28】。二手房成交量大于新建住房不是偶然现象，这是住宅市场开始趋于成熟的标志。因为从市场特性上分析，新建住房供应容易受到开发商的控制（如通过捂盘行为）；而二手房的交易双方都是散户，市场化程度更高，更能反映市场的真实变化。

前文分析，随着经济复苏，2010年房地产政策将有调整，极度宽松的货币政策必定改变，但鉴于房地产行业对国民经济的重要性，以及房价快速上涨后市场自行会进行一定程度的修正，因此2010年预计不会专门针对房地产出台严厉政策。投资者对后市的预期不会有急转直下的改变，二手房供给预计将稳中略升。

因此，综合政策面与供需双方的分析，2010年房地产市场在经历2009年的快速上涨后，将维持高位盘整的局面，如果实体经济复苏良好，又没有较大程度房地产市场紧缩政策出台的话，2010年底前可能还会显现稳中有升态势。

三、结论及政策建议

（一）结论

中国的人口结构、经济结构、城市化进程决定了在比较长的时期内房地产价格具有上涨的基本趋势。短期房地产市场的走势在很多程度上主要受制于房地产政策的制约，政策是关键。本报告认为，基于经济维稳的考虑，与2009年房地产市场政策相比，2010年的政策将以稳定为主，因此，2010年全国房市基本上会维持高位盘整的局面；如果2010年下半年经济复苏良好，且政府没有出台进一步紧缩房市政策的话，2010年底前还有可能出现稳中有升的趋势。

（二）政策建议

中国经济结构的特点导致房地产行业与宏观经济、政府财政有着紧密关系，这是2003年以来房地产调控政策效果不理想的根源所在。为了促进房地产市场和国民经济的健康发展本报告认为，政府必须做到以下几点：

首先，用一般均衡的视角替代局部均衡的观点，结合资本市场的发展来调控房地产市场。随着近年来中国房地产市场的不断繁荣，房地产的投资品特性——金融资产特点受到了前所未有的关注，除房地产市场传统的影响因素外，经济全球化、流动性过剩、通货预期以及人民币升值等外部因素对住宅需求的影响越来越大。但是，由于这些因素都不是房地产市场本身能够决定，调控时如果单纯依靠增加房地产市场的供给并不能解决房价上涨的问题。对政府而言，调控房地产市场，不能仅关注局部均衡——着眼于房地产市场的本身，而应在一个一般均衡的框架下，结合其他相关市场特别是资本市场的发展来进行。从金融资产投资的角度来看，资本市场与房地产市场都是可供人们选择的投资市场。

其次，加快经济转型和财政改革的步伐。采取多种措施，刺激内需，要将目前的投资驱动－出口驱动型增长方式转变为需求驱动型增长方式，改变房地产行业“绑架”宏观经济的状况。同时，进行税收制度改革，改变目前地方政府的“土地财政”局面。在可出让土地数量日益减少，存量房规模不断增长，投机泡沫重新出现的情况下，开征物业税是一个理想选择。2009年5月，开征物业税改革首度被国务院提到政府议事日程上，房地产市场上开发与交易环节税种偏多，税负偏重，而持有环节税收少、税负轻的局面将有希望改变，这将有利于抑制投资需求，促进房地产市场的健康发展。

再次，多管齐下，从供需两方面来促进房地产市场的健康发展，既要满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产支柱产业作用，又要抑制房地产投机泡沫，使整个行业实现良性健康发展。具体来说，政府可以通过增加住宅土地供应、打击囤地、捂盘行为来扩大市场供应；严格执行二套房贷政策和限制外资购房政策来抑制房地产投资投机；积极推进集体建设用地的流转等制度变革来促进房地产业的发展。

主要参考文献

［1］金雪军主编：《2009年中国金融市场分析与预测》，浙江大学出版社2008年版。

［2］沈明高：《房地产市场：一次夭折的调整》，《财经》，2009年第48期。

［3］倪鹏飞：《金融危机冲击下的中国房地产2008－2009年中国房地产市场分析与预测》，《现代城市研究》，2009年第3期。

［4］赵铎：《保增长目标下的需求“喷泉”》，《国海证券研究报告》，2009年6月20日。

［5］江征雁、殷姿：《当房价上涨成为必然——2009下半年房地产行业投资策略》，《申银万国研究报告》，2009年6月25日。

［6］白宏炜：《国际经验看中国物业税推行》，《中国国际金融有限公司报告》，2009年8月。

［7］杨红旭、张秀琴：《流动性、股市与楼市关系研究》，《上海易居房地产研究院综合研究部专题报告》，2009年8月。

［8］杨红旭：《四种因素推高房价》，http://blog.sina.com.cn/s/blog-48f783610100ekh8.html。

［9］杨红旭：《二手房市场是先行指标》，http://blog.sina.com.cn/s/blog-48f783610100evje.html。

［10］李佳鹏、彭勇、郑文刚：《房价坐上“过山车”下半年酝酿“变脸”》，http://www.macrochina.com.cn/news-speed/hgjj/20090904094363.shtml。

