我国城市物业管理发展趋势

第四节　我国城市物业管理发展趋势

中国物业管理行业经过20多年的发展，正在逐步走向成熟，在这个过程中，呈现出了一些行业发展的规律性的趋势，物业管理企业要善于把握、顺应、利用这些趋势，谋取更大的生存发展空间。

一、实行法制化管理

良好的法制环境，对物业管理行业的快速、健康发展将起到促进和保障作用。因而，必须加速物业管理立法，建立和完善物业管理法律体系。这是因为建立物业管理法律体系是加速物业管理行业发展的需要，是建立社会主义市场经济体制的需要，是完善我国社会主义法制体系的需要，是保证物业管理立法科学化、合理化、完善化的需要。

从目前我国的物业管理法律、法规而言，主要有以下三个层次：第一层是宪法的有关条款。《中华人民共和国宪法》是我国的根本大法，是制定物业管理法律、法规的根本依据。第二层是全国人大常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市私有房屋管理条例》等，及其相配套的法规、规章，如《城市房屋修缮管理规定》《城市新建住宅小区管理办法》《城市住宅区物业管理服务等暂行办法》等；第三层是各省、自治区、直辖市人大及人大常委会颁布的物业管理方面的地方法规，同级地方人民政府颁发的物业管理行业规章，如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》《北京市居住小区物业管理办法》等。

依据我国物业管理立法的现状，按照法律、法规的调整对象，结合我国物业管理行业的特点及面向新世纪的发展，物业管理的法律体系应包括以下几个方面：一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；二是建立设备设施管理法律、法规及规章；三是建立环境卫生管理的法律法规及规章；四是建立保安保卫、消防管理的法律法规及规章；六是建立行业管理办法；七是建立业主与业主委员会的管理办法；八是建立覆盖各类物业的管理法规及规章。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。

二、市场化经营

所谓市场化经营，就是随着物业管理招投标市场的形成，物业管理企业要通过招投标来取得物业管理项目的经营管理权。其好处有：市场化经营是市场经济发展的客观要求，是提升物业管理企业整体水平的重要途径，是推动物业管理行业发展的加速器，是维护产权人、使用人合法权益的有效保证。

目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期，而只有少数市场经济较发达地区（深圳、广州、上海、北京等）的物业管理行业处在行业成长期的初期。^[2]在处于中国物业管理行业导入期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，该地区消费者不具备物业管理消费概念，因此对其接受与容纳程度不够，这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低，即使进入，也会为占领市场和保证服务质量而付出较高的成本，甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费概念，并且广大消费者接受与认可物业管理，同时由于物业规范化、标准化的发展，促使该地区该行业较大规模发展，市场渗透率随之而提高，从而促进了物业管理企业健康发展。

（一）市场化决策将取代非市场化决策

我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰，仍然在进行着一些非市场化的运作。许多城市物业管理存在许多不符合市场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，管理业务不愁没有，因而就不必为市场决策而劳神。另一些物业管理企业则更有手段，他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，争夺着市场。随着市场经济体制的不断完善、物业管理行业的充分竞争和政府管理能力的加强，市场化决策将成为主流。另一方面，在收费标准上，目前由政府统一确定收费标准将被市场决定收费标准所取代。由市场确定物业管理服务收费标准，可以直接体现物业管理水平差异性和业主与物业管理企业的双向选择权利。

（二）物业管理招投标方式和自建自管模式将成为物业管理市场的主流

在自建自管的模式下，一部分物管企业在其发展商强有力的支持下，形成品牌物管企业。这部分物管企业一方面仍然通过自建自管模式承接上级开发商开发的物业；另一方面，通过物业管理市场承接其他开发商开发的物业。所以，整个物业管理市场会形成物业管理招投标的方式和自建自管模式两种主流方式。

自建自管的发展模式造成整个物业管理行业公司数目多，平均每一个公司的管理规模小，管理质量差，市场化程度低，物业管理的品牌效应差等。由于物业管理行业的门槛较低，物业管理的市场化未能全面启动，全国城市特别是中小城市物业管理公司的数目仍在急剧上升。这种趋势在全国又加剧形成了众多的、区域性的、封闭性的物业管理市场。但物业管理发展到今天，其发展状况已发生了明显的变化。虽然物业管理是一种微利性行业，但较低的行业风险和较低的行业门槛仍会吸引大量资金和人才的进入。资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，必然会推动物业管理的市场化进程，促进物业管理品牌化格局的尽快形成。一些物管企业通过市场获得更多的物业，形成规模效益和品牌效应；另外一些物管企业可以通过兼并、联合和重组等方式，形成规模化管理和企业集团，以增强企业的竞争力。通过市场洗礼，最终会形成少数物业管理企业占据大部分物业管理市场的格局。

