需求是市场存在的前提，是产业发展的动力。2008年3月，《中共中央组织部、人力资源和社会保障部关于印发〈关于进一步加强新形势下离退休干部工作的意见〉的通知》（中组发〔2008〕10号）指出：“六个老有”的具体内容是老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所乐、老有所为。“六个老有”充分体现了多元化、复合化的养老服务需求，同样需要对现代养老服务业进行充分的市场细分。
一、需求层次理论及在养老服务业中的应用
（一）需求层次论的核心观点
需求层次论是研究人的需求结构的一种理论，由美国心理学家马斯洛（Abraham H．Maslow，1908—1970）首创。他在1943年发表的《人类动机理论》（A Theory of Human Motivation Psychological Review）一书中提出了需求层次论[1]。这种理论的构成根据3个基本假设：第一，人是有需要的动物，人要生存，他的需求能够影响他的行为，需求取决于它已经得到了什么，还缺少些什么，只有尚未满足的需求能够影响行为。换言之，已经得到满足的需求不再起激励作用，只有未满足的需求能够影响行为；第二，人的需求按重要性和层次性排成一定的次序，从基本的（如食物和住房）到复杂的（如自我实现）；第三，当人的某一级需求得到最低限度满足后，才会追求高一级的需求，如此逐级上升，成为推动继续努力的内在动力。
1．马斯洛需求的五大层次
马斯洛将需求按由低级到高级的顺序分成五个层次或五种基本类型。
（1）生理需求。即维持个体生存和人类繁衍而产生的衣、食、住、行方面的需求，如对食物、氧气、水、睡眠等的需求。这类需求的级别最低，人们在转向较高层次的需求之前，总是尽力满足这类需求。一个人在饥饿时不会对其他任何事物感兴趣，他的主要动力是寻到食物。即使在今天，还有许多人不能满足这些基本的生理需求。
（2）安全需求。即在生理及心理方面免受伤害，获得保护、照顾安全感的需求，如要求人身的健康，安全、有序的环境，稳定的职业和有保障的生活等。安全需求包括对人身安全、生活稳定以及免遭痛苦、威胁或疾病等的需求。和生理需求一样，在安全需求没有得到满足之前，人们唯一关心的就是这种需求。对许多顾客而言，安全需求表现为安全而稳定以及有医疗保险、失业保险和退休福利等。
（3）社交需求，也称为归属和爱的需求。即希望给予或接受他人的友谊、关怀和爱护，得到某些群体的承认、接纳和重视。如乐于结交朋友，交流情感，表达和接受爱情，融入某些社会团体并参加他们的活动等。当生理需求和安全需求得到满足后，社交需求就会突显出来，进而产生激励作用。当社交需求成为主要的激励源时，工作被人们视为寻找和建立温馨、和谐人际关系的机会，能够提供同事间社交往来机会的职业会受到重视。
（4）尊重需求。即希望获得荣誉，受到尊重和尊敬，博得好评，得到一定的社会地位的需求。自尊的需求是与个人的荣辱感紧密联系在一起的，它涉及独立、自信、自由、地位、名誉、被人尊重等多方面内容。有尊重需求的人希望别人按照他们的实际形象来接受他们，并认为他们有能力，能胜任工作。他们关心的是成就、名声、地位和晋升机会。这是由于别人认识到他们的才能而得到的。当他们得到这些时，不仅赢得了人们的尊重，其内心也因对自己价值的满足而充满自信。不能满足这类需求，就会使他们感到沮丧。如果别人给予的荣誉不是根据其真才实学，而是徒有虚名，也会对他们的心理构成威胁。
（5）自我实现需求。即希望充分发挥自己的潜能、实现自己的理想和抱负的需求。自我实现是人类最高级的需求，它涉及求知、审美、创造、成就等内容。自我实现需求的目标是自我实现，或是发挥潜能，达到自我实现境界的人接受自己也接受他人。解决问题能力增强，自觉性提高，善于独立处事，要求不受打扰地独处。要满足这种尽量发挥自己才能的需求，他应该已在某个时刻部分地满足了其他的需求。当然自我实现的人可能过分关注这种最高层次的需求的满足，以至于自觉或不自觉地放弃满足较低层次的需求。为了使工作有意义，强调自我实现的管理者会在设计工作时考虑运用适应复杂情况的策略，会给身怀绝技的人委派特别任务以施展其才华，或者在设计工作程序和制定执行计划时为员工留有余地。
2．马斯洛需求层次的特点
（1）当低级需求得到相对满足后，高级需求就越发突出，成为行为的激励因素，所谓“衣食足而知荣辱”。但这并不说明必须等低级需求满足后才会产生高级需求，经常会发生例外情况。
