房产增值有学问

无论在世界哪个角落，人们对自己房屋的投资热情都是独一无二的。这样，就商人来说，投资房地产不失为一良策。

美国一个房地产教授克里斯·迈耶说：“我听到很多这样的说法，但这没有任何意义。假设你买一幢25万美元的房屋，并首期支付了5万美元。你也许认为你拥有20％的产权，而银行拥有80％。但是如果这幢房子的价值下跌5万美元，你就失去5万美元，而银行却没有任何损失。”

幸运的是，由于按揭而产生的杠杆作用通常能使业主变富。想一想，以5万美元的首期付款买一幢25万美元的房屋，如果房屋的价值攀升20％，上涨到30万美元，你的产权价值将翻一倍，达到10万美元。由于涉及债务，买房屋仍然是一桩有风险的买卖。为了对你的投资有一个更深刻的了解，不妨撇开按揭贷款，单独考虑房屋的价值。如果你的房屋目前价值25万美元，那就是你的房产所面临的风险。

与此同时，得克萨斯州韦科贝勒大学的投资学教授威廉·赖肯斯坦建议说，不妨把按揭贷款当作是一种债券。不过在这种情况下，你不是买债券收利息，实际上是在卖债券、付利息。这样考虑的意义在哪里呢？假设你退休了，比如说有30万美元债券和20万美元股票。你可能会认为你的投资组合配置得有些保守。但如果你的按揭贷款中仍有12.5万美元未偿付，你就得用大约12.5万美元债券的利息来支付你的按揭贷款利息。你的基本情况是：你的债券头寸净值其实只有17.5万美元，因此你的投资组合中股票比债券多。

那么你的房屋是不是一笔好的投资？为了得到答案，许多人只是看他们的房屋首期付款多少，考虑偿付按揭贷款后还净得多少价值，然后再算出这两者之差。但是这种算法忽略了各种复杂问题，比如间隔性的每月偿付已经削减了你的按揭债务，房屋装修抬升了房屋价值，这种算法还忽视了拥有房屋持续不断的成本支出。每年维修保养费可能要达到房屋价值的2％，而出售房屋通常意味着不得不向中介机构支付相当于房屋价值5％或6％的手续费。然而这种算法真正的失误是，它考虑的是错误的一面。正如许多其他投资一样，你房屋的总回报既包括收入又包括资本利得。25年来，房屋每年增值，超过通货膨胀率一个百分点。迈耶说：“如果你住在旧金山，增值幅度更高。然而与此同时，住在达拉斯，增长率就是负值了。”因此，如果通货膨胀率为每年3％，你的房屋可能每年增值4％。你不仅从你的房屋增值上受益，你还住了这幢房。这个值多少钱？想一想，如果你把房屋租出去，你每年可以收取多少租金？

假设每年租金相当于你房屋价值的8％，再加上4％的增值率，这样你房屋总回报率（不算支出）可能达到每年12％。算上支出后，你房屋的长期投资业绩也许比不上股票，但你的收益应该超过投资债券市场。

当人们买房时，要考虑需要多少间浴室，多少间卧室，以及需要什么样的改造。但是这些不会对房屋未来的增值产生影响。的确，由于时间、天气和自身使用给房屋造成损失，房屋本身会趋向贬值，从而使花钱维修成为必须。然而从长远来看，把房价抬高的因素是房屋下面的土地价值。新屋可以一直造下去，而土地具有稀有性价值（不可再生）。

这个因素把我们带入房屋改造的话题。当然，房屋装修能增加房产的价值，但不是赚钱的因素。

让我们考虑一下《房屋改造》杂志的每年调查，来作为证明。2000年的调查显示，你也许能收回60％增加一间日光室带来的成本，收回重新修饰地下室69％的费用，收回改造浴室81％的费用。这些数字可能听上去挺鼓舞人心的，但是要三思而行。如果你能收回花在浴室改造上的81％的钱，那意味着你只损失了19％。而且，《房屋改造》杂志估计的数据是以在一年内出售你的房屋为基础的。你等的时间越久，你改造的房屋越是邋遢破烂，能够收回的就越少。请你不要骗你自己，这并不是投资。

枕边哲理

财富应该藏在我们的脑袋里和我们的心里。