年南宁市房地产市场价格小幅下降

莫　然

2015年，南宁市房地产市场受政策因素影响成交量保持稳定增长，但由于翘尾因素影响全年销售价格小幅下降。据调查资料显示，2015年南宁市新建住宅价格下降3.1%，其中新建商品住宅价格下降3.2%。

一、房地产市场运行情况

（一）新建住宅量涨价跌

1.新建住宅销售价格低开高走。2015年南宁市新建住宅（含保障性住房）价格下降3.1%。各月同比涨幅分别为-5.1%、-5.9%、-5.9%、-5.7%、-5.8%、-4.8%、-3.7%、-2.2%、-0.8%、0.1%、0.8%和1.7%。其中新建商品住宅价格下降3.2%，各月同比涨幅分别为-5.2%、-6%、-6.1%、-5.8%、-6%、-4.9%、-3.8%、-2.3%、-0.8%、0.1%、0.8%和1.7%。调查结果表明，2015年新建住宅价格总体上低开高走，同比涨幅呈逐月止跌回升态势。

从反映房地产市场价格短期变动趋势的环比指数序列观察，2015年各月新建住宅环比分别上涨-0.3%、-0.5%、0.2%、0.3%、0、0.4%、0%、0.4%、0.1%、0.5%、0.4%和0.3%。其中新建商品住宅各月环比分别上涨-0.4%、-0.5%、0.2%、0.3%、0、0.4%、0、0.4%、0.1%、0.5%、0.4%和0.3%。调查结果表明，2015年南宁市新建住宅价格自3月起稳步回升（如图1、图2所示）。

图1　2015年各月南宁市新建住宅价格走势

图2　2015年各月南宁市新建商品住宅价格走势

2.新建住宅成交量大幅增长。据南宁市住房保障和房产管理局数字显示，2015年南宁市新建住宅网签84310套、交易面积855.59万平方米，比上年分别增长38.6%和38.1%。2015年与2014年每月网签成交面积涨幅曲线基本一致，除12月外每月成交量比2014年都有较大幅度上涨（如图3所示）。

图3　2015年与2014年南宁市各月新建住宅交易面积对比

（二）二手房市场交易活跃

1.二手住宅价格逐月略涨。2015年南宁市二手住宅价格各月同比分别上涨-4.7%、-4.9%、-4.4%、-4.6%、-2.7%、-2%、-0.5%、-0.8%、3%、4%、3.2%和4.2%；各月环比分别上涨-0.2%、-0.4%、0.9%、0.2%、1.1%、0.7%、0.5%、0.2%、0.1%、0.4%、0.5%和0.1%（如图4所示）。

图4　2015年各月南宁市二手住宅价格走势

2.二手房交易量大幅增长。2015年年初以来，随着营业税免征年限由5年缩短为2年、二套房首付比例的降低、新公积金政策的出台、降准降息政策的利好因素影响，二手房市场不断升温。据南宁市住房保障和房产管理局数据显示，2015年南宁市二手房成交面积193.65万平方米，增长33%。

二、房地产市场运行特点

（一）从政策因素看，各种利好叠加出台

自2015年3月1日起，央行的5次降息五次降准，刺激了原本比较低迷的房地产市场，而降低首付比例和公积金政策调整等一系列房地产优惠政策与全面放开“二孩”政策的利好叠加，刺激了改善型需求的充分释放。可以看到，自2015年3月起南宁市新建房价格、二手房价格和销售量也跟着一系列的利好政策环比稳步上涨。

（二）从库存状况看，库存有所增加但消化周期稳定

据南宁市住房保障和房产管理局数据显示，截至2015年12月31日，南宁新建商品住房累计可售面积698.75万平方米，同比增长9.5%；可售套数67699套，同比增长14.9%。数据显示，南宁市新建商品房较上年库存有所增加。据南宁市住房保障和房产管理局数据显示，2015年南宁市新建商品住房（不含保障性住房）批准预售面积871.63万平方米，共85488套，比上年分别增长26%和27.9%；新建商品住房成交面积811.65万平方米，成交套数78526套，其中，成交面积占批准预售面积的93.1%，即新建商品房本年度销售的面积与批准预售的面积大抵相当，库存压力不算大。

（三）从市场需求看，刚性需求仍为楼市购买主力

从不同户型的成交情况来看，中小户型的普通商品住房是市场主力，小于90平方米户型成交量占总量的40.9%，90～120平方米户型成交量占总量的34.1%。从不同价位的成交量来看，低于7000元/平方米的中低价位房是主要的成交价位区间，占69%；高于10000元/平方米的高价位房仅占3.8%。调查结果表明，低价位、紧凑中小户型楼盘备受青睐，是首次购房者的首选和市场销售主力，刚性需求为全年楼市购买主力。

