韩国为刺激楼市发愁

韩国为刺激楼市发愁

与我国施放出“国五条”之重拳力图控制居高不下的房价政策相反，4月1日，韩国朴槿惠政府推出了“4·1刺激房地产对策”，旨在于挽救萎靡不振的楼市。曾几何时，韩国飙升的房价却是难治的顽症。

2003—2006年，韩国是卢武铉执政，也是韩国房价上涨最猛时期。全国楼市平均上涨16%，首尔公寓价格上涨24%。“江南区”是首尔市的富人区，也是首尔乃至全国房价最高的市区。这三年，江南地区公寓价格平均上涨了53%，2006年底，每平方米房价平均达到79100元人民币！韩国流传着“江南不败”的神话，意即在江南投资买楼房只赚不赔。

如果按住房价格与收入比计算，韩国国民不吃不喝，全部收入积攒6年才能买房。首尔地区这个数字是7.7年，而首尔的江南地区公寓价格为收入的18.9倍，接近日本房地产泡沫破灭前的21.7倍。

那几年韩国房价飙升与房地产投机是分不开的。2006年11月13日，韩国的《联合网》披露了一个国会议员的报告《多套住房拥有者前百名房产拥有现状》，韩国拥有住房最多的100人拥有的房产达15464万套。平均每人150多套。此外，另一个《家庭居住者住房拥有现状》报告披露，韩国拥有3套住房以上的家庭达88万户，其中40%居住在首都圈。

卢武铉政府面对节节攀升的房价带来的社会动荡，对房地产没有掉以轻心，对打击房地产投机势力更不会心慈手软。那几年，卢政府先后推出了2003年的“10·29房地产对策”、2005年的“8·31房地产对策”、2006年的“3·30房地产对策”和“11·15房地产对策”。这些对策归纳起来有：(www.guayunfan.com)扩大住宅供给。由政府投资兴建类似于中国经适适用房的“安乐窝”。从2006年起，每年提供35万套公寓，至2010年增加了180万套公寓。这种“安乐窝”比普通商品房价低25%～30%。

重拳打击房地产投机。对一户两宅及以上的家庭转卖二手房，将交易税率由原来的买卖差价的9%～36%提高到一律为50%（即一半差价要交税）。

对多套住宅拥有者进行税务调查，对搞房地产投机得来的利润课以重税；新住宅要完成80%的工程量才允许卖“楼花”。要求建筑商公开房屋成本。

对价值在9亿韩元以上的豪宅，除对业主征收财产税外，还征收综合房产税，后来更将纳税的标准下降到6亿韩元最后是3亿韩元的公寓。这一手效果立竿见影，2005年，实行综合房产税的第一年，全国楼价平均下降了4.2%，首尔核心地段楼价甚至下降了9%左右。

除通过税收手段外，韩国政府还采取了金融手段——总负债偿还比率（DTI，Debt-to-income）和住房担保贷款比率（LTV，Loan-to-value）控制房价。所谓DTI，是购房者的供房款（每年偿还按揭）与年收入之比。比如，首尔的DTI比率是50%。这意味着购房者的年供房款不能超过年收入的50%。

LTV是银行给购房者提供的贷款比率。一般为40%～50%。这与英美的80%～100%和日本的90%比相当的低。韩国媒体普遍认为是实行了严格的DTI和LTV政策后，韩国楼市才止涨。从2007年开始，韩国楼市基本平稳或小幅下跌，保持小幅度的震荡。

2008年李明博上台后不久，正遇上美国次贷危机引发的全球金融危机，韩国房地产市场则由热转冷。李明博执政几年，全国房价略微有所下降，首尔房价下降幅度更大一些，达3%～5%。近几年，公寓成交量逐年下降，市场上积压了几十万套商品房，韩国关心的是如何刺激楼市了。与卢武铉打压楼市完全相反，李明博接连推出过多次刺激楼市对策。主要内容有：

减缓建设“安乐窝”的步伐，以逐步消化积压的几十万套公寓；对价值9亿韩元以上的豪宅才征收综合房产税，税率也降低；降低二手房转让的所得税率；对低收入者首次购买85平方米以下的住宅免除购置税；降低DTI比率和LTV比率。

殊不知，将房地产市场烘热并不比控制房价来得容易，这不，朴槿惠一上台，就被迫推出力度远超过李明博的“4·1刺激房地产对策”。

（2013.04.08）