三、在全面开放环境下的品牌和专业化的发展方向

人们说21世纪是全球经济一体化的时代，也是强烈的市场竞争时代，市场运营的主体，已经从“企业”让位于“品牌”。品牌不仅关系企业的兴衰，而且代表企业的形象，品牌对于企业参与市场竞争，并在激烈的市场竞争立于不败之地至关重要。“品牌”是市场中最具决定性的要素，是无形资产，也是企业的核心竞争力。物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映。

随着我国物业管理市场的形成，国外品牌物业管理企业的大举登陆，我国物业管理企业面临着市场竞争的严峻考验。正是由于国外物业管理企业拥有成熟的运行机制、丰富的管理经验，品牌的形象，高超的专业化管理水平，灵活的用人机制，这些都对国内物业管理企业构成竞争的威胁。面对众多国内外品牌企业争夺天下的时代，国外品牌物业管理企业与国内的品牌企业分争一块蛋糕的现实，我国物业管理企业要生存、要发展，要在竞争中打败对手，不仅要靠管理、靠服务、靠价格，更要靠品牌的形象。

近几年，一些智能化程度高、技术含量高，功能完善齐全、设备设施先进，而且物业管理的回报率高的物业服务都被一些品牌物业管理公司所抢占。他们瞄准这些高端物业，其目的不仅是因为他们在这些领域有其专长，更重要的是他们看好这些物业所带来的丰厚回报，在招投标中他们有竞争力。尤其是在目前国内普通住宅区物业服务收费标准低、收费率低的情况下，越来越多的物业管理企业特别是品牌物业管理公司把高端物业作为必争的目标，甚至一些品牌的物业管理企业明确提出中高档以下物业项目不接的口号。他们能这样做靠的就是品牌和专业。品牌企业的优势在市场竞争中得到了明显的体现，诸多的物业管理项目均被品牌企业夺走，使越来越多企业纷纷把实施品牌战略作为走向市场的重头戏，千方百计打造品牌，致使物业管理行业创造品牌、发展品牌的势头将更加强劲。^[3]

另一方面，在打造品牌的背后，企业更重要的是真正地提高自身的综合素质，其实这两者也是相辅相成的，引进人才，引进先进的管理经验，提高服务质量，加强企业文化的建设，强调自主创新等等，都是物业管理公司提升自身素质和企业的核心竞争力的有效途径，也正是眼下各物业管理公司所面临的问题。

谁拥有人才，谁就在市场竞争中占有优势；谁拥有人才，谁就拥有物业管理的未来，对于这一点人们看得越来越清楚。人才是立业之本，物业管理企业人才的多少、人才素质的高低是企业发展关键所在。人才优势是企业竞争力的最重要标志，是企业发展的重要保障，企业的竞争，归根到底是人才的竞争，没有高素质的人才作后盾，就不能在竞争中取胜。企业要通过各种手段造就一支年轻化、知识化、专业化、政治过硬、思想活跃、开拓创新的管理队伍已经刻不容缓。

四、走集团化发展之路

我国物业管理目前普遍存在企业规模小，专业人才少且分散，难以发挥群体功能和综合实力的现象。因而，应当适时地组建物业管理企业集团。其好处有：有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平；有利于实现规模效益，改变物业管理企业经营规模小、经济效益差的局面；有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局；有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环；有利于物业管理企业参与市场竞争，在竞争中求生存，求发展；有利于走出国门，进入国际市场。怎样才能改变物业管理这种小兵团分散作战的局面，使物业管理行业得到持续、健康、快速之发展呢？我认为应当走集团化发展之路，组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强，一业为主，多种经营，具有市场竞争力的物业企业集团。组建物业企业集团应本着以下几方面的原则：

（一）强强结合，优势互补

强强结合就是以若干个具有经济实力，社会信誉好，有一定物业管理规模和管理经验，经济效益较好的物业管理企业为核心组成物业企业集团，形成最佳伙伴之间的理想结合（不是以强带弱）。优势互补是指组建的物业企业集团的各企业都具有各自的优势，这些企业组成集团后可以取长补短，相互补充，相互支持，增加实力的竞争力，发挥各自优势和集团的整体优势。

（二）平等、互利、自愿

平等就是参加物业企业集团的各企业在社会、政治、经济和法律等方面的利益是相等的，包括企业集团中各种所有制成分的平等，参加企业集团的各企业在法律地位上的平等，也包括企业集团中的职工政治地位、工作安排使用方面的平等。互利是指参加物业企业集团的各方企业，与企业集团都是为了互相有利而结合的，企业集团经营得好与差，直接涉及集团成员企业的经济利益，企业集团不景气，集团成员企业利益自然受损。自愿就是参加物业企业集团的企业必须是完全出于自愿参加，而不是由于政府或行政主管部门硬性搞拉郎配。因此，在组建物业企业集团过程中，必须保证集团各成员企业在平等、互利、自愿基础上的结合。同时，在组建物业企业集团时，还应当通过集团章程等加以明确，以保证各方的利益。