（2）需求越到上层，越难满足，有人甚至终身也不会有“自我实现”的需求和感觉。
（3）同一时间，可以存在多种需求，从而有多种激励因素，但一般会有一种需求为主导。
（4）需求是动态变化的。需求一旦被满足，一般就不能成为一种激励力量。因此要更好地激励，就要善于把握需求的变化。
（二）需求层次理论在养老服务业中的应用
（1）不同的老年人代表着不同层次的需求。由于各种各样的原因，不同地区、不同收入、不同工作、不同年龄段的老年人对养老服务的需求是不同的，尤其是对档次和价格的要求不同。鉴于此，养老服务业的企业首要任务是分析不同老年人的需求层次，以需求层次决定需求的产品层次、服务层次。
（2）同一个老年人本身有着不同层次的需求，在服务过程中应着力满足老年人的多方面需求。比如为老年人安排好衣食住行（生理需求），保障老年人的人身和财产安全（安全需求），注重与老年人的交流尤其是心灵的交流（社交需求），尊重老年人的人格和习惯（尊重需求），创造机会利于老年人实现自我价值（自我实现需求）。
二、养老服务需求分类与特征
（一）老年人的需求结构与分类
在老年人需求结构的分析中，研究者的观点各有不同，以下是几个具有代表性的观点。大部分学者根据老年人不同的需求项目对养老服务业进行划分。张文范（2001）指出老年人的需求千变万化，无固定模式可循[2]；李建民（2001）区分了老年人的消费需求和老年人专用及专注消费需求[3]。老年人的消费需求包括老年人专用与专注消费需求，也包括与其他年龄消费者同样的消费需求。老年产业发展的需求基础是老年人专用及专注消费需求。如果以老年人全部消费需求作为养老服务业发展基础则会夸大市场；如果低估了专用和专注消费需求，则会导致市场供给不足。
陈茗（2002）将养老服务业划分成五大领域：老年用品领域，老年介护和生活服务领域，老年住宅和养老设施领域，老年金融、保险领域，老年教育、文化、休闲等领域[4]。这五大领域横跨第一、二、三产业和知识产业等。张晓燕（2003）从人口学角度，将老年消费市场分为高龄老人市场（护理服务、护理商品和护理设施）、低龄老人市场（消遣、休养和娱乐）、老人消费偏好市场（吃、穿、住、行、乐）[5]。齐放（2002）将老人需求归纳为“五个老有”，即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐[6]。台恩普（2009）则在此基础上予以丰富：老年人的需求结构大致包括日常生活服务需求、特殊生活用品需求、养老服务需求、医疗健康需求、金融保险需求、精神文化需求和生活环境需求等方面[7]。张俊良、曾祥旭（2010）则从马斯洛需求层次理论角度对老年需求进行了详细划分[8]。罗光林（2009）认为养老服务业涉及的产业链很长，它涵盖了第一、二、三产业的全过程[9]。
翟德华、陶立群（2005）的观点基于“五个老有”的老龄政策框架，认为养老服务业发展应该围绕着“五个老有”为中心，以满足老年人“五个老有”需求而提供老年产品和服务为宗旨[10]。穆光宗（2002）则指出，不管是“五个老有”还是现在经常提到的“六个老有”的说法，仅仅点出了老年需求的主要方面而不是全部，并且这种提法忽视了需求之间的内在联系，也忽视了老年人的主体性，以及老年人自身解决老龄问题的可能[11]。因此，他提出了老年人五类十三种基本需求。在老年人每一类别的需求中，都蕴藏着巨大的市场空间和发展潜力。研究组认为，最后一种观点所包含的需求类别更为全面，值得借鉴。
（二）老年人需求的共性与异质性
根据年龄划分的群体，群体中的个体必定存在一些共性。萧振禹、陶立群（1997）指出，“方便化”、“保健化”和“舒适化”渗透在老年人的衣、食、住、行等生活的各个方面[12]。周杨（2006）认为老年人与其他年龄层的消费有所区别，趋向科学、实惠、养生的原则[13]。饮食方面注重营养；穿着注重合体，穿脱方便；用的方面，注重实用和经济。袁培（2007）指出老年人的特殊性表现在消费内容、消费能力、消费偏好、消费行为、消费方式、消费理念、消费习惯、消费决策等方面[14]。
研究者们普遍认为，老年人是一个异质性特别高的群体，在需求方面也各有不同。一般而言，受教育程度高、收入水平高的老年群体，更倾向于更高层次的需求。正如萧振禹、陶立群所说：老年人是一个消费需求差别十分大的特殊群体，不同年龄层次、不同文化水平和不同身体状况的老年人，又有着各自不同的消费需求。如何针对不同状况的老年群体，投其所好，更好地满足他们不同类别的需求，这是一个值得深入探讨的问题，但是目前学界还较少涉及，即使涉及也缺乏深入的研究。
