农村产权市场创新

一、吉林省农村产权市场发展的意义

所谓产权市场主要集中在土地承包经营权、房屋产权、林权等其他资源型用益物权，也包括农机等生产性资产和存粮等的存货资产的产权交易市场。这些市场对农村金融的意义在于为农村信贷提供合适的抵押品。

农村产权制度包括开展农村集体土地所有权、集体土地使用权、土地经营承包权、林权和房屋所有权确权登记，明确产权；建立耕地保护制度；建立转让平台，促进土地承包经营权、集体建设用地使用权、农村房屋产权、林权等的流转。中共十八届三中全会明确提出“建立农村产权流通市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行的改革方向，明确了深化农村土地制度改革的重点，紧紧围绕确地、确权，坚持赋能、放开，深入推动农村产权制度改革。”我国应该抓紧构建归属明晰、权责分明、安全保障、流转顺畅的农村产权制度。

产权交易作为资本市场的新兴平台，有它独特的创新之处，那就是完善产权市场的建设。发展农村产权交易市场，农村流动性较差的资本的激活，是农民增收的安全保障，对加快农村资产资本化进程具有深远影响。

农村产权制度改革有它特殊的目标和任务，即通过对农村产权制度改革，进一步的建立所有权制度、完善安全保障、完善权责分明以及流转顺畅的现代农村产权制度，使得整个农村市场经济体制更加健全，改善发展环境；促进农村集体经济持续健康发展，提高基层治理水平。

第一，增加要素资源流动速度，将资源使用效率最大化。

同城镇产权市场相比，农村产权市场在要素的流动方面没有起到重要影响。通过建立农村产权交易市场，可以加速要素资源流动，从而使农村资源财产化、资产化、财富化，帮助农民脱贫攻坚，向更有利的方向发展。当前的局面是农村资本向城市净输出，通过改变这种局面，可以使农村吸收到更多的资金，并帮助改善农村建设与改革，减小城乡差距，有利于加速发展城乡一体化的格局。农村产权交易市场通过完善农村资源交易体制，建立产权交易机制，使各类农村资源得到利用，配置效率得到提高，尤其是土地资源得到优化，实现为土地流转需求对接到融资协调提供全产业链服务。农业承包地得以抵押，很多农民通过这种方法有效地缓解农业融资贷款难，使资产利用效率得以提高。

第二，促进农地规模经营，推动农业现代化发展。

随着我国工业化、城市化进程的不断加快，农业机械化逐步完善，为我国土地集约化、现代化经营创造了良好的基础。扩大农地种植规模，可以使得城乡土地、人口、产业、空间布局更加优化，从而达到人口向城镇集中，土地向规模集中的目的，促进农业生产竞争力，提升农业生产效率。为了充分发挥市场经济的作用，我国需要对农村产权交易市场的发展起推动作用，这在很大程度上促进了农村资产资本化的进程。通过这种方式，能够使农村产权交易更具活力，使农民在产权流转过程中获得更大收益，对于优化农村各类资源的配置，推动新型农村的建设有着重要的意义。

二、吉林省农村产权市场的发展现状

近年来吉林省农村产权制度改革成效明显，确权工作稳步推进，搭建起产权流转平台，构建了促进农业产业化发展的机制，有效推动了当地农业规模经济发展。吉林省应该准确界定集体土地所有权，放宽对农民土地发展权的限制，发挥农民在产权改革中的主体作用，完善基层治理机制，全方位保障农民权益。吉林省农业委员会主任李国强认为，农村产权制度改革的核心是建立符合市场经济规律的归属清晰、产权明确、保护严格、流转顺畅的现代农村产权制度，促使农业土地“还权赋能”功能的有效运作。按照现代农村产权制度要求，吉林省建立了耕地保证金制度，对农村集体土地和房屋机构进行了批准和登记，基本建立了农村产权交易市场规则，确保农村产权有序流动。

吉林省农村产权制度改革的成果主要体现在三方面：一是改革逐渐深入人心，确权工作稳步推进；二是搭建了产权流转平台，产权流转功能初步实现；三是构建了促进农业产业化发展的机制，有效推动农业规模经济发展。

长春农村产权交易中心2014年12月注册成立，是经长春市人民政府批准设立的非营利性公司制企业。该公司属于综合性市场平台，集办理农村各类产权登记托管、信息发布、政策咨询、物权交易、土地流转、融资服务为一体，鼓励农民个人产权进场流转交易。其首期推出20宗流转项目即：1921.8亩旱田、308亩林权、15亩养殖场、8亩水田、7.5亩养殖场和1810平方米农村宅基地。这些项目分布在省内松原、蛟河、榆树、德惠、农安、九台、双阳、绿园、二道、净月等地。