（四）从区域情况看，新旧城区都有亮点

1.五象新区楼盘销售火爆。2013年知名房企进入五象新区拿地，2014年下半年开始供货，2015年进入强推期，每月商品房签约量均靠前列。据南宁市住房保障和房产管理局网签数据显示，2015年南宁市良庆区与邕宁区网签量达到22442套，超2015年南宁市网签量四分之一，成交面积达到230.6万平方米。五象新区销售火爆主要由于市政配套建设逐渐完善：2015年6月，青山英华立交、五象平乐立交主线、玉洞平乐立交主线通车，良庆大桥顺利合龙，预计2016年通车；青山大桥、青坪大桥全线动工，诸多大牌社区签约名校。良好的发展前景使五象新区成为越来越多人的购房首选。

2.旧城区表现同样亮眼。据南宁市住房保障和房产管理局网签数据显示，青秀区和西乡塘区2015年度网签量分别为15197套和16681套，分别占总网签量的18%和19.8%。青秀区配套完善、开发相对成熟及火车东站圈等因素吸引了大批改善型购房群体，而火车东站圈旁，随着长虹路通车，万科城、荣和悦澜山等几大新盘顺势推出，凤岭北版图扩张，进入快速发展期。老城区西乡塘的各大高校外迁，学校的商圈也吸引了不少购房者。除此之外，因万达、恒大的加入，江南区进入大牌时代，2016年或迎来成交旺季。

3.各城区房屋品质结构分布合理。从2015年网签数据来看，由于青秀区商业、教育和医疗等市政配套设施完善，均价遥遥领先于其他城区，青秀区改善性住房居多，144平方米以上的住宅销售面积占总销售面积的26.3%；今年以来，五象新区发展势头迅猛房价不断上涨，良庆区均价排在第二，面积以中小户型居多，144平方米以上的住宅销售面积仅占总销售面积的6.1%；由于江南区当前房地产市场多往吴圩方向发展，道路交通及其他配套设施还不完善，均价最低，且144平方米以上的住宅销售面积仅占总销售面积的2%，面积以刚需小户型为主，90平方米以下的住宅销售面积占总销售面积的38.8%。

（五）从企业品牌看，知名品牌受市场关注度高

2015年，南宁市房地产开发销售项目百花齐放，但消费者仍比较热衷于选择知名品牌开发商旗下的项目，认为质量和服务都相对更有保障。数据资料显示，2015年销售排名前十的房地产项目销售面积为257.58万平方米，占全市商品房销售面积的30.1%，这些项目均来自万达、中海、华润、绿地、恒大及嘉和等全国房地产知名品牌，且全年销售前十中有四个房地产项目集中于五象新区。

三、存在的主要问题

（一）市场上小产权房屡禁不止

城市房价相对较高、监管有漏洞及农地制度不合理等因素导致小产权房产生。目前从各种政策看，小产权没有合法化的可能，这些小产权房扰乱市场秩序不仅得不到房产证无法办理落户，还存在着交不了房和房屋质量得不到保障等各种隐患。

（二）中小型房企销售竞争压力大

整个房地产进入深度调整时期，不再具备过去高增长的能力，在长期去库存压力下，未来对于房地产行业来说，利润率降低将成为常态。利润的下滑也将加速房地产内部的洗牌。南宁市今年进驻了多家有实力的央企，在产品的设计和推广营销方面经验高于本地的中小型房企，本地房地产企业销售竞争压力增大，未来不排除许多中小型房企面临破产、倒闭和重组的命运，且有可能导致烂尾楼现象产生。

四、对策与建议

（一）加大监管力度，探索联合执法

在现行法律框架下，国土、规划、建设、房产多部门，面临着监管真空，使得小产权房为数不少。需国土、规划、建设房产、工商等相关部门的联合整治，从报建审批、广告管理、监督执法、信息公开等多方面进行联合管控，杜绝小产权房产生。

（二）政府部门加强政策引导

有关部门应结合城市总体规划和社会经济发展水平，科学制定我市房地产行业发展规划；加强引导房地产企业适应目前经济发展的新常态，准确把握房地产行业的发展方向；发掘潜在购房人群，推进以人为核心的城镇化，加快户籍制度和住房制度改革，鼓励农民进城购房，努力实现房屋供需总体平衡、供应结构合理、空间布局合理。

五、2016年楼市预测

2015年12月召开的中央经济工作会议，把“化解房地产库存”列为2016年的五大任务之一，要求扩大有效需求，打通供需通道，消化楼市库存，稳定房地产市场。在此背景下，短期内政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策是大概率事件。因此2016年南宁市房价上涨趋势较为明显，但由于2015年释放了较多房屋购买需求，销售量趋向于稳步增长，大幅增长的可能性不大。