共有产权产品

坚持公共财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与民间资本按份共有产权的大学毕业生低收入群体保障性住房”制度，是“青年公寓”制度创新的基本思路之一。

“青年公寓”共有产权的存在是具有一定的法律基础的。我国《民法通则》规定，“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，承担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买权”。《物权法》专门安排一章对“共有”进行解释规定，“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。我国城市房屋权属登记制度也为共有产权制度奠定了法律基础。住房和城乡建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定：“房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。”第十一条规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请……共有的房屋，由共有人共同申请。”第三十二条规定：“共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书一份，房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。”这些规定表明，政府和民间资本成为房屋权利人，按投资额成为“青年公寓”的按份共有人之一，领取“房屋共有权证”是受法律保护的，操作上简便易行，没有任何障碍。

上述法律法规共同奠定了“青年公寓”共有产权制度的法律基础，主要体现在政府和民间资本作为法人可以成为“青年公寓”的共有人；政府和民间资本按出资比例成为“青年公寓”的按份共有人，并按自己的份额享有权利，分担义务；政府和民间资本都可以根据具体情况对自己拥有的“青年公寓”产权额作出处分；处分“青年公寓”时，政府和受助购房人都具有优先购买权。

共有产权性质的“青年公寓”的具体形式是，政府用于“青年公寓”建设的财政性支出（主要是减免的土地出让收益、规费和税费）转化为投资，与民间资本按出资比例拥有房屋产权和相应权利。政府和民间资本按规定共同申请领取“房屋共有权证”，标明房屋所有人为政府和民间资本以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权相关住房保障机构持有并行使相关权利。

政府在和民间资本签订PPP合同协议时，可以规定民间资本在“青年公寓”运营一定年限后，才可以行使共有产权中的处分权，以保障“青年公寓”在运营阶段的持续良好运行。