与北京的“爱恨情仇”

20世纪90年代中期，潘石屹去了欧洲、美洲、澳洲和亚洲等地方游历，看到了世界各大城市的CBD，如巴黎的拉德芳斯、日本的新宿、新加坡的莱佛士坊、美国的华尔街和香港的中环等。面对如此壮观的建筑模式，潘石屹也在暗自发问：北京什么时候才能有这样的建筑？我可以为北京的CBD建设做点儿什么？从此，一个北京CBD之梦在潘石屹心中筑起。

但是，潘石屹的CBD之梦并非一帆风顺，来自各方的压力甚至一度使他心灰意冷。潘石屹该如何处理与北京CBD的“爱恨情仇”？

坎里那些事儿

CBD（Central Business District），即中央商务区，是指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。

北京CBD的发展始于1993年，当时国务院将国贸周围4平方公里的区域规划为北京的中央商务区，这片土地开始散发无比诱人的光芒。一直钟情于CBD的潘石屹是最早进入的房地产商之一，他的第一个CBD项目就是把北京二锅头酒厂建设成了今天的现代城。然而当时北京CBD的状况却很难令人满意。写字楼过盛、空置率高、宽带网络极少，加上路网稀疏，已很难应对信息时代的要求。在新经济条件下，北京CBD到底应该具备什么样的功能，才能在全球信息化的步伐中不掉队？这是潘石屹一直思考的问题。

在北京CBD建设的最初几年，作为民营地产商的潘石屹还算是顺风顺水，但是随着房地产在国家经济发展中的支柱地位越发明显，国有地产企业不断抢占市场，使得民营地产企业的发展步履维艰。潘石屹就在这个过程中吃尽苦头。

2003年，潘石屹就尝过失败的滋味。此时首创、首开与远洋正在激战CBD原中服地块的一级招标。CBD地区最大的开发商潘石屹也获得了邀请。敏锐的潘石屹预感到，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让的时间即将到来（即后来被业内称为“831”大限的政策）。在这场土地一级招标之争中，远洋地产最后胜出。“831”大限如期而至，而潘石屹却在大限之前的疯狂圈地潮里逡巡不前，一寸土地都没拿到。

2010年，潘石屹得到了中服地块即将上市的通知，但与此同时，中标条件却让潘石屹颇为愤怒。条件称：投标主体必须是不低于30亿元注册资本金的房企与不低于50亿元注册资本金金融机构的联合体，且金融机构在联合体中要绝对控股。当潘石屹看到这个条件时，就已经意识到，这块地的中标者已经内定了。

无独有偶，在2011年7月6日的CBD第二轮土地招标中，潘石屹依然颗粒无收。CBD清华美院三地块采取直接评标，这使得所有企业处于同一起跑线。在所有竞标公司中，SOHO中国出价67.5亿元，为全场最高，潘石屹一度认为十拿九稳，但最终却一无所获。在这个过程中，潘石屹甚至还遭遇了“电话恐吓”。这个坎着实让潘石屹惊诧万分，一时“想不通”，还差点儿得了抑郁症。

面对这样的困境，一直钟情于CBD的潘石屹又该何去何从呢？

潘石屹的战术

1．确定SOHO中国在北京CBD的发展理念

面对北京CBD应该怎样建设的问题，潘石屹在经过慎重思考之后提出了自己的理念。主要有以下几点：

第一，北京的CBD应该是多元化的CBD。北京的CBD应该是包括信息、传媒、金融、服务等各个行业的汇聚地；第二，北京的CBD应该是24小时的CBD，是能留住人的CBD。CBD内的建筑样式不应该只是单纯的写字楼，还应该有各式各样的建筑，且涵盖各式各样的功能；第三，北京CBD应该有网络经济的特征，不追求高、不追求大，而是追求有个性、有智慧，能适合未来人的行为；第四，北京CBD要像磁场一样吸引人，就一定要有街可逛。有连续的不间断的商业街，才能形成繁华的商业氛围。

2．做有个性的建筑

在潘石屹眼中，现代CBD的标准应该是：一个24小时活跃的区域，黑夜与白天一样散发光芒，功能齐全，吃、住、办公、娱乐一体化。因此，为了建设心目中好的CBD建筑，潘石屹推出了SOHO概念，即居家办公。

1999年，潘石屹就在酒糟臭气熏天的原红星二锅头酒厂推出了SOHO现代城项目。现代城“有点儿另类、有点儿前卫”的风格得到了追求个性、崇尚自由的“现代人”的认同，楼盘在破土动工之前就已基本销售完毕。

