消防设施管理

建筑消防设施是城市综合体安全保障系统的重要组成部分，是预防火灾发生、及时扑救初起火灾的有效措施。设计好、施工好、管理好综合体的消防设施，使综合体消防设施系统始终可靠运行，对保证城市综合体建筑消防安全具有举足轻重的作用。

1.相关法律、法规、标准、规范

城市综合体消防设施的维护管理与一般建筑消防设施的管理一样，遵循国家（行业）和地方两方面相关的法律、法规、标准、规范。

（1）国家（行业）层面：《中华人民共和国消防法》《建筑消防设施的维护管理》（GB25201—2010）、《建筑消防设施检测技术规程》（GA503—2004）、《消防控制室通用技术要求》（GB25506—2010）、《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令）、《消防监督检查规定》（公安部120号令）、《消防产品监督管理规定》（公安部122号令）、《社会消防技术服务管理规定（》公安部129号令）。

（2）地方层面：《上海市建筑消防设施管理规定实施细则》（2012年修订）、《上海市建筑消防设施管理规定》（2011年12月28日市政府令第80号公布）、《西安市建筑消防设施管理规定（》西安市人民政府令第118号）、《河北省消防设施管理规定》《河南省建筑消防设施管理规定》《山东省公共消防设施管理办法》《甘肃省建筑消防设施管理规定《》湖南省建筑消防设施管理规定》《江苏省建筑消防设施维护管理规定》等。

2.消防设施管理特点

城市综合体建筑不同于一般的建筑，其消防设施系统有其自身的特点：

（1）系统庞大复杂，给消防设施管理提出了更高的要求。城市综合体建筑一般体量都较大，建筑面积达几万、几十万平方米，甚至上百万平方米；功能组成复杂，包括商业、酒店、展览、餐饮、娱乐、住宿等多种业态；在建筑形式上既有高层建筑又有大面积的地下建筑；客流、物流交错，带来巨大的火灾荷载和人员荷载。城市综合体上述典型特征带来的消防设施特点体现为：一是消防设施设备种类的多样性。基本上国家标准规范所涉及的消防设施，如火灾报警系统、各种灭火系统、应急广播疏散系统等，城市综合体建筑均有配置。二是消防设施设备数量的海量性。 由于综合体建筑面积巨大，带来相应的火灾报警探测器、自动灭火系统喷头、消火栓等数量均很大。消防设施设备种类、数量规模的巨大，大量电子产品的使用，对整个城市综合体消防设施系统的可靠性是巨大的挑战。

（2）大量新技术、新产品的应用，给消防设施管理提出了更高的要求。城市综合体建筑通常为了满足功能和业态设置的要求，在建筑结构上追求视觉的通透性，采用了大量的高大空间、大面积区域，对这些部分的消防安全，一般常用的消防设施，如常规的火灾探测器、自动灭火系统喷头等均无法满足其需求，为此一般会采用诸如高灵敏度吸气式火灾探测技术、智能化大空间自动灭火技术、电气火灾监控技术、智能疏散诱导技术、新型被动防火技术等新技术，洁净灭火药剂、安全逃生门控制、智能疏散、吸烟型内外墙涂料等消防新产品。这些新技术、新产品一方面由于近年来才开始应用，在使用、维护保养等方面积累的可供参考、借鉴的经验较少；另一方面涉及大量高新技术，对消防设施使用人员、维保人员素质提出了较高的要求。

（3）综合体建筑消防安全的高需求属性，给消防设施管理提出了更高的要求。城市综合体往往是一个区域的标志性建筑物，并聚集了大量的客流、物流，一旦发生火灾，将带来严重的人员、财产损失，甚至是较大的社会影响，因此社会公众对其发生火灾的容忍度较低，城市综合体对消防安全要求较高。消防设施系统作为保障综合体建筑消防安全的重要组成部分，保证其可靠运行显得尤其重要。 良好的管理是消防设施系统可靠运行的保证。