（三）老年人的需求变动与发展趋势
张晓燕（2003）从老年期需求转变的角度，阐释了老年群体的消费需求变化特点：社会角色转变导致服装、应酬、交通等方面的需求下降；医疗保健、生活服务、精神消费方面的需求增加[15]。同时，她还概述了未来老年消费市场的发展趋势：随着老年人口的快速增长，消费总量逐步上升；随着经济发展和收入增加，消费水平不断提高；消费结构多样化、多层次；消费心理、消费观念日趋科学和实用。
朱国宏、卢元（2001）预测了中国老年人口市场需求量占总人口的市场需求量比值变动趋势表现为：2000年为7．39%，随后逐步上升，到2050年将有可能高达41．65%[16]。由于我国人口基数大，老年人口规模远超过其他任何国家。因此，朱国宏等人预测，中国老年人口所形成的市场购买力在未来某个时期很可能会超过同期发达国家的水平。周杨（2006）看到了“亚老年人”（50岁—60岁的人）对于老年市场未来发展的促进作用[17]。他认为，十年之后，当亚老年人进入老年期，老年市场的购买力将会进一步提高。并且，亚老年人的消费观念将比现在的老年人更为开放。
一、“六个老有”的诠释
实现“六个老有”是老龄工作的目标，“六个老有”是对老年人生活需求的高度概括，即“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所乐、老有所为”。
老有所养是核心，是其他“五个老有”的前提和基础。老有所养就是满足老年人衣、食、住、行的基本需要以及生活照料和精神慰藉的特殊需要。
老有所医是重点和保障，就是满足老年人看病治病的需要，这也是老年人生活中最关心的问题。
老有所为是很多老年人晚年生活不可缺少的组成部分，他们用自己掌握的知识和技能，继续为我国现代化建设做出新的贡献。
老有所学也是许多老年人生活的组成部分，根据自己的爱好，学习掌握一些新知识和新技能，既能陶冶情操，又能丰富生活。
老有所教是通过思想政治教育，使广大老年人做到政治坚定、思想常新、理想永存。
老有所乐内容极其丰富，通过开展各种各样适合老年人特点的文体活动，为老年人增添欢乐，使他们幸福安度晚年。
二、养老服务内容创新
随着老年人消费能力的不断提高，他们的消费观念也在不断转变，除了基本的生活、健康、养老需求外，越来越注重精神层面的养老追求。因此，需要充分利用多功能厅、健康会所、养老医院等硬件设施，利用智能化信息系统和高素质的服务队伍，为老年人提供优质、系统的养老服务。以“四化”（专业化、智能化、标准化、信息化）为服务目标、“六有”（老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所乐、老有所为）为服务宗旨，对服务内容和体系进行设计与创新，切实满足老人“身”、“心”和“灵”方面的需求，如图5－1所示。
图5－1 养老服务体系
（一）生活服务（老有所养）
（1）服务定位：为老人提供养老必需的基本服务，从衣食住行方面保障老人的基本生活，让老人从生活琐事中解脱。
（2）服务内容：提供物业管理、家政服务、事务代理、出行服务和专业配餐，见图5－2。其中物业管理包含智能物业、社区安全、社区保洁、设备维护四个方面的内容，家政服务由居家保洁、物品整理、物品清洗、个性服务四大块组成，事务代理涵盖代买代购、代领代付、个性服务三个维度，出行服务主要是指叫车服务、班车服务和专车服务，而专业配餐则是指为老年人提供特色餐饮、养生餐厅和个性服务。
图5－2 生活服务体系
（二）健康服务（老有所医）
（1）服务定位：以老人身心健康为出发点，为老人提供预防、养护、医疗、康复为一体的综合性健康服务。
（2）服务内容：提供疾病预防、心理咨询、养生保健、康复与护理和就医通道，见图5－3。
图5－3 健康服务体系
（三）快乐服务（老有所乐＋老有所为）
（1）服务定位：为老人提供发挥余热的平台与活动，让老人丰富生活、增加乐趣。
（2）服务内容：老有所乐包括兴趣小组、快乐聚会、宗教信仰、快乐旅游、嘉园农场，老有所为包括义工活动、慈善事业、文化传承、智慧传递、专利研究、技能输出，见图5－4。以老年人的需求为基本出发点，让老年人在发挥余热和奉献为乐的快乐时光中度过老年期。为有能力并且希望能够分享经验、奉献劳动的老年人提供发挥余热的平台，使其老有所为，充分满足自我肯定的需求。