［11］国家信息中心宏观经济形势课题组：《三季度经济形势预测分析》，http://www.macrochina.com.cn/xsfx/xspd/20090821094265.shtml。

［12］《国际货币基金组织预测世界经济正开始走出衰退》，http://www.touziyi.com/news/hongguan/200907/254009.html。

［13］《投机者被迫大量抛房杭州400万平空关房现身》，http://www.letfind.com.cn/news/2005-5/4676.html。

［14］wind数据库。

［15］中国统计年鉴及北京、上海、杭州、广州、深圳等地统计局公布的信息。

（朱建芳）

注释

【1】　倪鹏飞：《金融危机冲击下的中国房地产——2008－2009年中国房地产市场分析与预测》，《现代城市研究》，2009年第3期。

【2】　《投机者被迫大量抛房杭州400万平空关房现身》，http://www.letfind.com.cn/news/2005-5/4676.html。

【3】　杨红旭：《四种因素推高房价》，http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610100ekh8.html。

【4】　图8-1～8-5数据来源：wind数据库。

【5】　数据来源：2001－2005年数据来源于国家统计局，2006年至2009年1－7月数据来源于wind数据库。

【6】　数据来源：2001－2006年数据来源于国家统计局，2007年及2008年上半年数据来源于wind数据库。

【7】　数据来源：wind数据库。

【8】　2001－2006年数据来自国家统计局，2007－2008年数据来自wind数据库。

【9】　2001－2007年数据来自国家统计局，2008－2009数据来自wind数据库。

【10】　数据来源：wind数据库。

【11】　数据来源：wind数据库。

【12】　数据来源：wind数据库，全国35个大中城市的房屋数据。

【13】　数据来源：wind数据库，全国35个大中城市的房屋数据。

【14】　数据来源：wind数据库，全国35个大中城市的房屋数据。

【15】　数据来源：wind数据库。

【16】　北京、上海为2009年1－7月房地产市场运行情况回顾；深圳、杭州为2009年1－6月房地产市场运行情况回顾。

【17】　杭州市统计局，上半年房地产市场总体运行平稳，http://www.hangzhou.gov.cn/main/xxbs/T293733.shtml。

【18】　李佳鹏，彭勇，郑文刚：《房价坐上“过山车”下半年酝酿“变脸”》，http://www.macrochina.com.cn/news_speed/hgjj/20090904094363.shtml。

【19】　《国际货币基金组织预测世界经济正开始走出衰退》，http://www.touziyi.com/news/hongguan/200907/254009.html。

【20】　国家信息中心宏观经济形势课题组：《三季度经济形势预测分析》，http://www.macrochina.com.cn/xsfx/xspd／20090821094265.shtml。

【21】　资料来源：根据国海证券研究所与国信证券研究所相关材料整理。

【22】　金雪军主编：《2009年中国金融市场分析与预测》，浙江大学出版社2008年版，第199－202页。

【23】　2008年的城镇居民人均可支配收入数据来自2008年统计公报，2007年数据则来自《中国统计年鉴》（2008）。

【24】　房价收入比计算数据说明：1997－2007年的数据来源于《中国统计年鉴（2008）》，2008年的住宅销售均价来源于中经数据库，通过计算住宅销售额／住宅销售面积取得，2007、2008年的城镇人均建筑面积来自建设部曾经发布的信息，2007年底人均建筑住宅面积为28平方米左右，且年均增长1平方米左右，故2008年该数据为29平方米。

【25】　数据来源：2009年7月的住宅均价来源于长盛基金研究部的统计，人均建筑面积以2008年末面积作为替代，该数据来源于相应的城市统计公报；人均可支配收入为2008年底的数据乘以13％的增长来获得。

【26】　数据来源：wind数据库。

【27】　数据来源：wind数据库。

【28】　此处引用的数据来自杨红旭博客：《二手房市场是先行指标》，http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610100evje.html。