3.消防设施管理的主要问题

1）消防设施系统联动问题

消防设施的联动主要体现在火灾自动报警系统与其他消防设施系统的联动方面。新的火灾自动报警规范—《—火灾自动报警系统设计规范》已于2014年5月1日开始执行，与老规范相比，新规范花了大量的篇幅细化了消防联动控制的工程设计要求，使规范更具有可操作性。但是由于新规范颁布实施不久，目前大量已建成投入使用的综合体项目的火灾自动报警系统仍是按原有规范设计、施工、运行。由于老规范在消防联动控制方面只强调了其应该实现的功能，但对实现联动的方式没有具体规定，对火灾报警、火灾确认没有专门的解释，造成消防设施系统联动问题不少，这些问题主要体现在：

（1）应联动的设备不联动。如《火灾自动报警系统设计规范》中明确规定：“消防控制室在确认火灾后，应能切断有关部位的非消防电源……”然而综合体项目实例中常缺少对非消防电源、门禁等系统的联动控制。

（2）报警联动关系多种多样。实际上要求：火灾报警后，联动防排烟风机（口）、常开防火门等设备；火灾确认后，联动应急广播、警铃、非消防电源等设备。而在综合体项目实例中，这些设备的联动关系，有的不分火灾报警和火灾确认，一有报警信号就联动，有的所有设备都在火灾确认后才能联动，也有的联动关系张冠李戴，应该在火灾确认后联动的设备未经确认，应该在火灾报警时联动的设备编在火灾确认后。

（3）消防控制设备联动触发信号不正确。少数综合体项目仍将水流指示器反馈信号或消火栓启泵按钮的触发信号作为火灾报警联动的控制条件，导致火灾报警系统与水灭火系统相互干扰。

（4）联动关系不符合现场特性。如排烟风机反转、电动阀机械执行机构不灵活等问题较多出现，或是设备联动后无反馈信号。消防水泵、防排烟风机、消防电梯、应急照明等重要消防设施的电源不能在末端配电箱自动切换。防火卷帘可用于中庭、防火分区及疏散通道的防火分隔。应用在不同的场所，其联动控制关系是不同的。如设在疏散通道上，感烟探测器动作后，卷帘应下降至距地（楼）面1.8 m的高度；感温探测器动作后，卷帘下降到底。若用作中庭、防火分区分隔时，则应在火灾确认后，下降到底。而在部分综合体项目应用中，防火卷帘的联动控制关系大都采用“感烟+感温探测器”模式，分两个阶段下降到底，与防火卷帘的现场特性不符。

（5）消防泵、喷淋泵、防排烟风机等重要消防设备，在消防控制室未设置手动直接控制装置。虽然有些火灾报警联动控制柜上设置了多线制的消防设备启动按钮，在报警控制柜与消防设备控制柜间建立了直线连接，但与消防控制室独立设置消防设备控制柜相比，可靠性不足。

2）二次装修带来的消防设施问题

城市综合体项目投入使用后，原消防设施设计单位对消防设计行为停止。而城市综合体建筑内布局调整、装修改造活动是非常频繁的。每一次装修改造消防设施都会进行较大的调整，在调整过程中容易出现的主要问题有：

（1）在综合体项目火灾自动报警系统设计阶段，由于报警控制器回路数或每个回路的预留报警地址不足，使得工程进入内装修阶段，敞开大面积用房被分隔布置成许多小房间，每个探测器所能保护的面积大大缩小，导致报警控制器总量不足或每个回路的地址数不能满足现场的需求。正确的技术处理方式是在报警主机能扩容的情况下，增加主机回路板，或者在主机不能扩容的情况下，就应增加报警控制器主机，工程量和工程费用相比都较大。但是一些消防设施施工安装单位采取所谓的“技术处理”，即在各回路的地址数满负荷运转的情况下，每个地址码尽可能并联多个探测器或运用子母联探测器连接方式处理。其结果是火灾自动报警系统满负荷运转，很容易造成火灾自动报警系统主机死机，消防设施停止工作。另外探测器并联过多或者子母探测器超过规定数量容易引起探测器故障。还有地址编码不是与房间唯一对应，出现火灾或故障无法判断正确的位置，为日后的消防设施运行带来巨大的技术障碍。