潘石屹做现代城项目是与中国网通合作的。这使得SOHO成为全世界首次大规模、全网络使用IP/DWDM技术，在两根光纤上全程17个城市开通80G全IP通道的公司。现代城做到光纤入楼，为用户提供点对点宽带应用，它的大容量、高速、低价、优质的特征为用户信息资源的开发和利用提供了空间。

在潘石屹看来，新经济下的发展商应该考虑把更多的资金投入在智慧的空间上，即宽带的、互动的、个性化的、有丰富的数据库支撑的网络环境的建立上，充满人情味的自然与人文环境的建立上。只有这样才能真正适应新经济条件下的城市CBD的发展要求。

3．三里屯SOHO，延伸CBD

由于地产商在国贸商圈的竞争日趋白热化，CBD的开发机会日益减少。为了应对这种危机，潘石屹的做法是往外退一步。三里屯SOHO的开发就被认为是SOHO中国走出北京CBD的重要标志之一。

三里屯SOHO位于北京市朝阳区工体北路南侧、南三里屯路路西，毗邻第二使馆区和工人体育馆，是北京最具国际化气氛的区域，其独特的消费文化及娱乐气息闻名中外。三里屯SOHO是三里屯商业区核心地段集商业、办公、居住于一体的综合社区，功能丰富，被认为有望成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。

有人认为三里屯SOHO 的亮相，是SOHO 中国走出了北京的CBD的标志。对此，潘石屹是这样回应的：如果总结过去这些年来SOHO 中国对北京城市的贡献，可以用一句话概括，那就是“SOHO中国创造了CBD 的繁荣”。三里屯SOHO 从地理位置上来说，在北京的东部，紧邻CBD，和CBD 这个区域许多特征是相同的，也可以说，SOHO 中国是建设CBD 繁荣的一个延续。

CBD机会日益减少，延伸CBD不失为一个良好的解决办法。

坎外真经

1．建筑理念应该紧跟时代步伐

随着社会经济的不断发展，人们的生活模式也在不断改变，对于建筑功能的要求也在不断提高。建筑必须拥有与当前社会、技术相适应的功能才能满足现代人们生活模式的需要。纵观近百年来人类的发展历程，互联网和计算机技术的进步在推动人类进步上做出了不可磨灭的贡献。建筑的功能也必须与互联网和计算机技术相融合才有出路。

回看人类建筑的发展，从穴居、构木为巢到砖木瓦石建筑、钢筋砼建筑、钢铁建筑，再发展到今天采用新技术的智能建筑、生态建筑，每一步发展都伴随着人类文明发展的全过程。建筑的作用也从最初的“防风雨、避寒暑”发展到后来的“凝固的音乐”、“住人的机器”，进而再发展到今天的“建筑是文化的载体”。建筑理念的发展，必须适应社会经济的发展要求。

潘石屹的建筑理念紧紧抓住了时代发展的脉搏。尤其是针对北京CBD建筑的发展要求，他提出了自己的见解，并按照这种理念去践行自己的建筑。SOHO以居家办公、小型办公、商用一体的风格非常好地适应了人们对于新经济条件下的建筑功能的要求。同时为了满足人们对于信息共享的要求，他还把宽带的、互动的、个性化的、有丰富的数据库支撑的网络环境的建筑理念，以及充满人情味的自然与人文环境的建筑思想融进自己的建筑之中。最终，潘石屹建成了众多符合时代潮流、口碑极佳的建筑，有些建筑堪称地标，是北京城独特的风景。

2．平和应对不公平竞争

置身于充满利益的商界，竞争存在于每一个角落。更何况，潘石屹所处的房地产业是整个经济中利润最丰厚、规模最庞大的领域，商家之间的相互竞争更是趋于白热化。在这样的竞争条件下，不公平的事情难免发生。

特别是受到2008年金融危机的影响，很多大型的国有企业，尤其是央企在困难时期，纷纷进入利益诱人的房地产行业，这对像潘石屹一样的民营地产商来说就是一场灾难。在我国，大型国有企业，尤其是央企，大多凭借国家所具有的刚性行政权力，在市场中处于绝对优势地位甚至垄断地位，在资源的占有上较民营企业有着莫大的优势。在这样的背景下，这些企业进入房地产行业，很容易获得比民营企业更多的资源。面对这样的竞争，如果一味怄气、怨天尤人，都是无济于事的，最好的方式就是平和地应对。

存在竞争关系的地方，并不存在绝对的公平。绝对的公平，本身就是理想主义状态，是不现实的。起点不一样，只有通过后来的努力予以弥补。如果不能平和地对待当前的不公平竞争，“一直想不通”为什么自己会失败，一直拘于自己的弱势地位，丧失追赶的最佳时机，那将是一个更大的错误。平和地对待不公平竞争，并不意味着消极地对待，而是在平和中找到应对之法，不断去努力，填补与对方竞争中的不足。