图5－4 快乐服务体系
（四）教育服务（老有所学＋老有所教）
（1）服务定位：为老人学习提供平台，发展并提高老人的人生价值。
（2）服务内容：老有所学包括智慧库、社会学习，老有所教包括教学互助、老年论坛、兴趣班，见图5－5。
图5－5 教育服务体系
（五）价值提升服务
（1）服务定位：挖掘老人潜在需求，以前瞻性思维为老人提供系统、全面的服务。
（2）服务内容：老人价值延伸，见图5－6。
图5－6 价值提升服务体系
一、老年疗养市场
（一）市场需求状况
1．老年群体更加关注自身健康疗养
老年人由于年老体弱，发病率较高。因此，医疗护理、家庭病床、送医送药上门，及临终关怀服务等都存在较大的市场潜力。此外，随着我国老龄化步伐的加快，居民生活水平的提高，部分老年人越来越注重生活质量。社区内的活动、娱乐、休闲方式已经难以满足他们的需求，他们开始更多地关注自身健康疗养问题。
2．老年群体需要提供专业化服务的老年疗养院
该类疗养院应了解老年人心理状态，懂得与老年人沟通，能够解决老年人平时的小病医疗，分析老年人的饮食习惯，从每个方面关爱老年人生活。子女少的状况也会使他们更多地依赖社区服务和选择不同于现在的养老方式。老年人希望独立居住愿望的加强需要社会上有能够满足老年人居住、养老的住宅。
（二）市场供给状况
1．针对老年群体的“夕阳红”性质的经济型疗养旅游产品
“夕阳红”性质的疗养旅游产品因为其“小（低）报价、大交通（只解决食宿）”的安排更灵活，更尊重老年人的选择，同时非常适合老年人慢节奏、低强度的旅游特点而受老年人的偏爱。国内昆明、海口、济南、重庆等地旅行社已经针对这一有潜力的市场，推出了有针对性的海南疗养游等类似的老年疗养旅游产品。
2．建有多家不同类型的疗养院及老年疗养公寓
针对退休干部、科研人员及城镇中高收入等老年群体，我国已建有相当数量的干部疗养院、工人疗养院、铁路疗养院、专业护理院等不同类型的疗养院，为有支付能力的老年群体提供良好的居住环境和疗养护理服务。重庆、西安、青岛、南昌等地政府已开始重视老年疗养公寓的建设，通过政府招商等形式建设福利性老年疗养公寓，为在老年疗养公寓内居住的老年人提供一定的医疗护理服务。
3．疗养地选择明显受气候条件影响
我国疗养休闲场所因资源条件不同，游客地域分布上有显著差异。例如，北戴河因环境优美、气候宜人，成为疗养休闲的首选；海南三亚因独特的中医疗养，成为中老年人康复疗养的选择；春城昆明因气候舒适，成为老年人疗养的又一绝佳选择。
二、老年公寓市场
（一）市场需求状况
1．老年公寓市场存在巨大需求
在我国，由于主要还是实行家庭养老，老年人多和家庭其他成员住在一起，往往难以满足老年人对住的特殊需求，有条件单独居住的老人，其住房条件也不理想。据天津、杭州的有关调查，有98%的老年人住在多层或集体住宅之中，单身老人和老年夫妇住在多层或集体住宅中的比例也高达81%。但是随着家庭养老功能的弱化和社会化养老的发展，加之老年人收入的增加，老年人对老年住宅的需求将会上升。
2．老年公寓总体需求呈现上升态势
中国老龄协会调研部认为，我国已具有相当购买力的老年人主要集中在经济发达的东南沿海地区和一些大中城市。未来十年，当现在50岁左右的人进入60岁以后，老年市场的巨大购买力将会充分地显现出来。这部分老年群体的退休金和储蓄存款数额远远高于现在的60岁以上的老人，在消费观念上也有很大的差异。这一群体是最早一批独生子女的父母，子女少的状况也会使他们更多地依赖于社区服务和选择不同于现在的养老方式。现在所谓的老年人“高档消费”，在10年之后将后变成普通消费。老年公寓总体需求正呈现上升态势。
3．大中城市及东南沿海等经济发达地区中高收入老年群体对高端老年公寓需求加大
为老年人量身定做的老年社区市场前景看好，社会人口流动的加速使得更多的老人无法得到子女的照料。在老龄化的发展过程中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。在一些大城市里，多数父母更愿意与成年子女分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处产生的矛盾。而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的老年城，成了很多中国城市老人向往的事。
4．低收入老年群体对福利性养老机构需求较高