（三）规模适度、有利发展

组建物业集团的目的，不是要简单地把企业做大，关键是要把企业做强，通过统筹规划，在优化结构的基础上，增强在国内外物业市场的竞争力。因为，规模经济是存在于一定的规模界限之内的，超越了合理的规模界限，组建的物业企业集团，不但不会产生较大的经济效益，反而会使经济效益下降。因此，组建物业企业集团时，必须要做到规模适度。

（四）打破地区间、行业间界线

打破地区间的界线，就是组建的物业企业集团，其成员企业不要受地区的限制，只要有利于企业集团发展，自己自愿参加的企业都可以成为企业集团的成员。打破行业间的界线是指组建的物业企业集团，除了本行业以外，其他行业中与物业管理直接或密切联系的企业，也可以成为物业企业集团的成员。如绿化公司、保安公司、保洁公司、防治白蚁公司等等。只有这样，组建起来的物业企业集团，在市场竞争中才具有整体优势。

（五）长远性与现实性相结合

长远性是指在组建物业企业集团时，要充分考虑到企业集团的长远发展，其眼光要看得远一些，针对集团发展目标、发展规模、经营战略、效益指标等都要具有一定的超前性。现实性就是在组建物业企业集团时，要从我国物业管理的实际出发，充分认识我国物业管理的现状，特别是在确定企业集团的个体模式、发展规模、联合方式、经营项目、效益指标时，要符合物业企业集团的实际，切不可超过企业集团的实际能力。只有把长远性和现实性结合起来，才能具有一定的超前性，同时又能防止不切实际、急于求成。也只有这样，组建起来的物业企业集团，才能按照既定的目标得到较快的发展。

（六）先行试点，总结完善，逐步扩大

组建物业管理企业集团，对物业管理行业来说，既是一项新事物，又是一项十分复杂的工作。它不仅工作量大，而且政策性强，要达到预期的效果，必须坚持先进行试点的原则。眼下组建物业管理企业集团暂不宜普遍展开，可先选择部分开展物业管理好的省市进行试点，在试点的基础上，完善提高，逐步扩大。

企业集团是适应社会主义市场经济发展客观需要的一种新的经济组织，对于推动物业管理行业的发展十分必要。一是有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平；二是有利于实现规模效益，改变物业管理企业经营规模小、经济效益差的局面；三是有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局；四是有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环；五是有利于参与市场的竞争，在竞争中求生存、求发展；六是有利于走出国门，进入国际市场。

五、新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展

（一）新技术革命和物业智能化步伐加快

物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。过去开发建设的物业，配套设施、设备的技术含量都不高，其管理维护的技术要求也不高。但是，随着高新科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备，使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备，靠过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前，高新科技发展日新月异，各类物业建设中的科技含量都在迅速上升，引入了大量高新科技的智能化物业已经出现。

近年来，建设部推出了住宅产业化的一系列政策，促进我国住宅产业从粗放型、数量型向集约型、质量型转变。今后，住宅开发建设要走技术创新和集约化生产之路，提高住宅小区的科技含量，从根本上提高住宅质量。

（二）物业管理企业面临转型

面对挑战，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，这样才能保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。

特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。

面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。

（三）关注科技进步，提高管理服务水平

当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多地应用到物业建设和物业管理中来。面对新技术的挑战，我们物业管理行为必须关注科技进步，及时提高专业管理技术，只有这样，才能增强企业的市场竞争力，促进我们整个行业的进步。当前，物业管理行业相当一部分企业还只是低级的一般化劳力型管理，这很难适应知识经济时代新技术革命的挑战。

1.刘溶沧、杨元刚编著：《财政学论纲》，北京：经济科学出版社，1998年版。

2.李昌麒主编：《经济法教程》，北京：法律出版社，1999年版。

3.贾玉梅：《物业管理基础》，北京：高等教育出版社，2000年版。

4.程方平等：《中国教育问题报告》，北京：中国社会科学出版社，2002年版。

5.朱铁臻：《城市现代化研究》，北京：红旗出版社，2002年版。

6.陈立旭：《都市文化与都市精神》，东南大学出版社，2002年版。

7.唐忠新：《中国城市社区建设概论》，天津：天津人民出版社，2003年版。

8.北京国际城市发展研究院：《中国城市蓝皮书》，北京：中国时代经济出版社，2003年版。

9.倪鹏飞：《中国城市竞争力报告》，北京：社会科学出版社，2003年版。

10.姜杰、张喜民、王在勇：《城市竞争力》，济南：山东人民出版社，2003年版。

11.王贵岭：《物业管理》，北京：中国物价出版社，2003年版。

12.叶天泉：《物业管理探索》，北京：中国计量出版社，2003

【注释】

[1]郭旭、叶萌：《关于我国物业管理中的问题及对策思考》，《理论界》，2005年第6期。

[2]胡海原：《浅谈物业管理未来发展趋势》，载《青海师专学报（教育科学）》，2003年第4期。

[3]冯兴国、黄正东：《论21世纪我国物业管理的发展趋势》，载《黄冈职业技术学院学报》，2006年第8卷第6期。