征地拆迁中的讨价还价

在中国的工业化和城市化的进程中，征地拆迁是一个无法避免的必然现象。由于农用地一旦被转变成建设用地后，土地价值存在着巨大的增值空间（土地红利），因此，围绕着这块新增“蛋糕”，征地拆迁一方和被征地拆迁一方往往会发生激烈的利益冲突。以下事例就曾在中央电视台、新浪、搜狐等媒体上进行过广泛报道。

（1）上海机场集团要兴建机场的交通枢纽工程，潘蓉的480平方米的四层小楼正好位于这一工程项目的范围之内。2008年，潘蓉接到的一纸虹桥机场交通枢纽的拆迁裁决，令潘蓉一家必须在期限之内搬离原先住所，房屋将做拆除。拆迁补偿为每平方米761元的房屋重置补贴，以及1480元的土地补偿，共计67.3万元。潘蓉不满，在多次协商和反映自己诉求无果的情况下，强制拆迁如期而至。2008年12月6日，闵行区政府启动了对潘蓉的房屋进行强制拆迁的程序。潘蓉为了阻止拆迁，开始用投掷汽油瓶等暴力手段来进行反击。

（2）2009年11月13日，成都金牛区在拆除违法建筑过程中，一拆迁户点火自焚并死亡。事件中被拆除的建筑被官方认定为违法建筑。2007年8月，成都实施金新路建设，金牛区城管执法局在多次要求住户自行拆除无果的情况下，于当年10月下达《限期拆除违法建设决定书》，拆迁户对拆除决定不服并提起行政复议。2008年2月，成都市城管执法局维持拆除决定。

2009年4月10日，该区城管执法局对违法建设实施过一次拆除，胡昌明、唐福珍及其亲属采取投掷汽油瓶和向执法人员泼洒汽油等方式阻挠，致使拆除行动被迫取消。11月13日，该局对胡昌明违法建筑再次实施依法拆除，据金牛区城管执法局局长钟昌林介绍，当时胡昌明虽不在现场，但仍通过电话等方式与在违法建筑楼顶平台上的前妻唐福珍及亲戚10余人联络，对执法人员的喊话、劝说置若罔闻，再次采取向执法人员投掷砖头、石块、汽油瓶及点燃汽油等方式进行阻挠，致使10多名执法人员被打伤、烧伤。在相持了近3个小时后，站立于楼顶平台的唐福珍情绪失控，向自己身上倾倒汽油并用打火机点燃。随后唐福珍被送往医院。11月29日，唐福珍因伤情严重去世。

无论是潘蓉的暴力反击，还是唐福珍的自焚身亡，都让人扼腕叹息，其中的问题令人深思。本书无意对征地拆迁制度本身进行深入的探讨和分析，仅就其中涉及的利益分配中的讨价还价问题，作一些探讨。

在讨价还价的博弈中，首先需要存在一定的公认的标准，这是达成一致的前提。换句话说，当双方一起分配一个“蛋糕”的时候，我们首先要就“蛋糕”的大小达成共识。然而在一般的拆迁纠纷中，争议最大的莫过于拆迁纠纷双方的补偿标准存在差异，也就是不动产评估的方法和假设不同。政府往往采纳的是成本法计价，如在上述案例中，是参照当年建筑成本给予适当补偿，其缘由是建筑物的升值主要得益于社会经济的发展以及基础设施的完善，因此升值部分应由公众（国家或政府）共享。然而拆迁户则是按照市场法估价，其缘由是建筑物的升值理应由其拥有物权者享有。因此，我们说在拆迁纠纷的讨价还价中，应该先确定一种估价标准，这个标准应该是双方都能接受和认同的。

在讨价还价的博弈中，博弈者行为的一致性非常重要，其实也就是强调了博弈中的信任机制。比如城东城西的两个卖家争夺住在城中的买家，在电话中卖家A承诺卖给买家100元（低于卖家B的价格）。然而等买家赶到了城东，此时卖家A又说100元太便宜了，不得少于150元，这种做法显然损害了买家的利益。唐福珍自焚所保护的房屋被认定为“违法建筑”，因此需要依法予以拆除。但是“违法建筑”有的是历史形成的，有的是事后得到政府默许的。本案中对于早已存在的违法建设，政府有关部门置之不理，没有令其停止建设或责令拆除，在征收时才责令自动拆除，并以“违法建筑”之名少给补偿费。政府的这种做法多少违背了行为的一致性，破坏了今后的信任机制。

讨价还价的设定结局一般有两种形式：一种是最后的“成交价”由双方达成一致后敲定，如果不能达成一致，则不成交，如一般的商品交易；另一种是博弈的某一方要求必须完成交易，如水电供应、交通等垄断行业中的交易，在这种情况下，急买或急卖方的谈判能力很弱。为了弥补政府在谈判中的“弱势”地位，一方面赋予了国家强制拆迁权，从而大大强化了国家的谈判能力；另一方面我国的拆迁纠纷在协商未果的情况下，由第三方（行政机关或司法机关）进行调解或裁决。我国在拆迁纠纷中如拆迁补偿等类似问题上，第三方依据的标准往往和政府相一致，如都是按照成本法计算补偿额。因此，当纠纷僵持不下时，第三方在大多时候会将结果判定给拆迁方，这也就相当于在这场博弈中，只要双方未达成协定，政府就可以强制拆迁，这种不公平的谈判地位很容易逼迫弱势一方采取暴力手段进行反抗。

以上分析表明，平等主体之间的讨价还价无论结果如何（哪怕谈判破裂），都不可能损害任何一方的利益，双方都能接受最后的谈判结果。一旦双方的地位是不平等的，那么强制（乃至暴力）行为就必然会发生。对当今的中国而言，当社会群体之间发生利益冲突又无法协商（谈判）解决时，引入公正的第三方仲裁机制就变得极为重要了。

考考你

如果你和对方就10万元的“蛋糕”进行讨价还价，双方的贴现因子都是0.8，每个人都只有三次开价或还价的机会，那么作为先开价的你，可以从中分到多少钱？

轻松一刻

一位富翁的狗在散步时跑丢了，于是他急匆匆地在电视台发了一则启事：有狗丢失，归还者付酬金1万元，并有小狗的一张彩照，充满大半个屏幕。一位乞丐看到广告后，第二天一大早就抱着狗准备去领酬金。当他经过一家大百货商场的墙体屏幕时，又看到了那则启事，不过赏金已变成3万元。乞丐又折回他的住处，把狗重新拴在那儿，在接下来的几天时间里，乞丐从没有离开过这个大屏幕，当酬金涨到使全城市民都感到惊讶时，乞丐返回他的住处，可是此时那只狗已经死了。