受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以对老年公寓有较高需求，他们对老年公寓的需求以福利性老年公寓等养老机构为主。
（二）市场供给状况
1．老年公寓市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺
国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能满足老年人一些简单的生活需求。同时，在20世纪90年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。
所谓老年公寓是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。但在中国目前的老人服务机构中，好多名为老年公寓、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。有些甚至只是把老人当作病人看待，并不关心老人们的情感或心理需要。
2．老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位
随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经出现针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福利性养老机构、设计独特的小户型房等多种产品。
目前许多老年住宅未做好准确的客户定位，其价格也没有根据各经济层次的老年人做出合理的调整，使老年公寓市场的供求之间存在一定的落差，致使部分福利性及营利性老年公寓的经营较为困难。市场上的老年住宅项目多以公寓为主要物业形态，北京、上海等很多地方均已出现一定数量的老年公寓。它们的经营成效受运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的直接影响。不符合入住老人需求的老年公寓设计和老年公寓服务，致使部分老年公寓在盈亏点间经营。
3．老年公寓开发呈现以下特点
（1）客户为中高经济实力的老年人。
在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体。他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式，而老年社区能为这一群体提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。
（2）居家养老与社区服务相结合的模式。
老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由企业投资并公司化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴、空气新鲜、风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。
由于老年公寓提供给老年人个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房。同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等）。人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。因此一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。
（3）具有“福利性事业、市场化经营”的特点。
我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注得较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。
同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年社区的运营需遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。
（4）投资额大、资金回收期长。
