养老社区的开发运营在国外发达国家已经比较成熟,但在我国还是一种新兴的养老模式。尽管有一些国外经验可供参考,但鉴于我国的特殊国情,在其开发运营社会化上存在较多问题。
养老社区虽然采用社会化开发运营模式,但它仍然具有福利性。目前,我国针对这种养老形式的政策还处于空白状态,使开发商在项目立项、项目审批、资金筹措、税费减免等方面没有统一的政策支持,成为开发商心理安稳和风险承担的不确定因素。不确定因素的增加必然会使开发企业进入时顾虑重重,甚至最后放弃进入,这显然不利于养老社区建设的社会化开发运营。
养老社区引入一般的开发商参与建设管理,但其本身又不同于一般的房地产项目,它不仅包括住宅本身,还包括许多服务配套项目,并且在设施、设备规划设计和安装方面都要结合老年人的特点,其总体造价可能要比普通房地产项目高五成到一倍,如此高的造价为开发带来了困难。并且,开发企业并不是公益型企业,它的最终目的是盈利,而养老社区作为一项福利性工程,又不可能完全以盈利作为目的,两者存在着矛盾。这就需要政府从中协调,平衡利益关系,在土地及其他税费方面给予企业一定支持,并且控制其利润率。
养老社区的运营也不同于一般的房地产项目。养老社区的租售方式比一般住宅要复杂,一般住宅通过住宅销售实现房地产开发的最终目的,而养老社区则要根据老年人的实际需求,采用租售并举的方式,通过销售、出租以及公共服务设施的经营来收回投资。这种收回投资的方式相对较慢,对开发商的资金实力以及后期运营能力要求较高。同时又存在着“运营悖论”,养老社区属于社会福利事业,在土地、税收等方面得到政府优惠,本应得到开发商的积极响应,但社区内的配套设施只能针对社区内的老年人提供服务而不能对外经营,显然会使配套设施因客户群不足而不能达到其最优使用,致使许多开发商不愿投资开发。养老社区将要创建的一大优势就是齐备的配套、优质的服务,如果在这方面不能达到要求,显然不能满足想要入住的老年人的需求。所以,养老社区的建设必须解决如何将其开发运营社会化这个关键问题。
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