目前，通化市59个乡镇农村产权交易中心已全部建立，农村土地产权交易中心基础设施的建设方面共投资169万元，其中包括购置190件电脑等设备，完成487件农村集体经济组织的资产、资源交易，成交金额6123.8万元，成交的标的物主要是村集体的水库、四荒地、村集体的资产，如车辆、房屋等。与此同时，通化市农经局充分利用广播、电视、电台、报纸等新闻媒体报道积极开展宣传，积极调动广大农民群众参与的积极性，进一步完善产权交易中心服务功能，实现资源、资产和资金的合理转换，促进农民财产性增收。

九台区于2016年加强体系建设，拟成立18个分中心和283个乡镇农村产权交易服务站，组建覆盖全区的农村产权经纪人队伍，形成区、乡、村三级平台和长春市、区、乡、村四级服务体系，逐步设立覆盖全区的农村综合产权交易中心的分支机构，根据乡镇、村的不同需求，逐步建立农村综合产权交易服务站。在土地承包经营权流转服务基础上，对集体建设用地流转、集体林权交易等方面开展积极的探索。

2016年随着公主岭市农村产权交易平台正式上线运营，吉林省首个由政府和互联网企业 ——土流网合作开发的农村产权服务中心成立，标志着公主岭市作为吉林首个农地金融综合改革试点探索进入新阶段。“政企合作”模式下的农村产权交易服务平台，在民营资本和涉农公益性服务中寻求平衡支点，将政府的公信力和土流网先进的模式和专业的技术进行嫁接，实现优势叠加，既能为农民提供高效快速的产权交易服务，又能借助土流网的外力让平台主体实现持续发展，加速盘活农村的沉睡资源，激活了农村新的活力。

三、国内农村产权市场建设的经验

1949年以前，中国实行的是封建土地私有制。在这种情况下，土地所有权和使用权基本上是分开的，导致土地问题几乎成为社会矛盾的焦点。1958年人民公社运动宣布土地私有制结束，最终确定农地集体所有制。1962年，为了巩固土地集体所有制和稳定农业生产，中央建立了“三级所有，队为基础”的制度，主要特点为土地所有权和经营权高度集中统一、集体土地无偿使用。20世纪70年代后期，建立了农村土地家庭承包经营制，确定了集体土地所有权或国有土地所有权与经营权分离的新型土地关系。现阶段我国农村土地经营实行的基本制度是以家庭承包制为基础、统分结合的双层经营体制。

中华人民共和国成立以来，中国的林权制度改革发生了重大变革，1949年首次实行国家土地改革，经过不懈努力，建立了森林权利私有化制度；截止至1978年，我国完成了农业集体化改革；改革开放之后的林权改革，经历了三个阶段：三定政策阶段、多样化经营改革阶段、林业改革深化阶段，在三定政策时期，林权由集体所有转变成集体和个人混合所有模式，多样化经营改革阶段，林权已经开始逐渐走向市场化，在深入探索的时期，我国逐渐向非公有制林业迈进。

以江苏省为例，分析并总结我国农村产权市场的现状。截至2016年，江苏省10个农村土地经营权抵押贷款试点县（市、区）已发放贷款1411笔、金额7.04亿元，其中授权试点以来发放贷款319笔、金额1.03亿元。3个农民住房财产权抵押贷款县（市、区）已发放贷款3220笔、金额8.06亿元，其中授权试点以来发放贷款1315笔、金额1.74亿元。

第一，加快“两权”确权颁证。徐州市沛县与23.1万农户签订土地承包合同，颁发土地承包经营权证书18.6万户。同时，该县为349家新型农业经营主体颁发了《农村土地经营权证》。第二，地方政府构建服务平台。2015年，沛县农村综合产权流转交易中心由当地政府组织成立，各镇设立分理处，各村设立服务站。第三，银行采取多种方式放贷。一是单纯的“两权”抵押方式。2016年2月，无锡市阳山安阳水蜜桃专业合作社（国家级）取得来自于中国农业银行无锡惠山支行发出的贷款450万元，抵押物为112亩土地承包经营权，并不附加其他任何担保措施或回购协议。二是“两权抵押+担保公司担保”方式。如授权试点后，宿迁市泗洪县相关银行发放的土地承包经营权抵押贷款34笔共1347万元，均由江苏汇隆担保公司提供担保。三是“两权抵押+第三方担保”模式。中国农业银行沛县支行、中国邮政储蓄银行沛县支行总计发放贷款151笔、金额4830万元，抵押方式为以保证担保为主，土地（耕地）经营权为弱抵押。四是借助平台公司发放贷款。如中国农业发展银行沛县支行为家庭农场发放土地经营权抵押贷款118个总计3000万元，通过借助沛县汉润农村土地流转经营公司“润农金”产品发放贷款。