老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备的规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有数据显示，老年社区的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。
另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。
4．老年公寓市场的发展呈现以下趋势
（1）基于市场竞争愈来愈激烈，社区型的老年住宅设计更注重细节。
针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此对老年住宅的设计需要因地制宜，采用不同的开发模式。
绿地21城·孝贤坊是社区型老年住宅的典型代表。作为一个尊老社区，它和其他的度假社区、国际社区、商务社区等，共同组成了绿地21城人文新镇。选择此类社区的客户，可以是老两口在此养老，享受较好的环境和精神文化生活，还有必要的医疗设施；也可以是老两口住老年社区，小辈住在其他社区，两代人平日各取所需，相互照应又十分方便。社区内，有公寓、联排别墅、花园洋房等多种住宅样式，选择余地很大。
（2）注重以人为本的亲情关怀，老年住宅中出现“亲情住宅”。
一些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人为本的“亲情住宅”，它将让人们享受到一种温情的传统与现代文明交织的完美生活。亲情住宅正引导新的居住理念，形成新的消费行为。以北京楼市最近出现的澳洲·康都的“亲情社区”项目为代表，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，“亲情社区”是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分体现“以人为本”理念的新型社区。
（3）将细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老人群建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品。
由于国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者对环境的要求比较高，他们对环境静谧、空气清新、人流量较小的低山丘陵地区情有独钟，为了迎合该部分老年群体的需要，房地产开发企业将建设专门针对该部分消费群体的国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和康体中心等。
海南的“阳光城之椰风海韵”，是海口第一家专业化、高水准规划建设的别墅居家型养老休闲社区。“阳光城养老社区”位于海口桂林洋开发区，由海南景华投资公司投资开发、海南银湾国际太阳谷有限公司经营管理。该项目按中老年人不同状态与需求，依据严格的市场划分原则，将社区细分为四类人群，即亚健康度假康复人群、中老年休闲养老人群、中老年度假养老人群、老年产业投资性人群。根据不同的人群，在小区的房屋功能设计和服务项目上都有所区别，以适应各类老人的需要。整个小区将居家养生、养老、度假、疗养、投资等功能高度提炼与浓缩，使之变成一种以养生养老为核心、兼具多功能用途的产品，重新定位了海南作为中国养老胜地的全新意义。
（4）建设针对中老年人市场的医疗、生活、安保等服务功能齐全的小户型房。
老人们有自己的生活方式，越来越多的人已经不愿意和子女居住在一套房子里，而是想拥有自己的天地。很多有经济实力的老年人，都选择给自己买一套面积较小、总价较低的公寓颐养天年，同时把原来住的3室l厅或2室2厅的大房子让给子女住。顺应老年人的购房潮，诸多城市的小户型楼盘正在打“老年牌”。根据对老年人群体的不同细分，必定有相当数量的老人对小户型房有需求。因此，具备完善的医疗、生活、安全保护、无障碍等服务功能的小区内的小户型房必将成为老年人购买公寓的另一选择。
三、老年服务市场
（一）市场需求状况
1．老年人的特殊要求促成老年服务业的发展
老年人由于生理、心理的变化，对所需商品和服务有着不同于其他年龄组人口的特殊要求，这就要求商家能够专门为其提供特别的服务。但是，如果老年人在总人口中所占的比重很小，数量很少，商家从成本效益考虑，往往不愿意提供这种特殊服务。但根据我国的现实情况来看，老年群体数量庞大且将保持增加态势，为发展老年服务业提供了极大的市场空间。
