地产界的“烂尾王”

随着经济的不断发展，城市的不断开发，城市核心地段的土地供应越来越紧张。一直固守北京的潘石屹，对此体会更加深刻。北京CBD核心地段的土地开发殆尽，一直秉承不囤地原则的潘石屹甚至面临无项目可上的尴尬境地。与此形成鲜明对比的是，潘石屹手中的资金却十分充裕。为了给这些资金寻找出路，潘石屹开始收购、接手一些“烂尾”项目，为此，潘石屹一度被人们称为地产界的“烂尾王”。

然而，这些烂尾项目也给潘石屹带来一些产权纠纷和质量问题，他应该如何处理才能使“烂尾楼”推动公司的发展呢？

坎里那些事儿

随着城市核心地段土地的不断吃紧，致力于北京CBD核心地段开发的SOHO中国拿地越来越困难，资金充裕的潘石屹不得不通过收购一些空置、烂尾项目来实现公司的盈利。

其实，潘石屹与“烂尾楼”的情缘由来已久。自2004年到2009年间，SOHO中国做过的12个项目中，曾是烂尾楼的就有6个。早在2004年，潘石屹便从华远集团总裁任志强手中买下尚都国际二、三期，也即如今的“SOHO尚都”。这个项目原是1992年香港招商项目，北京控股集团公司作为外方的一部分以香港方名义签署，其中还涉及京华信托的一些债务，后来成了烂尾。

2007年，是潘石屹收购烂尾楼的密集期。2007年11月，SOHO中国一口气从华远集团购得两处烂尾楼：“民源大厦”和“北京公馆”，更名为“光华SOHO2”和“SOHO北京公馆”。

2008年，SOHO中国没有停下收购烂尾楼的脚步，又一举收购位于中关村的“金和国际”和东二环朝阳门的“凯恒中心”，现名“中关村SOHO”和“朝阳门SOHO”。这两个项目也是开发商因资金困难才低价卖给了潘石屹。

2009年，潘石屹凭借收购烂尾项目第一次杀出了北京。SOHO中国从摩根士丹利手中收购了上海第一烂尾楼“东海广场一期”。

2009年之后，潘石屹依然没有停止收购烂尾项目的脚步。2009年之后，SOHO中国做过的18个项目中，有9个在接手前是空置、烂尾项目，占据了半壁江山。SOHO中国因此也被业内称为“烂尾楼专业户”，潘石屹被大家送了一个“烂尾王”的称号。

潘石屹也从其收购的烂尾项目中得利不少。在对那些堪称烂尾的项目进行一系列改造、宣传和概念定位后，再通过其引以为傲的SOHO中国商业模式进行销售，以此取得了显著效益。

不过，由于烂尾楼一般都带有一些产权纠纷和质量等相关问题，SOHO中国虽然可以利用自己的品牌包装使其获得良好效益，但是很多问题依然存在，其中有一些问题甚至影响到了公司的正常经营。

2007年11月，潘石屹以10.29亿元从任志强的华远集团手中购得“民源大厦”，并更名为“光华SOHO2”，力图将其打造成高档写字楼及商业项目。民源大厦，紧邻国贸三期，北临光华路，东距东大桥路100米，整个项目7.5万平方米。这个项目曾牵扯着中国股市早年的一起黑幕事件——“琼民源事件”^[1]。由于存在着纠纷，这个项目停工烂尾超过十年之久，一度被冠以“北京第一烂尾楼”，期间几经琼民源、中关村、野力集团、华远集团易手和辗转交易。

“琼民源事件”牵涉到一些原法人股股东的债务，而且一直没有得到妥善解决。虽然潘石屹通过完全正当合法的途径购得了该项目，对那些法人股股东的债务不负有任何责任，但是这些法人股股东的权益一直被人忽略，所以在潘石屹购得该项目之后，还是引起了不小的舆论风波。

更为糟糕的是，在该项目的施工过程中，距光华路SOHO2项目不足40米的世贸国际公寓墙体出现开裂、下沉等现象，业主质疑这是由于SOHO2工地上开挖的一个深17米、东西宽约100米、南北宽约70米巨型基坑所致。出于安全隐患担忧，相关业主向有关部门反映问题，引起北京市规划委员会的高度重视并介入调查。尽管这个巨型基坑在SOHO接手该项目之前就已经存在，但是由此引发的问题SOHO不得不去面对和处理。

2009年8月，在经过耗时半年的谈判之后，潘石屹最终耗资24.5亿拿下了被称为“上海第一烂尾楼”的东海广场。潘石屹也凭借这个项目走出了“蜗居”15年之久的北京，进军上海市场，开启了自己全国发展的序幕。

但是肥肉不易吃，上海东海广场虽然坐拥繁华，却一直以“第一烂尾楼”闻名沪上，究其原因就在于其产权关系复杂。该项目曾六次易主，从上海社保基金、开开集团再到绿城集团、摩根士丹利，在这个过程中滋生出诸多纠纷。就在潘石屹宣布收购该项目的前几天，还有一家名为上海天怡的房产公司给他递送了一份律师函，称其对东海广场项目有权益追索，希望潘石屹对收购审慎思考。不仅如此，在SOHO中国正式宣布收购该项目之后，一则标题为《潘石屹东海广场项目漏税6亿元》的新闻又让潘石屹陷入谣言中。

可以说，收购一个烂尾项目并不困难，但是要真正开发好烂尾项目却不是一件简单的事情。潘石屹应该如何应对 “烂尾王”的称号？又应该如何应对在开发、经营烂尾项目中出现的种种危机呢？