（2）对火灾自动报警系统的地址编码重新编程和显示系统未进行重新编程调整。造成火灾自动报警系统的地址编码、显示系统与实际建筑的消防设施不相符，若遇火灾，消防设施的管理人员和值班人员无法正确判断具体部位。

（3）自动喷水灭火系统中的水喷淋头未随布局的调整而调整。反映在水喷淋头保护面积超过规范要求，水喷淋头的标高与装修吊顶相差较大，影响其正常动作。 吊顶内自动喷水系统支管通过横梁时，需绕梁弯曲，施工人员为安装方便，把支管断开，横梁两边支管相互不通，导致该层有一半区域的水喷淋头无水。

这些问题的产生，给物业管理单位、维护单位、业主带来很大的烦恼和法律责任，也给建筑消防设施的正常功能带来影响。对物业管理单位、维护单位、建筑使用的业主和公安消防机构相互协调方面，从法律法规、消防设施维护规程等方面提出了更高的要求。

3）消防设施维护保养问题

（1）随着电子技术的快速发展，消防电子产品种类繁多，一个城市综合体项目建筑消防设施的消防电子产品种类也很多，对消防产品的后续技术支持和产品的更新换代提出更高的要求。一个消防中介服务组织维护多个城市综合体项目建筑消防设施是常有的现象，对消防中介服务组织的人员素质和内部管理提出了很高的要求。但是部分消防中介服务组织的资质管理、人员素质和内部管理存在诸多问题，迫切需要加以解决。

（2）消防设施维护保养合同签订期限受到制约。现在普遍签订的合同都是一年期限，造成消防技术中介服务组织短期行为严重，表现在对消防设施的技术性能不愿过多地去了解，对消防设施存在的技术问题不愿下功夫认真解决，采取应付拖延时间的策略，对出现的问题治标不治本，造成维护保养合同年年签，消防中介服务组织年年换，消防设施越维护问题越多的现象。

（3）维护技术无定式，维护技术深度不够，定期维护的报表不明确。消防设施维护是技术上的维护和责任上的落实，如何反映出来，维护报表及报告是核心。现在维护报表及报告通常用“一切正常”的语言来反映，缺乏一些技术参数来说明消防设施的运行状态。

（4）火灾自动报警系统中的探测器的清洗问题无法正常进行。一是在每隔三年进行一次清洗，市场对清洗消防中介服务组织的管理还很不健全，部分清洗消防中介服务组织在无技术条件的情况下，仍在进行清洗工作；二是具有火灾自动报警系统的建筑物的管理单位对清洗工作始终处于被动局面，只有在公安消防机构的督促下，才能开展此项工作。

（5）随着市场体系的不断完善，消防设施维护保养也纳入了招投标的范围。往往出现投标单位消防设施维护保养标的相差悬殊，造成招标单位无法按程序进行。少数投标单位以价格战恶意竞争，给正常的消防设施维护保养市场带来不利因素。迫切需要对消防设施维护招投标加以规范，指导消防设施维护管理市场的经济秩序。

（6）公安消防机构对消防设施维护管理的监督力不从心，表现在公安消防机构的运行机制、消防监督人员的素质和监督检查的手段上。综合体建筑消防设施涉及建筑工程系统、自动化系统、强弱电系统、给排水系统和暖通空调系统等方面的基础知识，要融会贯通非一朝一夕的功夫，消防监督人员的个人素质是根本。在建筑消防设施维护管理的监督检查中，往往采取眼观手摸的简单手段，判断建筑消防设施正常与否，降低了公安消防机构的权威性。