四川省的“两权”抵押贷款进展的也如火如荼。2015年，内江市辖内3个县区成为四川省首批农村产权抵押融资试点：即市中区、东兴区、资中县。目前，四川市中区联社作为“两权”抵押贷款试点机构，发放农村承包土地经营抵押贷款6笔，总计金额630万元，当前余额6笔金额570万元；2016年以来以传统方式发放农房抵押贷款314笔金额1485万元，均为以暂扣房产证方式发放的间接农房抵押贷款，直接农房抵押贷款暂无余额。市中区通过“两权”抵押贷款创新运用，打造出一个贷款手续简单、融资成本低廉的平台，有效地解决了农民贷款担保难题。

四、促进吉林省农村产权市场发展的思路

自2015年底开始的吉林农村金融综合改革试验，为吉林省农村金融发展提供了历史性机遇，吉林省农村金融开始进入战略性的调整、创新、发展时期。通过综合改革发展，吉林省农村金融将成为具有较强区域影响力、较大辐射空间的金融腹地。所以现阶段我省需要加快推进农村金融产业多元化，加快吸引各类新型互联网金融机构入住试验区等方式，进行深化改革。

目前我省面临着如下问题：评估体系不健全，在“两权”抵押贷款过程中，没有公允的行业评价标准，没有专业的价值评估人员，没有市场认可的中介机构，因此，在贷款办理过程中难以对产权价值做出准确的判断。

抵押物处置机制不明晰。由于农房、土地的特殊性质，现行法律只办理同村村民转让宅基地及房屋使用权的过户手续，其他一律不受保护，并且农村农民观念传统、民风淳朴，农房的处置流转仅能在本村集体经济组织内部流转，如何处置抵押物客观上存在较大问题，这也给风险的化解处置带来困难。另外，关于开展农房抵押贷款试点的相关制度办法还未正式出台，地方相关管理部门的初步意见仍为备案制，这对贷款出现风险后试点机构的优先受偿权的实现存在较大难度。

现就加强吉林省农村产权市场发展提出如下参考思路：

一是完善“两权”抵押登记制度。建立完善的农村“两权”抵押登记制度，规范抵押登记流程，明确职能部门，做好农村产权抵押登记工作，防止抵押登记出现“一地多押，一房多押”等重复抵押现象，有效保护抵押权人的合法权益。在依法合规的前提下，进一步优化抵押登记流程，提高抵押登记便捷性。出台相关农村产权再转让的政策和制度，不断拓宽农村产权流转交易对象范围，确保因贷款出现违约后，银行业机构处置抵押物再转让的合法合规性。

二是规范农村产权交易流转市场。制定完善农村产权流转交易市场运行规范，建立“两权”抵押、流转、专项服务机制评估，加快发展多种形式的农村产权流转交易市场。建立完善农村产权多层次网络平台和监控系统，提供信息沟通、委托流转、组织交易、政策咨询等服务，并加强管理，规范流转程序。并指定小企业金融服务中心为土地经营权抵押贷款业务的经办网点，各乡镇网点为农房抵押的经办网点，及时跟进贷款需求，开展融资对接和支持，妥善化解农村产权纠纷。

三是建立农村产权评估体系。根据市中区政府部门建立的农村产权评估专家信息库及产权价值参考目录，建议出台专门的土地价值和农房价值评估办法，根据市场、公平、公正、客观原则，制定土地价值和农房价值评估的参照标准。由于农村产权的特殊性，农村土地采取多种方式评估，如评估机构评估、银行自行评估、委托有关专家测算或者借贷双方协商等方式开展农村产权抵押价值评估，科学制定建立评估依据和标准，根据市场变化客观确定农村产权价值尤为重要。

四是加强金融产品创新。开展“两权”直接抵押融资模式，对于符合贷款条件、额度能直接满足融资需求的经营主体，直接以土地经营权抵押或农户抵押的方式获得融资需求。创新贷款模式。积极采用“农村土地经营权+信用担保”、“农村土地经营权+联保”、“公司+基地+合作社+农户”等组合担保方式，为经营主体的发展畅通渠道。