2．传统家庭功能的弱化要求社会承担为老年人服务的责任
随着人口高龄化，长寿老人也会越来越多，需要大量的日常生活照料帮助；其次，社会、经济的发展迫切需要社区承担起养老责任；再者，家庭养老功能趋于弱化需要老年服务业的开展，高龄和带病老年人的生活照料需要家庭和社会来承担。
3．受经济发展水平影响，对老年服务呈现不同层次需求
城市老年群体对社区福利服务设施和活动场所需求强烈，城市老年群体支付能力水平较高，且有一定的文化素养，社会参与心理强烈，对社区内完善的服务设施有强烈需求。农村老年群体对敬老院等福利服务设施网络需求较为强烈，农村老年群体支付能力水平较低，且受文化、教育水平所限制，其养老服务需求较低，对敬老院等福利性养老机构需求较强烈。
（二）市场供给状况
1．在城市已逐步形成老年人福利服务设施网络
为了满足城市老年群体对社区服务设施和活动场所的强烈需求，在我国城市，已经逐步形成社区居委会有站点、街道有服务中心的社区老年人福利服务设施网络。社区居委会的老年人福利服务站（点）突出实用性特点，以活动场所为主，因地制宜，力求方便实用、灵活多样，不搞小而全。新建和改扩建的街道级社区老年人福利服务设施要突出综合性特点，从当地老年人急需的服务项目入手，逐步具备多种功能。
2．在农村逐步形成以敬老院为主的老年人福利服务设施网络
在我国乡镇，已经逐步形成县（市）有老年人活动中心、乡镇有敬老院的老年人福利服务设施网络。农村新建、改扩建的敬老院逐步具备住养、入户服务、日间照料、全体活动等功能，并向综合性、多功能的社会福利服务中心发展。
3．已发展形成一定数量、不同性质的养老机构及老年家政服务中介机构
在我国大部分城市和乡镇，已经形成了一定数量、不同性质的养老机构。不同种类的养老机构的出现代表着养老社会化的趋势。此外，我国已出现了相当数量的老年家政服务中介机构，为老年人提供的服务包括洗衣、做饭、陪护等。
四、老年娱乐文化市场
（一）市场需求状况
1．老年人需要适当的文体活动保持身体健康
随着社会经济发展，居民生活水平的提高，老年人对娱乐文化的需求也越来越高。他们希望通过适当的娱乐文化活动，改善身体器官的功能，保持旺盛的生命力。尽管退休就意味着生命中剩下的时间将全部可以用来休闲，这个时间可能是20年甚至更多，但是我国老年人对娱乐休闲生活的满意度不高。
2．老年人对娱乐文化的需求按其求知欲望高低可分为三类
根据老年群体的求知欲望，可以简单地将老年群体的娱乐文化需求分为以下三类：一是简单的需求，部分老年人对娱乐文化的需求较为简单，仅仅是在小区内能有打牌、打麻将类的活动中心，通过这种娱乐中心，结识年龄相仿的、有共同语言的牌友；二是对秧歌、舞蹈等艺术的需求，部分老年人生活质量要求较高，对包括芭蕾、书法、钢琴、京剧在内的艺术充满了学习的欲望；三是对老年大学及学校的需求，少部分老年人求知欲望较强，在退休后仍希望能够继续进修学习，需要一些老年大学来提供让他们继续学习的机会。
3．老年教育业的前景十分看好
社会在不断发展，新事物新东西层出不穷，老年人要适应社会生活，就必须不断地学习。特别是在信息化社会的今天，如果不学习、不了解新知识，人就会变得孤陋寡闻、与世隔绝，就难以与社会和他人交流沟通，从而给老年生活带来不利影响，使老年人易于产生寂寞、孤独、无用和不幸福感。所以，继续学习对老年人来说是十分重要的，这就为老年教育提供了广阔的用武之地，各种以老年人为主要目标客户的老年大学、老年学校和培训班等，将会大受欢迎。
（二）市场供给状况
1．老年活动场所的低使用率和强需求愿望并存
在我国部分城区和乡镇已经出现了一定数量的中老年娱乐活动中心，通过提供活动场所，满足老人打牌、下棋等需求，如北京老年活动中心、上海夕阳红中老年娱乐活动室等。
由于部分老人不了解社区有哪些活动场所，且对社区活动收费持保留意见，导致许多社区资源闲置。
2．已发展大量老年文艺团体及老年文体活动中心
我国已经发展了大量的老年文艺团体和老年文体活动中心，为老人提供自娱自乐的场所。比如，兰州市中老年人文艺表演团体从2001年开始迅速发展，仅2005年发展起来的文艺表演团体就达到四五十家。
3．已建成大量老年大学、学校
