房地产财富效应与收入分配

本世纪初以美国为代表的全球股票市场互联网泡沫的崩溃，使得许多发达国家的政府、央行和学界都十分担心因为股市的灾难，造成居民个人资产价值剧烈贬值，人们的生活消费支出会大大萎缩，致使整个经济陷入沉重衰退而难以自拔。但这种担心却没有发生，美国和欧洲各国的居民消费支出不仅没有出现大幅度降低，反而还保持相当的坚挺。正当美国和欧洲各地很多学者开始争论为什么股市暴跌没有拖累居民消费支出时，美国联邦储备委员会前主席格林斯潘提出，股市暴跌没有拖累消费，是因为房价涨了，房地产价格急剧上涨带来的财富效应十分强劲，足以抵消股市崩溃对人们消费的负面影响且还有余。1990～2006年，除了日本和德国由于受各自的20世纪90年代初房地产泡沫破灭所累之外，世界上各主要国家的房价基本都处于上升通道，尤其自1997年以来不约而同地出现了不同程度的大幅上涨。有研究报告指出，经济合作与发展组织（Organization for Economic Cooperation and Development，OECD）国家在2000～2006年平均房价上涨了42%^[1]，无论从房价同时在上涨的国家数目，还是从上涨的幅度和持续时间来看，这轮全球房价热潮都是世界经济发展史上空前的。

格林斯潘的论断启发了很多学者，关于房地产价格波动对消费的影响的研究成为热点，而且大多数研究基本都确认了房地产价格上涨对居民消费不仅有显著正面的效应，并且比股市的财富效应要大很多。正是在这一背景下，房地产价格波动对居民消费影响的财富效应，已成为国际经济研究领域的一个热门话题，也得到各国政府和产业部门的高度关注。

2006年春季美国“次贷危机”开始显现，并于2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，演变成为波及全球的金融风暴，格林斯潘认为这是美国“百年一遇”的金融危机。美国次贷危机是一场新型的金融危机，其产生的内在机理是金融产品透明度不足、信息不对称，金融风险被逐步转移并放大至投资者。这些风险从住房市场蔓延到信贷市场、资本市场，从金融领域扩展到经济领域，并通过投资渠道和资本渠道从美国波及到全球范围。美国次贷危机爆发后，房地产抵押贷款对金融和实体经济的影响再度成为大家关注的热点，关于如何应对资产价格（房价和股价）膨胀和一般物价稳定的问题再度在学术界和政策当局引起激烈的争论。

1998年7月3日，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，规定从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。福利分房制度的取消，以及人们物质生活水平的提高，居民改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业如雨后春笋般崛起。伴随着住房按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展阶段，房地产价格持续上扬，城市房屋销售价格轮番上涨，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业之一。

我国城镇住房私有化率高达80%以上，房地产已成为我国家庭资产构成中的最主要资产，由清华大学中国金融研究中心于2009年开展的抽样调研结果表明，在我国家庭资产构成中，房地产占比62.72%，而现金、活期存款和定期存款占比超过15%。房地产已经成为家庭财富的重要组成部分，以房地产为核心的资产价格已经成为个人消费支出的一个越来越重要的决定因素，关注房价的变化已经成为宏观经济政策制定者长期以来面对的挑战。

房地产作为家庭和企业普遍持有的资产，作为家庭和社会财富的重要组成部分，房地产价格上涨引起房地产财富存量迅速增加，对家庭消费和企业投资的影响，进而对宏观经济产生的冲击越来越广泛。然而，房地产价格上涨是如何影响消费和投资，进而影响宏观经济，其作用机制并没有全部为我们所知晓，其影响程度和大小并没有一致的、公认的结论。这与现阶段我国房地产业迅猛发展，各地房地产价格高涨的现实背景，及我国政府为实现房地产业健康发展、经济持续增长及金融稳定而进行有效的宏观调控的新的现实需求不相适应。

房地产是一种重要的、能够直接用于生产和消费的物质财富，是家庭和社会财富的重要组成部分，并且，由于房地产与其他众多产业的关联性，房地产投资在国民经济中占有重要地位。房地产价格波动导致房地产财富的增减变动，不仅会影响到居民消费，对房地产投资和其他相关产业的投资也会产生重大的影响。更重要的是，房地产作为银行信贷重要的抵押品，以及房地产业的资金密集性，其价格波动带动房地产抵押价值变动，将会直接影响信贷规模，进而对金融稳定产生影响。房地产价格波动通过对居民消费和企业投资产生影响，作用于总需求和总供给，最终还将对物价稳定产生影响。

综上所述，本书对房地产财富效应概念（房地产价格波动对居民消费的影响）进行了丰富和深化，房地产价格波动引起房地产财富变动，对居民消费和企业投资产生影响，最终对金融稳定、物价稳定以及宏观经济产生影响，还将导致财富差距分化的社会影响，都归为广义的房地产财富效应。

本书以我国房地产价格上涨的广义财富效应为研究主题，试图解决的主要问题包括：我国房地产市场化改革十多年来，伴随着房地产价格的高速增长，房地产财富存量的增加，房地产市场的广义财富效应的作用机制如何？对宏观经济的影响如何？具体来说，房地产价格上涨导致房地产财富增加，在微观层面上对居民消费和企业投资产生了何种影响？进而对宏观层面的金融稳定和物价稳定产生了怎样的冲击？房地产财富差距是否拉大了居民收入差距？我国政策当局应该如何解读房地产价格信息？以及如何有效利用房地产价格信息？

本书以宏观经济学、货币银行学、金融经济学理论为基础，结合行为科学、心理学的相关理论，通过理论建模、计量分析、统计分析以及对比分析等方法，从理论和经验两个方面分析和检验我国房地产价格上涨的广义财富效应，为国家对房地产市场实施更有针对性的宏观调控政策提供有力的理论依据和指导，这对我国金融稳定和经济健康发展，具有理论和实践价值。