潘石屹的战术

1．欣然接受“烂尾王”的称号

对于社会上给予的“烂尾王”的称号，潘石屹并没有多么惊奇。也许，向来行事以另类风格著称的潘石屹，只是将其视为一个新的另类标签而已。早在2007年收购“民源大厦”之后，潘石屹就曾表示，自己要当城市烂尾楼的“终结者”，要清理城市里的“千疮百孔”，还城市美丽形象，实现项目该有的价值，并称要将此行动进行到底。

另外，对于烂尾楼出现的各种纠纷和问题，潘石屹事先也有心理准备，因此在应对之时就从容许多。针对光华路SOHO2项目施工过程中出现的地基不稳的问题，SOHO中国方面对外做出了合理详细的解释：“自1998年基坑停工后，2000年北京市政府组织了可保5年安全的加固，2005年又成特危项目，南侧电力、西侧煤气管线都面临威胁，2008年公司接手该项目时就按专家方案重新巩固了基坑，加打了378根桩。”

针对上海东海广场收购项目中出现的权益追索问题，潘石屹事先已经让本公司的律师以及摩根士丹利公司的律师同时出具了律师函，确认权益追索问题并不成立。而关于自己深陷漏税风波的传言，潘石屹一开始并没有在意，因为一开始的报道是“东海广场偷税漏税6个亿”，但转眼间就变成了“潘石屹偷税漏税6个亿”。不过，面对传闻，潘石屹并没有多么惊讶，而是迅速安排公司有关部门发布公告，澄清相关事实。

2．适时改变策略，谨慎收购“烂尾楼”及在建工程

虽然在收购、开发烂尾楼项目的过程中，SOHO中国收效显著，却也意识到了烂尾楼收购和开发中存在的问题。经过仔细的思考之后，潘石屹适时地调整了战略。

2012年1月，潘石屹在其微博中表示，由于房地产的前景不乐观，SOHO中国将改变经营策略。他指出，2011年SOHO中国共斥资154亿元收购商业地产项目，不过2012年公司将谨慎收缩战线，并购目标仅针对土地，而“烂尾楼”、在建工程等将不再考虑。

通过对经济形势和房地产行业的发展分析，潘石屹将2011年比作房地产行业的“中场休息”时间。1998年至2010年是房地产行业发展的上半场，房价和地价都呼应飙涨，房地产企业主要的精力都放在了“圈地”、“融资”和“研究政策”上，而从2012年开始，房地产行业的发展进入下半场，整个行业将回归平均利润率。因而，房地产企业的关注点将集中在产品的设计以及项目的品质提升上。

通过这样的判断，潘石屹制定了不再收购“烂尾楼”和在建工程的策略，确立了通过自身定位和要求进行规划、设计和建设的方针。

坎外真经

1．商人看重项目效益，“捡便宜”的事情可以做

随着时代的发展，商人的责任范围越来越大，唯利是图的商人在现代的经济环境中已经不可能获得成功了，商人还应该承担更多的社会责任。但是，从单纯的项目经营来说，商人必须看重项目的效益，并通过项目经营的盈利来维持企业的运作，促进企业的发展。因此，在商人经商过程中，只要能恪守商业道德并回报社会，就可以通过各种渠道获取更大的利润。如果通过一些“捡便宜”的方式可以实现更大的盈利，那么“捡便宜”的事情可以做。

潘石屹在项目开发的过程中，通过收购获得一些在建项目或者烂尾项目，再通过SOHO的模式进行宣传和改造使其获得巨大的升值。这个过程相对简洁，省去了一般的拿地、开发，甚至是一部分建造过程。而且潘石屹在收购这些烂尾项目时依然恪守自己的价值标准：“繁华地段”、“价格低廉”，因此每个项目都有不错的收益。正因为如此，很多人认为潘石屹是在“捡便宜”，通过包装破烂来获得升值。

其实，在地产界，想当“烂尾王”的可不只是潘石屹，很多地产商也在盯着烂尾楼，诸如富力、瑞安、华远等。国有地产企业在解决烂尾楼存在的问题方面有更多的优势，不过民营地产企业在包装改造方面似乎更胜一筹。

2．借道发展，增强企业发展后劲

从单飞以来，潘石屹一直专注于在北京发展自己的事业，尤其钟情于CBD等核心区域，而对于向外扩张发展一直持审慎态度，主要担心对当地情况不熟悉及缺少管理团队的精力，但是随着北京核心地段的土地不断吃紧，潘石屹在北京可以拿到的开发项目越来越少，潘石屹不得不开始考虑将业务拓展到其他地区。

潘石屹在选择项目时一直坚持着繁华、廉价的标准，大部分是考虑核心区域。因此，对于长期蜗居北京的潘石屹来说，要拓展疆土，上海应该是最好的选择。不过，拓荒的过程并不如想象的那么容易，必须要有一个契机、一个平台。在几经考量之后，潘石屹借道上海东海广场正式进军上海，开启了SOHO中国走出北京的序幕。上海业务的打开对于潘石屹来说意义重大，因为经过多年发展，SOHO中国在北京的机会越来越少，发展受到严重影响，上海局面的打开极大地增强了SOHO中国发展的后劲。

在谈到公司的发展之时，潘石屹明确表示SOHO中国在进行新的调整和转型。其中地域的扩大是一个重要方面，要把只是个北京公司的SOHO中国变成北京、上海甚至全国的公司。潘石屹并不掩盖其全国扩张的野心，他说：“中国的GDP 如果能够平均以5% 到6% 的速度增长三五年，那么省会城市等二线城市都会发展起来，那时候，我们就会进入到二线城市。那时的‘SOHO中国’，也就变成真正的SOHO 中国了。”

【注释】

[1]“琼民源”，全称海南现代农业发展股份有限公司，曾经是中国股市1996年最耀眼的“大黑马”之一，股价全年涨幅高达1059%。因被指控制造虚假财务会计报告而受到查处，公司股票也从1997年3月1日起停牌。