我国第一所老年大学于1983年在山东创办。自1996年《老年法》颁布，十年来，我国已建成2．63万所老年大学、学校，老年大学在读学员达236万人。但总体上看老年教育的形式和功能还比较单一，北京怡海老年大学承担起了部分社区管理的功能，上海、深圳等地的老年大学已建立了自己的老年网进行教学。一般的老年大学还停留在休闲型的教育之中，尚未适应市场变化中的新形式。
五、老年旅游市场分析
（一）市场需求状况
1．老年人出游意愿越来越高
据全国老龄委一项调查显示，目前我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20%以上。独自或结伴出游的老年人越来越多，很大程度上填补了旅游淡季市场的空档期。
2．老年人对出游方式要求越来越多
随着老年人收入水平的变化，老年消费的差异化非常大，有相当一部分老年人已经产生了出国旅游、飞机旅行、度假旅游和各种专题旅游的强烈需求。
3．国内老年人旅游侧重于物美价廉的旅游产品
老年旅游市场不仅仅包括国内老年群体，还包括入境的老年游客。其中，入境老年游客更倾向于质量高、服务优的旅游产品，国内老年群体更多地倾向于物美价廉的旅游产品。
4．疗养型的休闲旅游更受老年群体欢迎
疗养型的休闲旅游更灵活，更尊重老年人的选择，非常适合老年人慢节奏、低强度的旅游特点。根据老年消费群体的支付能力、受教育水平及消费心理分析，老年消费群体对疗养的需求更多地侧重于提供健康护理、节奏慢、强度低的方式。
（二）市场供给状况
1．旅游产品种类单一，不能满足老年人的多元化需求
随着老年群体数量的增加，中国老年人已达到1．4亿，占总人口的11%，需求也必然多样化。特别是随着老年人群收入的变化，老年消费的差异化非常大，甚至有相当一部分老年人已经产生了出国旅游、飞机旅行、度假旅游和各种专题旅游的强烈动机。然而目前的产品设计还是千篇一律、千人一面的团队观光，这显然没有迎合老年人的需求。
2．旅游产品以低价为主，忽视质量因素
由于老年人身体条件较差，出游不确定因素多，风险较大，且老年人出游对旅游产品价格比较敏感，使得一些旅行社不愿意开发老年人旅游产品。大部分旅行社认为，为老人选择的路线还是要打出低价的口号，在产品设计上以低价为主，忽视旅游产品的质量。因此，虽然很多旅行产品价格低廉，但质量更低，使回头客源大幅减少。
3．中医保健、疗养休闲游开始出现并吸引大量游客
海南三亚中医保健疗养产品吸引了国内外大量老年游客。此外，昆明、北戴河、华东等地因环境优美、空气清新，大力发展保健、疗养类休闲旅游，吸引了大量老年游客前往。
4．旅游市场存在恶性竞争且资源不够专门化
老年旅游市场存在着恶性竞争循环，对老年旅游产品的设计缺乏创新，产品雷同性较高，大部分老年旅游产品只注重低价，而忽视了质量。产品设计千篇一律，已越来越不适应老年人的需求。老年旅游产品资源不够专门化，虽然老年产品专门化经营问题已经呼吁多年，也有一些企业进行了老年旅游专业化的探索，但还不成气候。
5．旅游市场的企业发展呈现以下趋势
（1）创新老年旅游业的发展模式，注重提高老年旅游服务的质量和效益。
在产业导向上，从注重“门票经济”向注重旅游综合型经济转变，协调发展旅游业各大要素，做大老年旅游产业。在产业结构上，从以观光旅游为主向观光旅游、休闲旅游、宗教朝觐、疗养康复等复合型结构转变。在发展目标上，从片面追求“数量型”向“数量、质量并重”转变，注重提高老年旅游服务的质量和效益。
（2）根据老年人的年龄、收入等细分老年旅游市场，针对不同的老年消费群体有针对性地设计不同产品。
一般来讲，按照老年人的年龄、旅游方式、收入水平、交通方式、旅游距离、旅游目的、老年人所处区域等特征，将老年消费群体进行细分，目的是有针对性地设计老年旅游产品。在旅游资源、旅游设施、旅游服务方面进行重新组合，改进原来的产品、打造新产品，使旅游产品在品种上最大限度地满足老年人的需求。这些产品包括以医疗健身为主要目的的旅游形式、适合老年人的游览娱乐型旅游形式、旅行社与社区联合的社区旅游产品、全新养老理念的老年生态旅游产品以及符合老年人兴趣与爱好的知识型旅游产品等。
（3）提供以人为本的旅游服务，提升服务功能。
老年旅游群体是旅游需求旺盛，接待要求更高、更复杂的群体，因此，需要旅游产品的设计在传统服务的基础上不断创新。老年旅游消费具有多元化、个性化的突出特点，旅游产业要在不断提升传统项目及服务水平的基础上，进一步拓宽服务领域，创新服务方式。
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